Нужно ли получать согласие банка на продажу ипотечного жилья

Еще до недавнего времени существовало правило, согласно которому, имущество, приобретенное на ипотечные средства, нельзя было продавать без согласия банка-залогодержателя. С 12 сентября 2024 года правила изменились.

Теперь имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем (далее также — физическое лицо) самостоятельно. Это значит, что если на имущество не обращено взыскание банка-залогодержателя, например, из-за несвоевременных ипотечных платежей, то физическое лицо может самостоятельно инициировать продажу жилья.

Процедура самостоятельной реализации заложенного имущества физическим лицом закреплена в последней редакции ст. 37.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Что требуется для самостоятельной реализации ипотечного имущества

Для того, чтобы продать ипотечное имущество, необходимо соблюсти ряд условий.

Прежде всего, договор залога должен быть заключен не в целях осуществления предпринимательской деятельности, а целью продажи имущества должно являться полное погашение за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа.

Кроме того, самостоятельно продать залоговое имущество можно только в том случае, если залогодержатель не наложил на него взыскания. При этом все же необходимо известить залогодержателя и направить ему заявление о самостоятельной реализации имущества. Если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и непосредственным заемщиком ипотечных средств. Как правило в кредитном договоре прописан способ направления такого заявления, в противном случае его можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо путем вручения под расписку. 

Действия залогодержателя после получения заявления

В течение десяти рабочих дней после получения заявления о самостоятельной продаже ипотечного имущества, банк или залогодержатель должен его рассмотреть и направить залогодателю уведомление — либо о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества, либо об отказе в такой реализации с обоснованием причин.

Следует отметить, основаниями для отказа могут быть только те, которые установлены законодателем в п. 6 ст. 37.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно закону, самостоятельная реализация залогодателем имущества должна быть осуществлена в течение четырех месяцев с момента получения уведомления от банка-залогодержателя, но этот срок также может быть продлен по соглашению сторон.

Если же физическое лицо по какой-то причине изменило свое намерение, то оно может отказаться от самостоятельной реализации в любой момент. Об этом нужно также известить банк с помощью соответствующего заявления.

Очень важно помнить, что с даты получения банком-залогодержателем заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества, он не может обратить взыскание на заложенное имущество ни в судебном, ни во внесудебном порядке.

Кроме того, физическому лицу должна быть возвращена разница между ценой продажи имущества и размером задолженности, имеющейся по кредитному договору или договору займа на момент погашения такой задолженности за счет вырученных средств от самостоятельной продажи имущества залогодателем.

Изменения, вступившие в силу с 12 сентября 2024 года, имеют важнейшее значение для всех владельцев ипотечного имущества. Теперь, в ситуациях, когда физическое лицо не в состоянии своевременно осуществлять ипотечные платежи, можно не переживать за заложенное имущество, уповая на добросовестность банка-залогодержателя, а действовать в своих интересах.