Правила игры для инвестора: как устроен рынок аренды на Бали

Бали продолжает привлекать инвесторов со всего мира — не только как экзотическое направление для отдыха, но и как площадка для прибыльных вложений в недвижимость. Особенно активно развивается рынок аренды: ежедневной (daily), помесячной (monthly) и долгосрочной (long-term). У каждого сегмента — свои особенности, доходность, сезонность и модели управления. Разберем, как устроен рынок аренды на острове и на что обратить внимание инвестору.

Структура рынка аренды на Бали

Рынок аренды на Бали можно условно разделить на три сегмента:

• Краткосрочная аренда (daily rental)
• Помесячная аренда (monthly rental)
• Долгосрочная аренда (long-term rental)

Каждый из этих форматов имеет собственную целевую аудиторию, уровень доходности и особенности управления.

Краткосрочная аренда: ставка на туристов

Целевая аудитория: туристы, путешественники, digital-номады
Срок аренды: от 1 до 30 дней
Предполагаемая доходность: высокая, особенно в высокий сезон
Платформы: Airbnb, Booking, Agoda

Краткосрочная аренда — наиболее доходный, но и самый ресурсозатратный сегмент. Средняя заполняемость объектов в популярных районах — Семиньяк, Чангу, Убуд — в высокий сезон (июль–август, декабрь–январь) достигает 80–95%. В низкий сезон (февраль–март, октябрь–ноябрь) может падать до 70%.

Средняя стоимость суточной аренды виллы с двумя спальнями — $150–300 в сутки, апартаментов — $50–100. При хорошей заполняемости инвестор может рассчитывать на годовую доходность 12–20%.

Однако такой формат требует профессионального управления: найм менеджера, клининга, службы поддержки гостей, ведение соцсетей, онлайн-бронирования. Многие инвесторы передают объекты в управление профессиональным управляющим компаниям, которые берут комиссию около 35% от дохода.

Помесячная аренда: гибридный формат

Целевая аудитория: фрилансеры, digital-номады, экспаты
Срок аренды: от 1 до 6 месяцев
Предполагаемая доходность: стабильная, выше, чем у долгосрочной, но ниже, чем у daily
Платформы: Facebook Marketplace, Bali Housing & Rental Groups, Nomad List

Помесячная аренда — популярный формат среди digital-номадов, предпочитающих проводить на острове сезон или зиму. Этот сегмент стал особенно активным после пандемии и с ростом тренда на удаленную работу.

Цены колеблются от $600 в месяц за скромные апартаменты до $2,000–3,000 за стильные виллы. Доходность — около 8–12% годовых. Здесь ниже операционные издержки: нет необходимости убираться каждый день, проще взаимодействовать с арендаторами, снижается износ имущества.

Однако поиск арендаторов требует вовлеченности — часто приходится работать напрямую через местные группы в соцсетях или через локальные агентства.

Долгосрочная аренда: стабильность и минимальные риски

Целевая аудитория: экспаты, релаканты, местные
Срок аренды: от 6 месяцев до нескольких лет
Предполагаемая доходность: 5–8% годовых
Платформы: локальные агентства, частные договоры

Для инвесторов, ориентированных на стабильный доход и минимальные усилия, долгосрочная аренда — привлекательный вариант. Заключив контракт на 1–3 года, владелец получает фиксированную сумму и освобождается от ежедневных забот.

Однако в таком формате доходность значительно ниже, а пересдача или повышение стоимости во время аренды невозможны. С другой стороны, снижается нагрузка на недвижимость и операционные издержки.

Часто в этом сегменте работают с арендаторами из числа переехавших на ПМЖ семей, предпринимателей, открывающих бизнес на острове, или иностранцев, получивших KITAS/ITAS (долгосрочные визы).

Сезонность для туристов из РФ: когда и как сдавать

Сезонность на Бали играет ключевую роль в арендном бизнесе для русскоязычных туристов. Остров делится на два основных сезона:

• Высокий сезон: июль–август (летние каникулы), декабрь–январь (новогодние праздники)
• Низкий сезон: февраль–март, октябрь–ноябрь

Существуют и промежуточные периоды, когда спрос держится на среднем уровне — например, апрель–май и сентябрь.

Важно: digital-номады могут обеспечивать неплохую заполняемость и в низкий сезон, особенно в сегменте monthly. Поэтому многие владельцы переключаются с daily на monthly в «провальные» месяцы — это позволяет сгладить падение доходов.

Управление и юридические аспекты

Иностранные инвесторы не могут напрямую владеть землей на Бали, но могут арендовать ее по долгосрочным контрактам (leasehold на 25–30 лет) и строить на ней недвижимость. Есть варианты с оформлением через индонезийское юрлицо (PT PMA), что позволяет официально заниматься арендным бизнесом.

Самостоятельное управление — сложно и рискованно без знания языка и специфики. Большинство инвесторов выбирают один из двух путей:

• Сотрудничество с property management компанией (берут 35% дохода, занимаются всем)
• Создание собственной управляющей структуры (актуально для портфеля из 3+ объектов)

Важно учитывать налогообложение: доходы от аренды облагаются налогом в Индонезии, и эти вопросы следует заранее проработать с юристом.

Подводя итог

Рынок аренды на Бали предлагает широкий спектр возможностей для инвестора: от краткосрочной аренды с высокой доходностью до долгосрочной с минимальными рисками. Ключевой фактор успеха — грамотное позиционирование объекта, понимание сезонности и выбор подходящей модели управления.

Советы инвестору:

• Определите целевой сегмент еще до покупки недвижимости
• Учтите сезонность при расчетах доходности
• Не экономьте на управлении — профессионалы помогут избежать убытков
• Проконсультируйтесь с юристом по вопросам оформления и налогообложения

Бали — это не только райский уголок, но и зрелый арендный рынок, где при грамотном подходе можно получить стабильный доход и высокий рост капитала.