Новый цикл роста: как меняется рынок офисной недвижимости Москвы

В 2025 году объем сделок продажи офисов в Москве был ниже, чем годом ранее (около 600 тыс. кв. м против более 1 млн), что обусловлено в первую очередь отсутствием рекордных по площади сделок покупки офисных зданий целиком для собственного использования (для сравнения — в 2024 году было заключено 5 сделок площадью более 100 тыс. кв. м).

При этом на фоне замедления крупных корпоративных сделок сегмент «офисов в нарезку» демонстрирует уверенный рост — +10% по итогам 2025 года. Несмотря на активный выход на рынок новых проектов (в 2025 году — более 30 проектов), средняя цена продажи выросла на 17%, что говорит о том, что рынок не перенасыщен и качественные проекты в востребованных локациях пользуются стабильным спросом.

Активное развитие сегмента «офисов в нарезку» обусловлено как развитием программ МПТ и КРТ, так и высокой активностью частных инвесторов, малого и среднего бизнеса. Для инвесторов это понятный инвестиционный продукт с прогнозируемой доходностью, а для девелоперов– способ снизить финансовую нагрузку на этапе строительства.

Сегодня офисы дают порядка 10-12% годовых (cap rate) с окупаемостью около 8–10 лет. При этом арендные ставки продолжают расти (в среднем — +15-30% по итогам 2025 г. в зависимости от класса офисных площадей), что ускоряет фактический возврат инвестиций. Поэтому офис все чаще воспринимается как стабильный долгосрочный актив.

Что касается цен продажи, то после роста на 17% в прошлом году мы ожидаем более умеренный, но все же устойчивый рост — в пределах 8-10% в год в среднем по рынку, при этом в качественных проектах с хорошей локацией и инфраструктурой возможен рост от 30% и более.