Бизнес сокращает метры: как налоговая реформа изменила рынок

В первом квартале 2026 года рынок коммерческой недвижимости начал демонстрировать признаки трансформации. Мы в ТОР Групп наблюдаем изменения, связаны не столько со снижением деловой активности, сколько с пересмотром экономики бизнеса на фоне роста налоговой нагрузки.

Налоговая реформа усилила давление на компании: рост НДС, ужесточение режимов налогообложения и увеличение административной нагрузки привели к снижению маржинальности. В этих условиях бизнес начал пересматривать структуру затрат и искать точки для оптимизации.

Одной из первых под пересмотр попадает аренда.

Компании сокращают площади, пересматривают локации и активнее ведут переговоры с собственниками. В результате рынок постепенно смещается в сторону арендатора: условия сделок становятся более гибкими, а давление на ставки усиливается.

Наиболее заметно изменения проявляются в складском сегменте. По итогам первого квартала объем вакантных площадей вырос до 5%. В классе A показатель достиг 3% (+0,6 п. п. за квартал), в классе B — 7% (+3,4 п. п.). Общий объем свободных качественных складских площадей составил около 217,8 тыс. кв. м.

Рост вакансии уже сопровождается снижением ставок: на 6,5% в классе A и на 9,5% в классе B. Это указывает на охлаждение спроса и усиление переговорной позиции арендаторов, особенно в сегменте объектов со средней ликвидностью.

Схожие процессы наблюдаются и на офисном рынке. Компании отказываются от избыточных площадей, переходят на гибридные форматы работы и все чаще выбирают более доступные локации. Это приводит к росту вакантности в объектах класса А и В и усиливает конкуренцию между собственниками.

В торговой недвижимости давление усиливается за счет оптимизации сетевых арендаторов. Ряд федеральных игроков пересматривают эффективность точек, закрывая часть магазинов и делая ставку на наиболее прибыльные локации. Схожие процессы наблюдаются и у других ритейлеров, что снижает общий спрос на торговые площади, особенно в объектах со слабым трафиком.

Дополнительное давление создает демография бизнеса: количество закрывающихся компаний продолжает превышать число новых. Это ограничивает приток арендаторов и усиливает конкуренцию за платежеспособный спрос.

В результате рынок коммерческой недвижимости переходит в новую фазу. Если в предыдущие годы условия во многом диктовались собственниками, то в 2026 году усиливается роль арендатора.

В ближайшие кварталы можно ожидать сохранения давления на ставки и дальнейшего роста требований к качеству объектов. Гибкость, адаптивность и понимание потребностей бизнеса становятся ключевыми факторами устойчивости для собственников недвижимости.