Как мы сделали Best-use анализ крупного участка под КРТ
Кейс по результатам сотрудничества с тюменской компанией 4D по услуге анализ земельного участка в формате «best-use»
Причина:
Девелопер 4D активно осваивает домашний рынок жилья уже в течение 16 лет, но опыта экспансии в другие регионы на текущий момент не имеет. Поэтому для своего первого опыта выхода за пределы региона застройщик обратился за нашей экспертизой.
Задача:
Основной запрос — определить формат наилучшего использования крупного земельного участка — best-use анализ.
При этом застройщик уверен в своих возможностях и ставит себе амбициозную цель — выйти на рынок Подмосковья с крупным, оригинальным и коммерчески успешным проектом.
Под застройку рассматривался крупный участок площадью порядка 34 га, предусмотренный под комплексное развитие территории — полноценный микрорайон. От нас же требовалось определить оптимальную концепцию застройки, которая позволит:
- Выделить в позитивном ключе данный проект на фоне конкурентов;
- Обеспечить максимальный уровень удовлетворения потребностей клиентов;
- Обеспечить коммерческий успех проекта.
Ключевой особенностью этого проекта была необходимость соблюдения уже утвержденных нормативов и ограничений по застройке территории. Заказчику принципиально было принять решение о входе в проект в сжатые сроки, а любые радикальные изменения потребовали бы дополнительного времени на согласования с государственными инстанциями.
Поэтому мы могли двигаться только в ограниченном коридоре возможностей:
- не меняя этажность;
- не увеличивая плотность застройки;
- в рамках уже утвержденных ТЭП.
В этой связи мы решили сосредоточиться на наполнении самой концепции и реорганизации территории. Чтобы собрать оптимальную конфигурацию из набора заданных элементов мы:
- Выявили ряд интересных особенностей целевой аудитории. Традиционно считается, что в крупных комплексных проектах целевая аудитория очень многогранна и содержит почти весь спектр сценариев проживания. Но после изучения потребностей клиентов мы пришли к выводу, что имеются существенные различия в целях покупки жилья для проектов подобного формата.
- Определили ключевые характеристики проектов в регионе. В ходе исследования нам удалось выделить несколько дополнительных ключевых элементов инфраструктуры для ЖК, помимо традиционных школ и детских садов. Критичность наличия таких элементов как раз продиктована особенностями целевой аудитории и ее жизненных сценариев.
- Оценили существующий тренд на развитие соседского сообщества, что особенно актуально для проектов подобного формата. Особенности проживания в таких проектах стимулируют появление внутреннего коммьюнити.
- Оптимизировали квартирографию. В ходе исследования выявили ряд существенных различий от традиционного для города наполнения квартирографии. Также предложили варианты планировок, которые будут пользоваться наибольшим спросом со стороны целевой аудитории.
- Сформировали уникальный визуальный образ ЖК. Сохранили интенсивные зеленые зоны, благоустроили доступную территорию, предложили оригинальные архитектурные формы. Результат: проект обрел образ экологичного, спокойного и тихого района.
В результате заказчику был передан объемный аналитический материал, включающий в себя не только высокоуровневый взгляд на локацию и рынок недвижимости региона, но и детальные рекомендации о продукте, его планировочных решениях, концептуальных рекомендациях с учетом лучших практик рынка. На основе предоставленного материала можно обоснованно принимать решение о дальнейшей реализации проекта, четко представляя себе его ключевые параметры и особенности, которые позволят сделать его успешным на рынке.