Анализ рынка недвижимости за 2025 год: предварительные итоги

Новостройки

Риск падения спроса как следствие снижения покупательской способности сохранялся весь 2025 год. В условиях высокой ключевой ставки в 2025 году — спрос продолжал стагнировать и стремиться к снижению. Стоимость квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы продолжает расти, резкий скачок цен пришелся на начало третьего квартала. Об этом открыто заявляли девелоперы в своих рекламных материалах напрямую клиентам и партнерским агентствам. На этом фоне повысился процент платных бронирований лотов с целью закрепления текущих условий и выхода на сделку по первичным условиям. Спрос на новостройки подкрепляется льготными ипотечными программами, которые будут частично ограничены с 1 февраля 2026 года.

Доля ипотечных сделок по новостройкам в середине 2024 года достигла 77%, а к концу года упала до 37% при средней ставке от 6,5%-7,2%. В 2025 году от 40% показатель вырос до 61% при ставке 6,6-7,8%.

В 2025 году ставки по рыночной ипотеке в России также, как и в прошлом году, очень высокие: от 18-19% до 23-25% в зависимости от банка и условий приобретения объекта, при этом льготные программы, такие как Семейная, IT и Дальневосточная, предлагают ставки от 2% до 6%. Крупнейшие банки держат ставки выше 20%, в то время как некоторые предлагают ниже 19%. Важно заметить, что льготные программы имеют определенный лимит стоимости объекта, а на остаток стоимости распространяется стандартная ставка.

Застройщики предлагают беспроцентную рассрочку или так называемую субсидированную ипотеку на несколько лет, что удобно для инвесторов, которые могут постепенно выводить средства с депозитов, не теряя процентов по счету. Условия рассрочки достаточно привлекательные на первый взгляд, считает эксперт по жилой недвижимости агентства Игорь Старых: срок до ввода в эксплуатацию, минимальный первоначальный взнос и фиксированные ежемесячные платежи от 50-100 т.р. (эконом,комфорт,бизнес).

Однако, для тех, кто не располагает всей суммой на приобретение дорогостоящего лота, и планирует дальше воспользоваться ипотекой, необходимо заранее рассчитать условия кредитования с банком, чтобы не столкнуться со значительным удорожанием актива в связи с внушительной переплатой процентов по ипотеке на долгий срок.

Зафиксирован рост цен на студии и однокомнатные квартиры, а количество лотов в проектах, введенных в эксплуатацию заметно уменьшилось, что возможно вызовет дефицит в 2026 году, отмечает Игорь Старых. Затоваривания на рынке первичного жилья нет, стартов продаж было очень мало, особенно в сегменте комфорт и комфорт +. «Потребительский терроризм» не актуален, так как действует мораторий и запрет на получение компенсации на нарушение сроков строительства и некачественную отделку. Многие застройщики сильно удешевили свои проекты за счет импортозамещения.

Закрепился тренд на снижение ключевой ставки, возможно, в конце 2026 года ставки приблизятся к 10-13%, что снизит общий интерес к вкладам и обратит внимание клиентов к недвижимости как с инвестиционными целями, так и к способу сохранения накопленных денежных средств в условиях девальвации рубля. Эта тенденция уже прослеживается, что однозначно влияет на стремление цен к росту, но важно учитывать возможный и ожидаемый дефицит предложения к концу 2026 года.

В частности, на рынке Москвы продолжают продаваться дорогостоящие лоты, а стоимость за квадратный метр элитного жилья достигает рекордных значений.

Статистика открытого аналитического центра показывает следующую динамику на рынке Новостроек Москвы и Новой Москвы: за 2024 год введено 3,8 млн. кв.м. жилья, за 2025 год уже введено 2,4 млн. кв.м. и запланировано 2,9 млн. кв.м.

В эконом сегменте за 2024 год было зарегистрировано всего 1744 сделки (73,3 тыс. кв.м.) по договору долевого участия (далее по тексту ДДУ), а в 2025 году за 11 мес. еще меньше — 1174 сделки (48,6 тыс.кв.м). При этом цена за квадратный метр выросла в 2025 году до показателя 389 тыс.руб. за кв.м. по сравнению с предыдущим годом, показатель которого был изначально на отметке 296 тыс. за кв.м. При этом средняя площадь покупки лота в 2024 году была 47 кв.м. с бюджетом от 10 до 14,6 млн.руб., а в 2025 году площадь покупки лота стала 43 кв.м., а средний бюджет от 11 до 14,2 млн.

В комфорт сегменте за 2024 год было зарегистрировано 26,9 тыс. сделок ДДУ, что составило 1,1 млн. кв.м., за 2025 года сделок состоялось 24,2 тыс. и 1 млн. кв.м. Стоимость эконом жилья за кв.м. в 2024 составила от 313 тыс.руб. за кв.м. до 330 тыс. руб. за кв.м., а в 2025 году поднялась до 399 тыс. руб. При этом средняя площадь покупки в 2024 году — 45 кв.м. при среднем бюджете 14 млн. руб., а в 2025 году площадь уменьшилась до 43 кв.м. на фоне роста среднего бюджета 15,2 млн.руб.

Бизнес класс по объему проданных квартир на втором месте после комфорт класса и занимает львиную долю рынка по совокупным объемам и выручке девелоперов на рынке Москвы. В цифрах это выглядит так: за 11 мес. 2025 года уже продано 23,3 тыс. лотов по ДДУ (1,36 млн. кв.м.), что на 2 тыс. проданных лотов опережает предыдущий год. Средняя стоимость квадратного метра выросла за год на 100 тыс. рублей и достигла 542 тыс. руб. за кв.м., при этом средний чек покупки в бизнес классе снизился до 26,1 млн.руб. в сравнении с 26,8 млн. в предыдущем году, а средняя площадь лота значительно уменьшилась с 58 кв.м. и постепенно достигла к концу текущего года 48 кв.м.

Премиальный жилые комплексы столицы немного сбавили темп продаж с 5,9 тыс. (475,5 тыс. кв.м.). до 5,3 тыс. ДДУ. (379,8 тыс. кв.м.). Средняя цена за кв.м. на фоне удорожания строительства выросла с 731 тыс. за кв.м. до 1 млн. за кв.м.  Также заметно снизилась средняя площадь лота, которая на конец 2024 года составляла 78 кв.м., на начало 2025 — 81 кв.м., а к концу года достигла отметки 67 кв.м. общей площади лота.

Делюкс проекты являются отдельным сегментом, который вне условий стандартного ценообразования. Конечная стоимость лота зависит от уникальности концепции и сложных условий, в рамках которых девелоперам приходится реализовывать изысканные архитектурные решения, а также эксклюзивную отделку и комплектацию. За 11 месяцев текущего года было продано 290 лотов (38,9 тыс. кв.м.), что меньше на 80 лотов, чем в предыдущем году, однако, стоит ожидать повышение спроса к концу года, что сравняет показатели. Средняя стоимость за кв.м. достигла рекордных 2,8 млн. руб. за кв.м. без отделки, а в некоторых проектах достигает 3,5 млн.руб. и даже 7 млн. руб. с отделкой и мебелью. Размер таких объектов вырос со 191 кв.м. до 201 кв.м. по среднему показателю за 2 года.

В 2026 году прогнозируется сохранение темпа продаж по новостройкам. Не смотря на повышение роста стоимости квадратного метра и ограничения ипотечных программ, новостройки являются привлекательным и надежным инструментом сохранения и преумножения капитала. Уровень дохода экономически активного населения в центральном регионе продолжает расти, что позволяет расширять и улучшать жилищные условия. Также сохраняется доля региональных инвесторов в столичную недвижимость. Наблюдается тенденция приобретения жилья для студентов, о чем свидетельствует спрос на малогабаритные эргономичные студии в жилых комплексах комфорт и бизнес-класса.

С 2020 года объем вывода новостроек в продажу устойчиво рос и достиг рекордного значения 48 млн. кв.м. в 2024 году. Тем не менее, Виталий Мутко  генеральный директор «Дом.РФ»  сообщил о сокращении новых проектов застройщиков и оценил высокий уровень влияния данной тенденции на снижение объемы ввода нового жилья, которое проявится к 2027-2028 годам. Важно заметить, что 50% новых жилых проектов, вышедших на рынок в 2024 году, реализуется в регионах, которые не входят в топ-10 по объему строящегося жилья, а доля их начинает расти последние два года.

Таким образом, динамика спроса и результатов продаж в разрезе разных сегментов демонстрирует нестабильный спрос, который можно охарактеризовать как стрессовый в связи с выбором инвесторов продолжать размещать денежные массы на депозитах, а с другой стороны в эконом и комфорт классе покупатели стремятся успеть воспользоваться льготной ипотекой по семейной программе.

В свою очередь негативные факторы способны повлиять на снижение объема вывода на рынок новых проектов. Неудобные кредитные программы для девелоперов приводят к удорожанию себестоимости строительства, что приведет к повышению цен за квадратный метр и сократит вывод на рынок новых объемов жилья.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости ниже новостроек в среднем на 15-20%. Спрос в 2025 году был ниже предыдущих двух лет. В основном «вторичку» выбирают с целью улучшения текущих условий проживания. Практикуются, по — прежнему, альтернативные сделки, состоящие из нескольких звеньев. Покупатели трезво оценивают ситуацию на рынке, когда стоимость лота может резко увеличиться на несколько миллионов, в связи с чем планируют сложную архитектуру сделок, в рамках которых все стороны будут защищены.

В более дорогом сегменте покупатели уже начали перекладывать активы с накопительных счетов и депозитов в ликвидную «свежую вторичку» для получения дохода от долгосрочной аренды и с перспективой продажи через 3-5 лет с уверенным ростом цены за квадратный метр.

Ипотечные сделки на вторичном рынке на данный момент сильно уступают новостройкам. В основном, кредитное плечо используют для доплаты 10-15%  от стоимости лота. В отличие от новостроек, на вторичном рынке рассрочка — крайняя редкость. Эти факторы сделали вторичный рынок доступным больше для состоятельных граждан, которые для улучшения жилищных условий используют продажу своего объекта с доплатой за счет накопленных средств.

Как отмечает основатель ипотечной платформы и ипотечного сообщества Анатолий Норштейн, потребительское кредитование на крупные суммы как продукт на рынке де-факто отсутствует. Однако, по сравнению, с 2024 годом, наблюдается незначительное увеличение количества ипотечных сделок на вторичном рынке за счет того, что да, действительно, ставки стали меньше, и население адаптировалось к высокой ключевой ставке и, соответственно, к высокой ставке на вторичном рынке. И действительно, в большинстве случаев это альтернативные сделки, где небольшие суммы кредита оформляются с целью «докупить комнату». То есть они всегда связаны с переездом из меньшей площади в большую. А кредитование на крупные суммы — это единичные сделки, их в масштабах статистики можно не учитывать.

Рынок действительно в основном держится на льготных программах кредитования, и преимущественно — это семейная ипотека. Но кроме того, мы замечаем изменения в регулировании выдачи ипотечных кредитов со стороны ЦБ, и, соответственно, банки ужесточают согласование конечному потребителю. Мы видим в отдельных банках уровень одобрения — 25%. То есть до 75% от общего количества заявок уходят в отказ. Это исторический максимум. По прогнозу Анатолия Норштейн, в 2026 году на ипотечный рынок будет влиять не только высокая ключевая ставка, но еще и усиленные требования к рассмотрению заемщиков.

Скандально известное дело Ларисы Долиной добавило скептицизма у покупателей. В 99% случаев обе стороны стали запрашивать не только справки из государственных мед. Учреждений, но и новой нормой стали выездные специалисты для проведения мед. освидетельствования на самой сделке. Несмотря на дополнительные расходы, покупатели выбирают нотариальную форму сделки с использованием безопасных систем расчетов, а также появился тренд на страхование титула. Все это мы расцениваем как «оздоровление» рынка с точки зрения верной и безопасной архитектуры сделок.

Сроки экспонирования объектов на вторичном рынке в основном увеличились. Ранее срок продажи квартиры на вторичном рынке был 3 месяца, а в 2024-2025 году от 3-8 месяцев при среднерыночной цены за объект. Быстро продаются только лоты с достойным новым или обновленным к продаже ремонтом, с актуальной комплектацией квартир бытовой техникой, мебелью и декором. Объясняется это тем, что у покупателей нет желания вкладывать дополнительные свободные средства на ремонт, а также на аренду временного жилья. Также лоты с функциональными планировками и ценой «в рынке» продадутся быстрее, есть кейсы продажи за несколько дней без дисконта. В большей же массе продавцам приходится идти на снижение от 10% и выше.

Замечена тенденция выхода на рынок переуступок ДДУ, которые покупались в рассрочку с минимальным ПВ (5-10%) и платежами по 50 т.р. Связано это с тем, что надежда на снижение ключевой ставки ниже 10% не оправдалась, а переход на ипотеку с высокой ставкой многим нецелесообразен. По мнению Игоря Старых, в 2026 мы увидим большое количество уступок или квартир «на ключах» с пометкой «срочно продам». Сейчас рынок в ожидании новых защитных механизмов от государства при сделках на вторичном рынке, которые смогут повысить доверие, а также хороших новостей по целевым субсидированным ипотечным программам.