Как термальные комплексы спасут девелоперов в эпоху падающего спроса

Аналитики «Банки.ру» на основе информации за прошлый год подсчитали, что темпы роста на отечественном рынке жилья замедляются, а соотношение распроданности к строительной готовности составляет 67 %, что указывает на превышение предложения над спросом. Отсюда и снижение доли новых проектов — согласно банковской статистике, цифра упала на 22 % и не исключено, что продолжит снижаться дальше.

Специалисты «Циана» видят риски снижения скорости строительства в связи с ростом себестоимости, высокой нагрузкой на застройщиков и частыми сдвигами сроков из-за масштабности и сложности некоторых проектов. Несмотря на это, они в целом более оптимистичны, прогнозируя 20 %-й рост сделок по новостройкам и 10-12 %-й — по вторичному жилью к завершению этого года.

Рынок жилья раньше развивался очень активно, и, действительно, жилья построили очень много и самого разного — и по этажности, и по отделке, и по классу — от бюджетного до премиального. И это, безусловно, было хорошо — до момента, пока рыночная картина не изменилась. Я считаю, что тренд уже сломался. А что означает слом тренда? То, что прежнего бурного спроса на жилье не будет, и одна из причин — это изменение отношения людей к недвижимости как инвестиции. Раньше люди покупали квартиры не просто для жизни, а как вложение: рассчитывали, что ее можно будет продать, например, в два-три раза дороже через некоторое время. А сейчас ситуация такова, что человек может потерять в деньгах: если жилье сложно продать, то стоимость квадратного метра падает — при этом за содержание квартиры платить все равно нужно. В итоге большой портфель недвижимости из финансового актива может быстро превратиться в финансовую обузу.

Спасти квадратные метры

В условиях, когда привычные форматы жилищного спроса и предложения разбиваются буквально на ходу, девелоперам приходится искать новые решения для повышения привлекательности своих проектов. Удачного месторасположения и хорошей планировки уже оказывается недостаточно, чтобы обеспечить прибыльность строительства: решающим фактором при покупке жилья все чаще становится инфраструктурное наполнение, создающее дополнительную ценность для жителей ЖК, и выделяющее застройщика на фоне конкурентов.

Если вам кажется, что рынок недвижимости непредсказуем, взгляните на графики крупных компаний, например, «Газпрома» или «Аэрофлота». Их акции на протяжении многих лет демонстрировали и резкие взлеты, и просадку. Я считаю, что рынок недвижимости более стабилен, но и он в некотором смысле повторяет общие рыночные тренды. Можно ориентироваться, например, на индекс ММВБ, который отражает динамику всего рынка российских акций. Но полагаться только на прошлые графики, надеясь на чудо, недостаточно — нужно своевременно предлагать рынку новый продукт. Такой, который будет востребован сегодня и будет популярен потом, когда ситуация более-менее стабилизируется. Мое мнение — ответ лежит не в бесконечном наращивании объемов, а в поиске принципиально новых ниш. Нужно перестать мыслить категориями «просто жилье» и начать создавать продукт с другой ценностью.

Речь идет о создании курортного формата внутри обычных жилых районов. Идея звучит смело, но логика здесь предельно простая: строить не «просто стены и окна», а проектировать среду, где сам район становится местом отдыха — с продуманными пространствами для досуга, расслабления и оздоровления. Так типовая застройка с сомнительной ценностью становится «курортным» жильем в черте города.

Курорт во дворе

Постепенное формирование нового типа застройки, включающей в структуру комплексов «городские курорты», происходит в последние несколько лет, однако процесс при всем желании сложно назвать как стремительным, так и масштабным. Аналитики RRG фиксируют, что в 2023-2024 годах в России зафиксировано всего порядка десяти жилых комплексов с интегрированными термами — конечно, прежде всего, в мегаполисах. Но есть мнение, что это только начало, так как девелоперы все чаще закладывают такие объекты еще на этапе проектирования, чтобы сделать проект заметнее и привлекательнее для покупателя. Я считаю, что запрос на «здоровую» инфраструктуру в ЖК приобретает массовость: жители разных регионов хотят не просто «крышу над головой», а полноценную экосистему для комфортной жизни. Термальный комплекс внутри ЖК может закрыть эту потребность: это не абстрактный «плюс к комфорту», а осязаемый плюс, котороый влияет на восприятие проекта.

Мы привыкли думать, что главное в жизни — это работа и какие-то бытовые дела, при этом отдых будто бы «вписывается» в оставшиеся минуты: часик на диване, прогулка по парку, отпуск раз в год. Но если посмотреть на цифры, картина выходит другой: на отдых человек тратит в разы больше времени, чем на еду или шопинг, просто мы редко считаем эти часы: выпил кофе, почитал книгу, прогулялся в парке, на рыбалку съездил — и вроде как отдохнул немного. Но если сложить все это время, то его получится довольно много. А если так, значит, для отдыха нужна соответствующая инфраструктура, причем не как приятное дополнение к городу, а как базовая необходимость — как школы, дороги, магазины. Но с такой инфраструктурой пока тихо; если не считать природные зоны вроде лесов, полноценных пространств, где можно по-настоящему перезагрузиться, практически нет. Между тем запрос есть: люди хотят отдыхать не раз в год, а регулярно. И не всегда ради этого нужно лететь в Турцию, Египет, Тайланд, Эмираты или на Мальдивы — Я считаю, что можно создать альтернативу этим направлениям прямо внутри привычных городов. Не где-то на окраине, а в жилых районах: в Москве, Петербурге, других миллионниках, в кварталах с многоэтажками и даже в коттеджных поселках. Площади и объемы, конечно, будут разными, но принцип один: курорт как часть повседневной жизни.

Комфортная среда как норма

По исследованиям RRG, термальные комплексы все чаще выступают не просто как дополнительная опция, а как полноценный концептуальный элемент жилых и коммерческих проектов. Давайте посмотрим на мировой опыт: даже в странах с выходом к морю курортные форматы активно встраивают в жилую застройку. В Дубае бассейны и термальные зоны размещают не в отелях, а прямо во дворах жилых комплексов — и это при том, что море рядом. Похожее решение прижилось и в Турции: идея оказалась востребованной, ее масштабируют именно в сегменте жилья, а не только в гостиничном бизнесе. Поэтому близость моря не отменяет потребности в продуманной инфраструктуре для отдыха. Теплая вода, пар, зоны релакса — все это создает особый микроклимат и атмосферу. Люди ценят возможность регулярно пользоваться такими пространствами, не подстраиваясь под отпускной график. А для российских городов этот тренд может быть особенно актуален: у нас далеко не у всех есть доступ к морю, а потребность в качественном досуге и заботе о здоровье есть у всех.

Реализуемо ли это в существующих ЖК? Да. Даже в уже построенные жилые комплексы можно интегрировать курортные элементы — вопрос в правильной концепции и грамотном планировании. Не нужно сносить дворы или радикально менять инфраструктуру.

Как тренд превратить в стратегию

Как правило, при планировании крупных трат, таких как покупка квартиры, человек в первую очередь смотрит на цену и платеж, а уже потом рассматривает «плюшки» проекта. Отсюда и закономерный вопрос инвесторов: какие гарантии, что квартира с термами вообще уйдет с рынка? Ответ простой и одновременно неудобный: гарантий нет. Ни одна опция, даже самая модная, не продает жилье сама по себе, и ни один тренд не обещает мгновенной прибыли. Термальный комплекс не работает как волшебная кнопка «распродано». Но он может стать конкурентным преимуществом — но только в том случае, если подойти к делу с умом. Здесь нет никаких секретов, здесь только четкий алгоритм. Сначала рождается концепция: как именно термальная зона будет встроена в жилой комплекс, чем она будет отличаться, для кого она создана. Дальше рассчитываем вложения. Потом проводим маркетинговые исследования — готовы ли люди платить за такой продукт именно в этом районе, именно в этом сегменте?