О государственных экспертизах в спорах об изъятии недвижимости

В России меняются правила проведения судебных экспертиз по одной из самых чувствительных категорий имущественных споров — делам об изъятии земли и недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

11 февраля 2026 года Правительство Российской Федерации подписало распоряжение №239-р, которое расширяет перечень судебных экспертиз, выполняемых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Новые нормы вступят в силу с 1 января 2027 года.

Что изменится?

Документ закрепляет, что в делах, связанных с изъятием имущества для госнужд, судебные экспертизы будут проводиться только государственными учреждениями.

Речь идет о спорах, где требуется:

• оценить рыночную стоимость земельных участков и объектов недвижимости;
• определить размер компенсации и убытков;
• установить технические и землеустроительные параметры объектов.

В перечень «государственных» экспертиз включены:

• строительно-техническая;
• землеустроительная;
• экономическая.

Частные экспертные организации больше не смогут выступать судебными экспертами по таким делам. Внесудебные исследования и консультации сохраняются, но их выводы не будут иметь статус судебной экспертизы, а будут использоваться в досудебном обосновании несогласия с оценкой и компенсацией, которую предлагает, например, Департамент городского имущества города Москвы.

Споры об изъятии имущества традиционно связаны с крупными финансовыми интересами: речь идет о компенсации собственникам, включающей рыночную стоимость объектов и расчет ущерба и убытков. Теперь ключевое доказательство в суде будет формироваться исключительно через государственную систему. Это фактически меняет баланс процессуальных возможностей сторон, в том числе и время рассмотрения дела.

Потенциальные риски нового подхода и влияние на судебные процессы.

Главный вопрос — готовность государственных экспертных учреждений к увеличению нагрузки. Финансирование реформы планируется в рамках существующих бюджетов, без дополнительных ассигнований. При этом число дел об изъятии недвижимости стабильно велико, особенно в регионах с активным инфраструктурным строительством (Москва и Московская область).

Это создает несколько системных рисков:

1.  Перегрузка государственных экспертов. Количество специалистов ограничено, а поток дел может значительно вырасти после исключения частных экспертов из процесса.

2.  Увеличение сроков судебных разбирательств. Судебная экспертиза часто является ключевым этапом рассмотрения дела. Очереди на ее проведение могут привести к длительным паузам в судебных процессах, например, ответчики по коллективным искам об изъятии гаражей могут достигать до десятков собственников, и это не предел.

3.  Снижение процессуальной гибкости. Стороны лишаются возможности выбирать экспертную организацию из более широкого круга, что может осложнить стратегию доказывания.

Что это означает для бизнеса и собственников?

Адвокатам, представляющие интересы собственников изымаемых помещений, девелоперам и юристам, сопровождающим крупные земельные споры, важно учитывать новые правила уже сейчас.

До вступления распоряжения в силу остается переходный период, который можно использовать для пересмотра правовых стратегий, подготовки доказательной базы и оценки потенциальных сроков судебных процессов.

Фактически формируется новая модель рассмотрения споров об изъятии: частной судебной экспертизы в них больше не будет, а роль государственных экспертных учреждений станет определяющей для итогов имущественных конфликтов.