Считаем бизнес-план торгового центра: инвестиции и окупаемость

Уважаемые инвесторы! Строительство любого торгового центра отличается высокой капиталоемкостью и рисками длительной окупаемости. Поэтому прежде, чем приступать к поиску финансирования, необходимо подобрать перспективный земельный участок и определиться с концепцией будущего объекта. Разработка бизнес-плана начинается с декомпозиции, то есть с экономической и финансовой оцифровки концепции будущего объекта — ТЦ, ТРЦ, ТРК, ТК, ТОЦ или ТЯЦ.

1. Декомпозиция торгового центра как бизнеса

Вы хотите построить торговый центр с высокой проходимостью и якорными арендаторами, которые подпишут договоры аренды еще до открытия? Описание Вашего видения коммерческого объекта должно уместиться на 10-15 страниц А4 и содержать ответы на следующие вопросы (по порядку).

Площадь и месторасположение земельного участка

Расположение, площадь и геометрия конкретного земельного участка предопределяет площадь и геометрию будущего объекта.

Земельный участок под строительство

Для фин. модели важно заранее знать стоимость выкупа или стоимость долгосрочной аренды этого земельного участка. Обычно торговые центры строятся в центральных местах города или на магистралях, поэтому земли под такие объекты стоят не дешево.

Стоимость строительства ТЦ

Оценочная стоимость строительства квадратного метра с учетом конструктива, инженерных коммуникаций, этажности и в целом сложности геометрии объекта, парковки, наполнения.

Gross Leasable Area (GLA)

Cколько арендопригодных площадей, а сколько мест общего пользования будет в Вашем торговом центре? Тенденцией отрасли является значительное увеличение доли общественных пространств, предназначенных для отдыха и развлечений посетителей. Это может занизить арендную выручку, но в то же время сделать Ваш центр более привлекательным для посещения.

Управление объектом

Управлять объектом Вы будете сами или планируете передать Управляющей Компании?

Конкурент-образец

Кого из максимально близко расположенных и действующих торговых центров Вы считаете примером для себя?

Якорные арендаторы ТЦ

Якорный арендатор, кто он? С кем у Вас имеются договоренности об аренде значительной части первого этажа на длительный срок?

Тарифы на эксплуатацию

Тарифы на коммунальные услуги и эксплуатацию. Какие тарифы на эл. энергию, воду, отопление, вывоз ТБО, уборку снега и т. д. будут конкретно в Вашем случае?

2. Структура площадей торгового центра

Попробуйте заполнить эту табличку самостоятельно, исходя из возможностей Вашего земельного участка и предполагаемых площадей ТЦ.

3. Классификация торговых центров в России

Региональный ТЦ: 30-200 тыс. м2 и более

Продуктовый ритейл, промтовары, одежда, обувь, мебель, спорттовары, электроника, аптека, товары для детей, аптека, фуд-холл, места для отдыха, развлечения

Окружной ТЦ: 10-30 тыс. м2

Продуктовый ритейл, промтовары, одежда, обувь, мебель, спорттовары, электроника, аптека, товары для детей, фуд-корт, места для отдыха, развлечения

Районный ТЦ: до 10 тыс. м2

Продуктовый ритейл, товары первой необходимости, аптека

Микрорайонный: менее 5 тыс. м2

Продуктовый дискаунтер, супермаркет фиксированных цен / может отсутствовать

4. Маркетинговый анализ отрасли торговых центров в России

Описание состояние отрасли с ключевыми цифрами и тенденциями — обязательное требования инвесторов и банков при рассмотрении любого проекта к финансированию.

Состояние отрасли

По итогам 2022 года на российском рынке зафиксирован минимальный за последние 20 лет объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей: суммарно было введено 321,3 тыс. м2 арендопригодной торговой недвижимости.

Во второй половине 2022 г. торговая недвижимость приступила к этапу структурной трансформации на фоне новых вызовов, с которыми ранее сегмент не сталкивался. Основной негативный эффект от ухода зарубежных игроков ощутили на себе объекты, которые на рынке было принято считать концептуальными и наиболее успешными из-за высокой доли международных брендов в пуле арендаторов, как ранее считалось, «надежных» международных арендаторов.

Международные игроки из дружественных стран, на которые возлагали надежды многие, не смогли быстро выйти на рынок: обычно процесс вывода нового бренда занимает 1,5 — 3 года, поэтому основной спрос остается со стороны локальных игроков и турецких компаний.

Проявилась тенденция к модернизации общественных пространств, фуд-кортов и созданию гастрокластеров на современных площадках с дополнительным функционалом и организация мероприятий для посетителей являются одним из способов возврата трафика в ТРЦ.

Объем открытий торговых центров в регионах РФ начиная с 2017 года только один раз превысил 500 тыс. м² в 2021 г., в остальное время показатель открытий колебался от 160 тыс. м² до 480 тыс. м².

Перспективные форматы ТЦ

В 2024 г. основной объем нового предложения будет реализован за счет торговых центров окружного формата (56%). Большая часть проектов представлена в микрорайонном формате (39%), однако основной объем площадей приходится на торговые центры суперрегионального формата (41%).

Наиболее востребованным форматом окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.

5. Финансовая модель торгового центра
 

После обсуждения Вашего замысла мы его оцифровываем, то есть разрабатываем финансово-экономическую модель. И практически сразу видим необходимый объем инвестиций, срок окупаемости, рентабельность, потенциальную чистую прибыль. Это наша самая любимая часть работы — увидеть экономику предстоящего проекта раньше всех.

Фин. модель бизнес-плана разрабатывается нами в программной среде Excel, содержит не менее 22 вкладок и является динамической, поэтому позволяет легко просчитывать различные сценарии. Финмодель содержит все технико-экономические и финансовые параметры ТЦ, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам.

Исходные данные: дата расчетов, валюта расчетов, ставки дисконтирования, ставки налогов с учетом возможных льгот и мер господдержки, ставка кредита, ключевая ставка и т. д.

Инвестиции: структура и объем инвестиций: проектирование, строительно-монтажные работы, инженерные коммуникации, оснащение, нормируемые оборотные средства)

Условия финансирования: ставка кредита и доля собственного финансового участия, сроки кредитования, расчет процентов по кредиту и/или доли инвестора, предварительные договоры аренды

План-график: календарный план освоения финансирования и запуска объекта в эксплуатацию

План выручки: план сдачи площадей в аренду, план выручки в стоимостном выражении по каждой категории площадей — помесячно на прогнозный период с учетом сезонности

Текущие затраты: текущие затраты, не зависящие от количества арендаторов — помесячно на прогнозный период

Прямые затраты: прямые затраты предприятия, непосредственно зависящие от объема арендованных площадей и проходимости ТЦ — помесячно на прогнозный период

Персонал: штатное расписание управляющей компании, фонд оплаты труда и мотивация — помесячно на прогнозный период

Налогообложение: налоги — также помесячно на прогнозный период по каждому виду налога, включая НДС к возврату по кап. затратам

ОДДС: план движения денежных средств (cash flow)

ОПУ: план прибылей и убытков (P&L)

Кредиты: кредиты и проценты, расчеты с займодателем

Финансовые показатели: расчет финансовых показателей NPV, PI, IRR, DPBP и др., в зависимости от получателя бизнес-плана

Анализ чувствительности: анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)

Точка безубыточности: минимально допустимая загрузка площадей

Финансовый анализ: для выработки управленческих решений в случае невыполнения плана по выручке

Резюме модели: все ключевые показатели фин. модели на одной вкладке.

Финансово-экономическая модель является ядром бизнес-плана, в ней проводится все расчеты и только потом переносятся в текст.

Если Вы еще не оформили земельный участок или Вы находитесь на стадии погружения в тематику — детально изучите готовый бизнес-план торгового центра (с фин. расчетами).
 

6. Срок окупаемости торговых центров

В результате мы получаем план потока денежных средств (cash flow), из которого рассчитываются срок окупаемости торгового центра, его рентабельность, чистая прибыль, а также минимально допустимые поступления, показатели NPV, PI, IRR и другие показатели, которые необходимы и Вам, и Вашему инвестору для принятия обоснованного решения об экономической эффективности проекта и его инвестиционной привлекательности.

Окупаемость торговых центров сегодня превышает, как правило, 7 лет, без учета специфики и региона расположения.

7. Нормируемые оборотные средства для ТЦ

При расчете инвестиций в строительство ТЦ важно не забыть про нормируемые оборотные средства, необходимые для оплаты части эксплуатационных затрат, налогов и заработной платы на период строительства и до выхода коммерческого объекта на самоокупаемость. Обычно выход на самоокупаемость достаточно короткий и составляет около 1 года после открытия.

Диаграмма. Структура первоначальных инвестиций в коммерческую недвижимость.

8. Налогообложение торговых центров

Ведение хозяйственной деятельности ТЦ осуществляют по общей системе налогообложения (ОСНО):

1. НДС — по ставке 22%. В профессиональной фин. модели автоматически учитываются начисленный НДС, НДС к зачету, НДС к уплате;
2. страховые взносы — не начисляются (управление осуществляется Управляющей Компанией),
3. налог на прибыль — 25%,
4. налог на имущество — 2,2%,
5. земельный налог — 1,5% от стоимости земельного участка в год (если не в аренде).

Доля налогов: 25-30% от выручки, без учета концепции и площадей.

9. Проект любого ТРЦ реализуется в условиях следующих основных рисков:

1. риск, связанный с завышением сметной стоимости и сроков строительства;
2. риск, связанный с изменением (снижением) ставок аренды на фоне конкуренции;
3. риск, связанный с изменением (сжатием) спроса на арендные площади на фоне макроэкономических факторов;
4. риск сокращения арендопригодных площадей.

В целом же вероятность риска по проекту оценивается как «средняя» и относится к риску невыполнения календарного плана по срокам строительства и сдачи площадей в аренду.

10. Точка безубыточности торгового центра

По загрузке: 15-20% от арендопригодных площадей. Превышение точки безубыточности на каждый 1% дает значительный рост прибыли 90%+.

11. После бизнес-плана

После финализации бизнес-плана вам предстоит большая работа — от поиска финансирования до поиска подрядчиков, потенциальных арендаторов, Управляющей компании / девелопера. Также предстоит заказать проектирование объекта, а затем его согласование. И после этого можно еще раз скорректировать фин. модель.

Длительность инвестиционной стадии составляет обычно от 1,5 до 3 лет, затем открытие торгового центра, затем несколько лет окупаемости и расчетов в банком и инвестором, и только затем можно изымать прибыль из оборота.