Турция — денежный клондайк? Как эмигранты проиграли рынок 2022 года

Вы довольно жестко оцениваете волну эмиграции из России в 2022 году. В чем, по‑вашему, главная ошибка тех, кто побежал тогда в Турцию?

Люди переезжали не с бизнес‑планом, а с задачей «куда бы инвестировать побыстрее». Они искали не рынок, а волшебный депозит: вложить и получать 10–15% годовых в валюте, ничего не понимая ни в стране, ни в рисках. Кто‑то покупал квартиры «для ВНЖ», кто‑то вписывался в красивые схемы с обещанием высокой доходности «на сдаче», кто‑то вкладывался в проекты, которые даже не понимал. В итоге очень многие сегодня сидят с активами, купленными на пике, и не понимают, как из них выйти.

Недвижимость: от 80 до 250 тысяч

Давайте конкретнее про рынок жилья. Вы говорили про несколько волн покупателей и разные цены.

Первая волна, которая успела зайти в относительно спокойные годы, покупала квартиры в Турции по 80 тысяч евро — условная Алания, побережье, стандартный продукт. Эти квартиры за годы подорожали, потом подешевели, но в среднем вернулись примерно к своим же 80 тысячам.

А вот те, кто заходил на пике цен — вторая, третья, четвертая волна — массово покупали по 250 тысяч. Сегодня многие выставляют те же объекты по 100 тысяч и не видят очереди из покупателей. Это классический пример, как люди спутали эмоциональный ажиотаж с инвестиционной логикой.

Вы в этот период тоже работали с недвижимостью?

Да, у меня было консалтинговое агентство, которое работало с русскоязычной аудиторией по всей Азии и СНГ. Но я никогда не была «чистым риэлтором», который просто показывает чужие квартиры за комиссию. Моя модель была другой: я сама покупала проблемные или недооцененные лоты у застройщиков и частных владельцев с дисконтом, а потом быстро их перепродавала.

Модель «купи с дисконтом — продай вовремя»

Как выглядела эта модель на практике?

Предположим, я знаю, что у конкретного застройщика финансовые трудности. Я прихожу и говорю: «Я готова взять у тебя три квартиры, но мне нужен дисконт 15%». Параллельно я понимаю, что у меня уже есть два‑три покупателя, готовых забрать эти объекты с маржой.

Формально это похоже на риэлторство, но по сути это торговля риском и скоростью — ты покупаешь и продаешь, пока толпа еще хочет заходить. В хорошие годы можно было делать условные 30% за пару месяцев и несколько раз оборачивать капитал.

Вы говорите об этом довольно цинично.

Рынок всегда циничен. Я открыто говорила знакомым: «Не покупай сейчас, это Турция, страна сюрприза, не надо заходить на пике». Но если человек все равно хочет, рынок найдет, кто ему продаст.

Почему многие инвесторы проиграли

В чем, по‑вашему, ключевая ошибка «инвесторов‑эмигрантов»?

Они не хотели видеть риски. Люди заезжали в страну, где они не понимают права, налогов, ликвидности, и покупали недвижимость как «сейф»: важно, чтобы «камень» был, а дальше хоть трава не расти.

При этом никто не задавал базовых вопросов: кто мой будущий покупатель, если мне срочно понадобятся деньги? Как изменится спрос, если Турция поменяет правила ВНЖ? Что будет, если курс лиры еще раз прыгнет?

Можно ли сказать, что Турция наказала тех, кто пришел сюда за быстрым доходом?

Турция никого не наказывает, она просто живет по своим правилам. Здесь очень быстро чувствуют деньги и умеют продавать ожидания. Если вы приходите с установкой «дайте мне срочно 10–15% годовых без риска», вы автоматически становитесь целевой аудиторией для всех, кто продает красивую картинку.

Турция как «страна сюрприза»

Вы называете Турцию «страной сюрприза». Что это значит для инвестора?

Это значит, что здесь нельзя играть в долгую, не понимая политических, валютных и регуляторных рисков. В любой момент может поменяться правило выдачи ВНЖ, ставка налога, стоимость кредитов, курс лиры.

Если вы сюда заходите, у вас должен быть сценарий А, Б и С: что вы делаете, если рынок растет; что — если он стагнирует; и что — если все падает и нужно срочно выходить. У многих эмигрантов такого сценарного мышления просто не было.

Кто в Турции зарабатывает, а кто — нет

Тогда кто зарабатывает в Турции, а кто обречен проиграть?

Проигрывают те, кто приезжает с мыслью: «Я где‑то работал юристом, айтишником, маркетологом, но здесь я сразу стану инвестором». Люди бросают свою компетенцию и пытаются купить себе доходность на незнакомом рынке.

Зарабатывают те, кто приносит в Турцию конкретную экспертизу — в производстве, логистике, услугах, IT — и готов работать, а не просто класть деньги на стол. Они понимают местный спрос, умеют читать турецкие правила игры и не влюбляются в объекты.

То есть в вашем понимании Турция — это не страна «пассивного дохода»?

Это страна активного дохода. Пассивный доход здесь есть только у тех, кто уже много лет отработал активную фазу: построил бизнес, выстроил команду, разобрался с налогами и юридикой. Все остальные, кто сюда приехал недавно, должны быть готовы работать так же много, как работали дома, а часто и больше.

Уроки 2022–2023 годов

Какие главные уроки вы бы вынесли для тех, кто все еще думает о Турции как о месте для инвестиций?

Первый: не заходить на пике ажиотажа. Если вы видите, что все бегут покупать квартиры за 250 тысяч, а вам рассказывают, что «это последняя возможность», — это почти всегда сигнал не покупать.

Второй: считать сценариями, а не картинками. Что с вами будет, если через год вам понадобятся деньги, а рынок просел на 30–40% и покупателя нет?

Третий: инвестировать туда, где у вас есть компетенция и контроль. Квартиры, которые вы купили «потому что все так сделали», и схемы «купите долю в бизнесе, мы все сделаем сами» — это как минимум серьезный риск.