Почему проблемный актив — не приговор

— Александр, все больше инвесторов сталкиваются с так называемыми «проблемными» активами — старыми советскими объектами. Многие считают, что их проще снести. Вы с этим не согласны?

Да, не всегда снос — лучшее решение. У таких объектов часто есть серьезное конкурентное преимущество: отличное расположение в черте города или рядом с ним плюс готовая инженерная инфраструктура — мощности по электричеству, водоснабжение, промышленная канализация. При качественной реконцепции и капитальном ремонте они могут дать очень хорошую доходность.

— Приведите, пожалуйста, конкретный пример.

Один из ярких кейсов — складской комплекс «Графит Жуковский». После того, как управляющая компания провела комплексную работу, стоимость актива выросла в три раза.

— С чего вы начинаете работу с таким «проблемным» объектом?

Сначала мы полностью отказываемся от подхода «сдать как есть с большим дисконтом». Это типичная ошибка многих инвесторов. Скидка 30–40% привлекает ненадежных арендаторов, которые быстро портят инфраструктуру, и объект продолжает деградировать.

В «Графите» мы пошли другим путем. Сначала провели серьезную капитальную модернизацию: полностью заменили все коммуникации (электричество, воду, отопление), обновили лифтовое хозяйство, привели в порядок фасад и сделали внутренний ремонт. Без этих вложений дальнейшая работа не имела смысла.

— Инвестиции в ремонт быстро окупились?

Они окупились за счет роста капитальной стоимости актива и значительного увеличения арендного дохода.

— Как изменилась арендная стратегия?

Мы отказались от идеи сдавать весь комплекс одному крупному арендатору. Вместо этого разделили объект и привлекли 22 разных арендатора: производителей, фулфилмент-компании, малый бизнес, компании по фасовке и хранению.

Такой подход резко повысил общую арендную плату и сильно снизил риски. Если один арендатор уходит — остальные продолжают платить, а освободившийся лот быстро занимает новый.

— Какие модели соинвестирования вы используете в подобных проектах?

На практике применяются три основные модели:

1. Создание ООО или акционерного общества с распределением долей;
2. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) — особенно удобен для крупных объектов;
3. Разделение комплекса на отдельные помещения с передачей их в управление.

Один из самых интересных вариантов — когда инвесторы владеют отдельными помещениями в собственности, а управляющая компания арендует их у собственников и сдает в субаренду. Инвесторы получают стабильный доход, а УК занимается всем операционным и коммерческим управлением.

— Какой главный вывод можно сделать из таких кейсов?

Сегодня реконцепция и глубокая модернизация старых промышленных объектов — один из самых интересных сегментов рынка. Правильное управление важнее исходного состояния актива. Если сосредоточиться на развитии инфраструктуры, гибкой нарезке помещений и работе с разными категориями арендаторов, можно многократно увеличить стоимость даже в сложной рыночной ситуации.

— То есть проблемный актив действительно не приговор?

Абсолютно. При профессиональном подходе он может стать одним из самых доходных в портфеле.