Куда движется оценочная отрасль и можно ли заменить оценщика ИИ

Как вы пришли в профессию оценщика? С чего все началось?

Путь в профессию начался с моего отца. Он занялся оценкой в 2000 году и привлекал меня к работе, когда я еще учился в университете. Сначала это были мелкие технические задачи. Постепенно задания становились интереснее, и я начал вовлекаться в процесс. Позже получил профильное образование, вступил в СРО и стал дипломированным специалистом.

В начале карьеры я долго не мог определиться, куда пойти: в оценочную компанию или в банк. Честно скажу — я ходил на разные собеседования, рассматривал различные направления. В то время большой объем работы был связан с изъятием земель под строительство олимпийских объектов. Некоторые компании специализировались именно на этом. Но я понимал, что такие проекты сопряжены с рисками, и сознательно не пошел в это направление.

Собеседовался и в оценочных компаниях, и в банках. Сейчас понимаю, что это два принципиально разных пути. Тогда мне казалось, что работа в банке даст возможность шире взглянуть на рынок и обеспечит стабильный доход. Однако со временем я увидел, что у профессии оценщика гораздо больше перспектив. Да, наша работа связана с большим объемом рутинной и монотонной деятельности. Но многое уже автоматизируется.

К тому же оценщик может заниматься не только недвижимостью, как это делает, например, залоговый специалист, но и оценкой бизнеса, нематериальных активов. Естественно, я начинал с самого популярного направления — оценки недвижимости.

Какие направления оценки вам ближе всего (недвижимость, бизнес, имущество и т.д.) и почему?

Довольно часто, когда ко мне приходят кандидаты на собеседование, они говорят, что хотят заниматься оценкой бизнеса. Признаюсь, когда я сам только окончил университет, тоже стремился именно в это направление. Помню, как пришел на собеседование в одну оценочную компанию, и, когда руководитель спросил, чем хочу заниматься, я прямо ответил: «Да, хочу оценивать бизнес».

Сейчас я отношусь к направлениям спокойнее и шире. Любой проект может быть интересным. Например, мне действительно нравится, когда я еду на осмотр в высокотехнологичную компанию и вижу весь производственный процесс изнутри. Или когда попадаю на крупный логистический комплекс в процессе строительства. Или, скажем, выезжаю на причал для осмотра судов — все эти объекты дают уникальный опыт и расширяют кругозор.

Часто в СМИ акцент делают на предприятиях, находящихся на грани банкротства. Да, мы действительно работаем с такими компаниями, нередко в рамках процедур банкротства. Это часть нашей профессии. Но при этом я вижу и множество новых, динамично развивающихся проектов по всей стране. И, что важно, далеко не обо всех из них можно найти информацию в открытых источниках. Работа оценщика позволяет быть в центре этих процессов, видеть реальную экономику и ее движение в самых разных отраслях.

Сколько лет вы работаете в этой сфере, и как за это время изменилась отрасль?

Юридически я стал дипломированным специалистом в 2010 году. С тех пор постоянно наблюдаю, как отрасль находится в состоянии непрерывных реформ. Если раньше обсуждались вопросы лицензирования и требования к крупному уставному капиталу для юридических лиц, то впоследствии акцент сместился: ответственность за результат стали возлагать напрямую на физическое лицо — на самого оценщика. То есть теперь не компания, а конкретный специалист отвечает за проведенную оценку.

Это стало одним из главных трендов последних лет — усложнение входа в профессию и, как следствие, сокращение числа действующих оценщиков. Особенно ярко это проявилось на примере дел по оспариванию кадастровой стоимости. Представьте: бюджет рассчитывает получить определенную сумму налога на имущество, а оценщик помогает собственнику снизить эту сумму.

Кроме того, есть и другие кейсы, в которых задействованы оценщики. В ряде случаев против них возбуждались уголовные дела, связанные  недостоверной оценкой. Причем бывают ситуации, когда расхождения в десятки тысяч рублей при стоимости актива в миллионы вызывают вопросы у следственных органов. Про такие случаи можно найти немало информации в интернете.

С другой стороны, отрасль движется в сторону автоматизации. Я бы даже сказал — к постепенной отмене оценки для типовых объектов. Крупные банки уже тестируют пилотные проекты, в рамках которых ипотека выдается без участия оценщика — например, по квартирам в новостройках или на вторичном рынке. Также появляются цифровые платформы и программные продукты, которые позволяют частично или полностью автоматизировать оценку имущества, особенно в интересах нотариусов или государственных служб.

В то же время заметен еще один важный тренд — углубление компетенций. Все чаще оценщики работают в связке с юристами, бухгалтерами, аудиторами. Особенно это касается оценки бизнеса, где необходимо проводить не только поверхностный анализ финансовой отчетности, но и по-хорошему разбираться в бухгалтерских счетах, проводках, структуре компании. В коммерческой недвижимости важно учитывать юридическую составляющую объекта, анализировать возможные риски, обременения, варианты использования.

Так что сегодня профессия оценщика требует гораздо более глубоких знаний и широкого кругозора. Поверхностный подход уже не работает — и в этом, пожалуй, главное изменение за последние 10–15 лет.

Насколько важна субъективность в оценке? Бывают ли случаи, когда «правильной» цифры нет?

Процедура оценки — это попытка структурировать и систематизировать рынок в виде модели, чаще всего в Excel. Но если оценщик не владеет информацией о реальном спросе на рынке, то сделать корректную оценку становится довольно сложно. Особенно это касается коммерческой недвижимости, где действуют свои закономерности и тренды. Один из таких трендов — деление больших помещений на меньшие с последующей сдачей в аренду по более высокой ставке. Это работает, потому что спрос на небольшие площади часто выше. Но подобная стратегия применима не ко всем помещениям и далеко не всегда.

У меня был случай: я анализировал торговое помещение, которое не удавалось сдать в аренду ни в каком формате больше года. Вроде бы — хорошее помещение, но возникли вопросы к его локации, окружению и, конечно, к общей экономической ситуации. Ведь предложения в листингах — это не сделки, а лишь ожидания собственников, их пожелания. Реальный рынок — это то, что действительно происходит, и он может сильно отличаться от заявленного.

Кроме того, покупатель коммерческой недвижимости обычно смотрит на потенциальную доходность — на то, какую арендную плату будет приносить объект. А арендатор, в свою очередь, оценивает множество факторов: пешеходный трафик, видимость, конкуренцию, наличие соседних точек и даже такие тонкости, как мнение местных жителей. Вот, например, опрос показал, что люди хотят кофейню в этой локации. Что это значит для оценки? Это фактор, но как его формализовать и внести в модель?

Поэтому оценка в любом случае остается субъективной. Потому что факторов слишком много, и они влияют на результат по-разному. Чтобы получить абсолютно объективный результат, нужно было бы исключить человеческий фактор, полностью положившись на алгоритмы или нейросети. Но и они иногда могут ошибаться — ведь обучаются на данных, которые уже содержат те или иные искажения.

Можно ли полностью заменить оценщика алгоритмом? Почему да или нет?

Как я уже говорил выше, отрасль действительно движется в сторону автоматизации. Но полностью заменить оценщика алгоритмом невозможно — по крайней мере, пока. Все дело в ответственности. Представьте: алгоритм рассчитал стоимость покупки компании, но не учел, скажем, аффилированные сделки. В результате стоимость оказалась завышенной в 10 раз. Кто будет отвечать? Разработчик программы? IT-компания?

Ответственность — ключевой момент. Пока требуется человек, который готов подписаться под результатом, заменить его невозможно. И еще один важный момент — индивидуальный подход. Практически каждый проект в оценке уникален: разные объекты, разная информация, разные цели оценки. А универсальный алгоритм не способен учесть все нюансы.

Тем не менее, в будущем я уверен, что тренд на сокращение числа оценщиков продолжится. Останутся специалисты с более высокой квалификацией, способные не только хорошо оценивать, но и использовать современные инструменты: языки программирования, аналитические платформы, нейросети. То есть оценщик будущего — это уже не просто специалист с калькулятором, а интегратор данных, эксперт, способный работать на стыке дисциплин.

Что бы вы посоветовали новичку, который хочет стать оценщиком?

Вы знаете, я завидую новичку. Сейчас невероятно удобное время для старта. В интернете доступно огромное количество информации о профессии оценщика. Когда я начинал, это была узкая, почти «закрытая» сфера. Найти хоть какие-то материалы было непросто.

А сегодня — открывай научную литературу, читай профессиональные статьи, смотри видеоуроки. В свое время я сам записал более 200 тематических роликов на YouTube «Бизнес по плану», где рассказываю о профессии, делюсь опытом, разбираю кейсы. Так что сейчас действительно есть все инструменты, чтобы начать с нуля и быстро вырасти. Главное — желание, терпение и готовность постоянно учиться.