Почему развитие территорий приоритетнее их продажи

Земли в Российской Федерации бывают разного назначения. Одно из назначений, вызывающее неоднозначную реакцию среди девелоперского сообщества, — земли под индивидуальную жилую застройку. По неизвестной причине, эти земли понимаются как земли, на которых человек может самостоятельно построить себе индивидуальный дом. Человек, может быть, и может построить на землях ижс себе дом, вот только какую выгоду получит от такого строительства муниципальное образование, в состав которой входят земли ижс-назначения?

Власти города Москва распродают земельные участки ижс-назначения с аукциона. За последнее время они уже продали 56 участков в разных районах. Безусловно, аукционная продажа различных территорий способна повысить, получаемую от продажи, прибыль, но еще большую прибыль, а, главное, пользу приносит не продажа, а развитие территорий. Реализация различных территорий, земель различного назначения через создание девелоперского проекта во всем мире считается самой выгодной схемой. Особенно, этот вариант выгоден муниципальным властям. Подчиняющиеся им территории уходят под девелопмент в одном состоянии, а потом возвращаются к ним же, но в уже другом, более выгодном и полезном, состоянии. В итоге, земли были не просто проданы, а они получили новое качественное состояние.

По большому счету, властям Москвы стоило организовывать не аукцион по продаже земельных участков, а конкурс девелоперских проектов. Продавать (передавать на условиях аренды) земельные участки под конкретные интересные и полезные для них самих же девелоперские проекты в сегменте индивидуального жилого домостроения. Действительно, земельные участки невозможно  продать. Да, можно изменить владельца земельного участка, но от того, что владелец земельного участка изменился, при этом сам земельный участок так и остался в составе своего муниципального образования. Еще ни одному муниципальному образованию через продажу не удалось избавиться от земельного участка. Он как числился на «балансе» муниципального образования, так и будет продолжать числиться несмотря на свое назначение и настоящего владельца. Поэтому, у любой муниципальной власти присутствует только один единственный вариант работы со своей территорией — развивать ее, качественно преобразовывать.

Реализация муниципальных земель через конкурс девелоперских проектов, либо просто через девелоперские проекты — распространенная во всем мире практика. Имеется совершенно замечательный опыт такого взаимодействия в Финляндии, который называется Asuntomessut (Всефинская ярмарка жилья) — коммерческий девелоперский проект, обладающий важным муниципальным значением. На территории тех же самых США, можно сказать, что каждый девелопер выполняет муниципальный заказ на преобразование (совершенствование) территорий. Лондонские власти, по большому счету, занимаются ничем иным, как выбором и одобрением девелоперских проектов. Перед девелопером всегда стоит задача убедить муниципальную власть в необходимости и важности его проекта по преобразованию той или иной территории.

Наверное, стоит еще раз повторить: продажа земельных участков не выводит их из состава территории муниципального образования, поэтому в отношении любых земельных участков применяется только одна технология — развитие. Да, муниципальные власти могут только передать землю под развитие, а вот продать ее они при всем своем желании не могут.

Именно поэтому, в нашем современном мире девелопмент приобрел столь мощное значение. Ни одна власть абсолютно любого уровня не может наладить управление своими территориями никаким иным способом, кроме как через их девелопмент. 

Так или иначе, опыт по передаче земельных участков властями Москвы под индивидуальное жилое домостроение не может не вызывать чувство оптимизма. Частное управление может быть достаточно эффективным, но только в случае профессионального девелоперского подхода. Особенно, это важно в отношении земель с назначением под индивидуальное жилое домостроение.