Как повлияет повышение ключевой ставки на рынок недвижимости
Меньше спрос, дороже финансирование: эксперт Asterus рассказал о последствиях повышения ключевой ставки
На рынке жилой недвижимости работает более 15 лет. В ряде известных компаний на ключевых позициях занимался разработкой концепций проектов, маркетингом, аналитикой и консалтингом.
Центральный банк увеличил ключевую ставку до 19%. Конечно, для рынка это не стало шоком: размер «ключа» давно находится на том уровне, когда повышение или понижение на 1 п.п., уже не оказывает сильного влияния на рынок. Тем более, что рынок уже переживал подобные скачки.
Однако, на рынке жилой недвижимости многое зависит от размера ключевой ставки. Во-первых, стоимость ипотечного кредитования. Чем выше «ключ», тем менее доступной становится ипотека — главный инструмент поддержания спроса на жилье в последние годы.
Рыночные ставки по ипотеке уже сейчас составляют около 20-22% годовых. Такой уровень, пожалуй, мы могли наблюдать только на заре ипотечного кредитования в России. В настоящее время, он значительно превышает психологический порог, и скорее отпугивает покупателей, чем стимулирует спрос. Поэтому изменение ключевой ставки в данном случае не может привести к каким бы то ни было значимым последствиям для ипотечного рынка.
Кроме одного — подорожают субсидированные ипотечные программы, которые сейчас банки запускают вместе с застройщиками, чтобы хоть немного поддержать спрос. Субсидирование для девелоперов станет дороже, а значит им придется либо вновь перекладывать переплату на покупателя, либо брать это бремя на себя и компенсировать затраты из собственной прибыли.
Вместе с тем повышение ключевой ставки отразится на стоимости проектного финансирования. Для девелоперов оно также станет дороже, что довольно чувствительно. В перспективе это может привести к тому, что в новых условиях будет выходить на рынок гораздо меньше новых жилых проектов. Тем более, что прогнозировать нормальное исполнение условий по проектному финансированию, т.е. плановые поступления средств на эскроу-счета от продаж квартир достаточно сложно. Для девелоперов, которые за годы привыкли использовать этот инструмент, теперь проектное финансирование может оказаться не выгодным.
Также влияние на рынок окажут банки. После повышения «ключа» многие из них повысили ставки по депозитам. Это означает, что на многие рынки, включая рынок недвижимости, теперь попадет меньше денег: людям выгоднее будет оставить их на депозитах.