Новые правила разрешенного использования земли

С 1 марта 2026 года в России действует новый порядок определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Основа реформы — Федеральный закон 295-ФЗ от 31 июля 2025 года, который ввел в Земельный кодекс отдельную главу о ВРИ и закрепил единые правила для граждан, бизнеса, публичных собственников и садоводов. После вступления закона в силу Росреестр выпустил разъяснения о том, как эти нормы будут применяться на практике. 

Ключевой пункт — в законе впервые прямо закреплен перечень документов, которыми определяется ВРИ участка. Если иное не установлено законом, это градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент либо положение об особо охраняемой природной территории. Одновременно законодатель описал ситуации, когда использование земли допускается вне зависимости от установленного ВРИ: в частности, для размещения пунктов государственной геодезической сети, специальных информационных знаков и некапитальных сооружений вроде ограждений, бытовок и навесов. 

Закон также устраняет один из давних пробелов земельного регулирования: теперь в Земельном кодексе прямо перечислены случаи, когда ВРИ определяется не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории либо лицензией на недропользование. Такой подход применяется, например, к линейным объектам, территориям особых экономических зон, инновационных научно-технологических центров, территорий опережающего развития и иным специальным режимам использования земли. По сути, реформа переводит правила из разрозненной практики в понятную систему, где источник ВРИ заранее понятен. 

Для частных правообладателей закон в целом сохраняет преемственность. ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, продолжают действовать. Сохраняется и прежняя классификация на основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. При этом собственники вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без дополнительных разрешений и согласований; для выбора основного вида подается заявление в орган регистрации прав. Кроме того, в отдельных случаях допускается изменение ВРИ у образуемых земельных участков — например, если при разделе исходного участка выясняется, что его прежний вид не соответствует градостроительному регламенту. 

Для арендаторов и пользователей публичной земли, напротив, правила стали жестче. Закон установил запрет на изменение ВРИ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, независимо от порядка предоставления. Исключение сделано для случаев комплексного развития территории. Эта норма заметно сокращает пространство для последующего «перепрофилирования» участка уже после заключения договора с государством или муниципалитетом. 

Отдельный переходный механизм предусмотрен для сельхозземель. Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения относится к сельскохозяйственным угодьям, его ВРИ до принятия специального федерального закона может устанавливаться или изменяться решением исполнительного органа субъекта РФ. Прежний режим фактически не позволял менять ВРИ таких участков, поэтому новая конструкция создает временный канал для регионального регулирования там, где федеральный порядок еще не принят. 

Еще одно практическое изменение касается аукционов. Заинтересованное лицо теперь вправе инициировать проведение торгов в границах населенного пункта под участок с нужным ему видом использования, а уполномоченный орган должен выставить участок на аукцион именно с тем ВРИ, который указан инициатором. Для девелоперов и бизнеса это означает более предсказуемый механизм вывода участков на рынок, по крайней мере на стадии запуска процедуры. 

Существенно уточнены правила и для территорий, зарезервированных под публичные объекты. Если участок по утвержденной документации по планировке территории попадает в границы зоны планируемого размещения объекта публичного значения, правообладатель сможет выбирать только тот ВРИ, который допускает размещение такого объекта. Одновременно с 1 марта 2026 года при подготовке документации по планировке территории запрещено включать в границы таких зон участки и части участков, принадлежащие гражданам и юридическим лицам, за исключением специальных случаев, установленных Градостроительным кодексом. 

Для садоводов реформа означает дополнительную фиксацию ограничений. Закон уточнил, что запрет на изменение ВРИ распространяется на все садовые и огородные участки в границах территории садоводства или огородничества, независимо от даты их образования. Изменение назначения садовых участков допускается лишь в исключительных случаях — если товарищество меняет формат деятельности на ТСЖ либо если земля требуется для государственных или муниципальных нужд. 

В деловой логике это не просто техническая корректировка земельного законодательства. Реформа делает систему ВРИ более формальной и менее гибкой для последующего маневра, особенно в проектах с участием публичной земли, территориального планирования и специального правового режима. Для собственников это означает большую определенность. Для инвесторов, застройщиков и арендаторов — необходимость еще на входе проверять не только категорию земель и сведения ЕГРН, но и тот документ, который в конкретной ситуации является источником ВРИ: регламент, документацию по планировке территории или специальное разрешение.