Как застройщику защитить свои права в условиях законодательных изменений

В 2025 года Верховный Суд рассмотрел несколько идентичных споров по искам застройщиков к администрации города-курорта Сочи, с требованием выдать разрешение на строительство. Схожесть этих дел заключается в том, что во всех случаях в результате изменения градостроительной политики, в связи с введением временного моратория на новое строительство, застройщики при наличии градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) не смогли получить разрешение на строительство.

Эти дела представляют высокий интерес, так как в них были выявлены конфликты публичных и частных интересов, в связи с чем, признав публичный интерес преобладающим над частным, суд отказал в выдаче разрешения на строительство. Примененный подход позволяет проанализировать риски, с которыми могут столкнуться застройщики в связи с изменением градостроительной политики, а также сформировать ориентиры для защиты нарушенных прав.

Суть спора

В 2019 году компания-застройщик заключила договор аренды земельного участка в Сочи для строительства многоквартирного жилого дома. Тогда же был получен ГПЗУ, согласно которому участок находился в зоне, разрешающей многоквартирную жилую застройку.

В 2022, т.е. спустя три года, компания обратилась в администрацию с просьбой выдать разрешение на строительство, в чем было отказано. В качестве обоснования отказа администрация отметила, что в 2021 в Сочи принято решение об изменении правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Новые ПЗЗ установили запрет на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства жилого назначения, за исключением некоторых случаев.

Почему суд встал на сторону администрации

Верховный Суд указал, что в таких случаях необходим поиск баланса между экономическими интересами застройщика и публичными целями, в интересах которых в Сочи был установлен запрет нового строительства. В первую очередь изменение градостроительной политики обусловлено высокой плотностью населения города Сочи при остром дефиците объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Таким образом, запрет точечного строительства многоквартирных домов вызван невозможностью их обеспечить необходимой инфраструктурой (объектами социального и бытового назначения).

Что касается наличия ГПЗУ, то оно не является безусловным основанием для выдачи разрешения на строительство, поскольку ГПЗУ, хотя и предоставляет застройщику информацию о допустимых параметрах строительства, но не является безусловной гарантией получения разрешения на строительство. На момент подачи заявления в 2022 году застройщик должен был учитывать изменения в ПЗЗ и их цель — защиту прав жителей на благоприятные условия жизни. Игнорирование этих ограничений могло бы привести к строительству дома, не обеспеченного необходимой инфраструктурой.

Данный подход видится справедливым, так как строительство нового многоквартирного дома не может вестись без учета перспектив последующего проживания граждан, нуждаемости их в социальных объектах.

Баланс интересов: вызов для застройщиков

Кейс демонстрирует, что застройщики должны учитывать не только свои коммерческие цели, но и публичные интересы, закрепленные в градостроительных нормах. 

С другой стороны, одной из главных задач судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Однако данная задача правосудия, опять же, не может быть достигнута путем нарушения публичных прав и законных интересов других лиц.

Компенсация убытков как инструмент защиты

Если новые градостроительные правила делают строительство невозможным, застройщик вправе требовать компенсации убытков. Это важный сигнал для бизнеса: если проект не удается реализовать из-за изменений в законодательном регулировании, права компании не остаются без защиты. Убытки могут включать затраты на подготовку проектной документации, проведение экспертиз или упущенную выгоду, если удастся доказать их связь с действиями (бездействием) и решениями муниципалитета.

Однако взыскание компенсации требует тщательной подготовки. Застройщику нужно будет доказать, что он действовал добросовестно, а убытки возникли непосредственно из-за новых нормативов. Такие споры сложны, но успешные кейсы есть.