Ужесточение контроля за сельхозземлями: что ждет рынок загородного жилья

В 2026 году в России усилился контроль за использованием сельскохозяйственных земель. Государство значительно усложнило процедуру перевода таких участков под жилую застройку. Хорошо ли это для девелоперов? А для покупателей? Генеральный директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов рассказывает, как это ограничение отразится на рынке загородной недвижимости.

— В России усиливается контроль за использованием сельхозземель, в том числе с точки зрения ограничения жилой застройки. Как это отразится на рынке загородной недвижимости?

— Отразится самым прямым образом. Государство сейчас значительно усложняет, если не блокирует, процедуру перевода земель из состава сельхозназначения для последующего строительства коттеджных поселков. 

Поэтому в ближайшие годы рынок загородной недвижимости ждет достаточно серьезное испытание: уже в ближайшие год-два потребитель начнет испытывать достаточно большой дефицит предложений. 

А дефицит всегда напрямую влияет на увеличение стоимости земельных участков. 

— Получается, что на рынке станет меньше новых проектов? 

— Да. Девелоперские компании, у которых в портфеле нет готовых участков, переведенных в соответствующую категорию, не смогут в долгосрочной перспективе выводить на рынок новые проекты. Они продадут то, что у них сейчас есть в резерве, и на этом все. Ранее можно было приобрести землю сельхозназначения, провести процедуру изменения категории ВРИ и спокойно строить поселок. Сейчас такой возможности не будет.  

Запускать проекты с нуля станет намного сложнее: для этого придется проходить дополнительные согласования. Уже сейчас коттеджные поселки нужно строить по новым правилам в рамках комплексного развития территорий. 

Это приведет к тому, что стоимость инвестиций в проект значительно увеличится. Девелоперы будут закладывать дополнительные расходы в стоимость земельного участка, что повлияет и на сроки строительства, и на повышение цен.

— Некоторые эксперты говорят о том, что цены вырастут ориентировочно на 20-30%. Насколько это реалистичная оценка?

— Это более чем реалистично в перспективе ближайших лет. 

— А есть ли факторы, которые смогут сдержать рост цен в новых условиях?

— Ключевым фактором могло бы стать послабление в изменении порядка перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. Иных факторов я не вижу. Чем меньше предложений, тем выше спрос и тем выше цена — это закон.  

— Как в этой ситуации поведет себя покупатель? Станет более требовательным к качеству проектов?

— Конечно. Это продолжение тренда: покупатель за последние несколько лет априори стал более требовательным. Это на самом деле замечательно, потому что освобождает рынок от девелоперских компаний, которые под словом «строить» подразумевают разве что установку ворот и обустройство внутренних дорог.  

Новые требования при строительстве коттеджных поселков подразумевают совершенно иной уровень инвестиций в проект, который могут позволить себе далеко не все игроки. 

На рынке запущен процесс естественной селекции, естественной очистки от слабых и ненадежных организаций. И усиление контроля за сельхозземлями будет этому только способствовать.