Первоначальный взнос по ипотеке: как сэкономить, а не потерять

На фоне недавнего ужесточения условий по льготным ипотечным программам и участившихся дискуссий в банковском сообществе о повышении минимального первоначального взноса до 20–30%, Агентство недвижимости «Коридор» подготовило подробный анализ о роли первоначального взноса в сделке, опровергнув  основные мифы и указав на скрытые риски.

Первоначальный взнос — это часть стоимости недвижимости, которую заемщик вносит собственными средствами до получения ипотеки. Первоначальный взнос снижает риски банка и выступает как гарантия платежеспособности заемщика. Для заемщика первоначальный взнос уменьшает сумму кредита.

На сегодняшний день средний первоначальный взнос в России варьируется в пределах 15-30%. Конкретные условия по первоначальному взносу напрямую зависят от программы и банка. Средние показатели по рынку представлены в таблице:

Также сумма первоначального взноса зависит от типа недвижимости (новостройка или вторичка), дохода заемщика и наличия льгот.

Например, при покупке квартиры за 8 млн рублей, первоначальный взнос в 15% составит 1,2 млн. руб, а в 20% — 1,6 млн. руб.

Четыре главных мифа о первоначальном взносе по ипотеке:

1. «Чем меньше первоначальный взнос, тем выгоднее»: на самом деле, чем меньше первоначальный взнос, тем больше переплата по процентам. Кроме того, клиент с высоким первоначальным взносом всегда быстрее получает одобрение банка.
2. «Банки не проверяют источник первоначального взноса»: наоборот — банки тщательно проверяют источник средств. Если говорить о том, откуда взять средства на первоначальный взнос, то это могут быть собственные накопления, деньги от продажи имущества, материнский капитал. Деньги могут быть получены в дар от родственников, но банк в этом случае часто запрашивает нотариальное подтверждение. Самый рискованный способ, к которому не стоит прибегать — это оформление кредита на первоначальный взнос. Банки тщательно проверяют источник средств и при выявлении кредитных денег часто отказывают в сделке.
3. «0% первоначального взноса — это бесплатно»: это не бесплатно — заемщики должны понимать, что, взяв ипотеку без первоначального взноса, они неизбежно сталкиваются с большой переплатой из-за увеличенной суммы кредита и жесткими требованиями к доходу: ежемесячный платеж не должен превышать 40–50% от зарплаты.
4. «Не бывает ипотеки без первоначального взноса»: приобрести недвижимость без первоначального взноса можно, но это всегда сопряжено с ограничениями — такие условия доступны только для льготных категорий (многодетные семьи, госслужащие, военные) по госпрограммам или в рамках индивидуальных схем от застройщиков — например, Сбербанк по «Семейной ипотеке» или Дом.РФ для госслужащих.

Иногда, по индивидуальной программе застройщик может оплатить первоначальный взнос за клиента, при этом клиент получает повышенную ставку по ипотеке, примерно на 1-2% выше стандартной. Однако по таким программам работают далеко не все застройщики, необходим индивидуальный подбор — в таких случаях лучше обратиться в проверенное агентство недвижимости, которое сотрудничает с застройщиками, для подбора вариантов квартиры без первоначального взноса.