Расширение премиального контура Москвы: половина проектов — уже за ТТК

На московском рынке новостроек продолжается ускоренная премиализация проектов. По оценке аналитиков Asterus, решающим фактором стало развитие бывших промышленных территорий, многие из которых расположены в зоне между ТТК и Садовым кольцом. Подготовка таких площадок — от сноса корпусов до переноса коммуникаций — увеличивает себестоимость, особенно с учетом быстро растущих платежей за изменение ВРИ: коэффициент за год увеличился на 14,6% (до 1,728), что делает строительство ниже бизнес-класса экономически нецелесообразным.

«Редевелопмент промзон рядом с центром неизбежно приводит к повышению стандарта проектов. Сегодня это уже объективный рынок, а не маркетинговый ход», — отмечает Юлия Обухова, коммерческий директор Asterus.

По данным компании, в старой Москве реализуется 44 премиальных проекта, и половина из них — 23 объекта за пределами ТТК. Эти локации формируют значительную часть спроса: по итогам октября на премиальные проекты за ТТК пришлось 67% всех сделок, то есть 340 из примерно 500 реализованных лотов. Почти половина этих продаж — 163 сделки — пришлась на проекты «у воды», расположенные вдоль Москвы-реки, Яузы и малых рек.

Цены в сегменте продолжают расти. Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе составляет 573,7 тыс. руб., тогда как в премиуме — 1,163 млн руб., что почти вдвое выше. В ключевых премиальных районах ценник еще выше: в Хамовниках — 2,4 млн руб. за кв. м, в Мещанском районе — 2,2 млн руб., в Дорогомилово — 1,32 млн руб. Даже в Крылатском премиальные проекты стартуют от 930 тыс. руб. за кв. м.

Структура спроса также подтверждает устойчивость сегмента: 34% покупок приходятся на двухкомнатные квартиры (≈57 кв. м), 31% — на трехкомнатные (≈82 кв. м). Студии занимают лишь 6% рынка. Средняя площадь приобретаемых лотов в премиуме составляет около 67 кв. м, в проектах за ТТК — 62 кв. м, а в локациях у воды — 58 кв. м.

Рынок демонстрирует позитивную динамику: за первые десять месяцев 2025 года цены выросли на 14% в бизнес-классе и на 19% в премиум-сегменте. При этом общий объем продаж новостроек Москвы за три квартала снизился всего на 9% год к году, а октябрь 2025-го показал рост относительно прошлого года.

«Мы видим, что покупатели стали более требовательны к архитектуре, инженерии и качеству городской среды. Это размывает границы между бизнес+ и премиум-, но в целом повышает стандарты и стимулирует здоровую конкуренцию», — констатирует Юлия Обухова.

По прогнозу компании, в 2026 году премиальный сегмент может вырасти еще на 10–15%, чему будут способствовать ограниченные альтернативы для инвестиций и дальнейшее развитие бывших промзон.