Кладовки и келлеры: как не перепутать форматы

Когда говорят об инвестициях в кладовки, часто смешивают разные форматы. На первый взгляд все просто: есть небольшое помещение, в нем хранят вещи, его можно купить или арендовать. Но с точки зрения экономики это могут быть два разных продукта.

Первый формат — келлеры от застройщика. Обычно это небольшие кладовки площадью 3–5 кв. м в жилом комплексе: в подвале, на паркинге или на этаже. Их покупают как отдельный объект недвижимости. Кто-то использует такую кладовку сам, кто-то сдает соседям или жителям ближайших домов.

Второй формат — системы индивидуального хранения. Это уже не отдельная кладовка в доме, а помещение на 100, 200, 300 или 500 кв. м, внутри которого создаются небольшие секции хранения. Часто для таких проектов подходят не самые очевидные площади: цоколи, подвалы, помещения со вторичного рынка или объекты, которые сложно использовать под классическую торговлю или офис.

Разница между этими форматами принципиальная. В первом случае инвестор покупает маленький объект недвижимости. Во втором — создает модель, где недооцененное помещение превращается в набор небольших ячеек хранения с регулярным арендным потоком.

По моим оценкам, обычная кладовка-келлер может давать порядка 10–12% годовых. Это зависит от региона, жилого комплекса, цены входа и спроса внутри локации. Для рынка недвижимости такой показатель может выглядеть интересно, особенно на фоне классической аренды жилья. Но это все же не полноценный операционный бизнес, а скорее компактный арендный актив.

В системах индивидуального хранения экономика может быть другой. Если инвестор находит недорогое помещение, которое не пользуется спросом в других сценариях, и правильно организует в нем секции хранения, доходность может быть ближе к 17–18% годовых. Здесь важны не только квадратные метры, но и объем, доступность, удобство для клиента, безопасность и управление.

Именно поэтому вопрос «выгодно ли инвестировать в кладовки» слишком общий. Нужно сначала понять, о каком формате идет речь: о келлере в жилом комплексе или о помещении, которое превращается в систему индивидуального хранения.

Что важно понять инвестору

Кладовки и системы индивидуального хранения не стоит воспринимать как один и тот же рынок. Келлер в жилом комплексе — это компактный объект недвижимости с понятной арендной моделью. Система индивидуального хранения — это уже операционный бизнес, где важны помещение, нарезка пространства, клиентский поток, управление и сервис.

Поэтому перед покупкой важно ответить не только на вопрос «сколько стоит метр». Важнее понять, что именно вы покупаете: отдельную кладовку, которую будете сдавать, или помещение, которое можно превратить в регулярный денежный поток.

Именно в этом различии сегодня находится основная инвестиционная логика рынка хранения.