Коммерческая недвижимость на фоне трансформации рынка

Аналитики оценили объем ввода нового офисного строительства в Москве по итогам 2025 года в 704 тыс. кв.м., в 2026-м году это показатель по разным оценкам может составить 1-1,4 млн кв. м. В горизонте 2026-2030 годов рынок может получить еще около 6,6 млн кв. м новых офисных площадей. При этом, несмотря на начавшееся снижение ключевой ставки, стоимость финансирования для девелоперов и бизнеса по-прежнему остается высокой, поэтому можно предположить, что прогноз еще не раз будет пересмотрен.

Рынок продолжает работать в условиях сдержанного спроса и повышенного внимания к качеству продукта. Сделки совершаются, однако арендаторы и покупатели стали принимать решения значительно более избирательно, предъявляя к объектам более высокие требования. Сегодня они оценивают не только локацию, но и готовность помещений к въезду, бюджет эксплуатации, уровень сервиса и качество управления объектом. Также важными остаются критерии удобства и готовности пространства для жизни резидентов и гостей, включая не только рабочие места, но и инфраструктуру объекта в целом.

По итогам 2025 года изменилась структура спроса. Более 50% нового предложения пришлось на штаб-квартиры крупных компаний, а около 60% общего объема новых сделок составляет купля-продажа, а не аренда.

Дополнительную поддержку рынку оказали продажи офисных площадей, в том числе розничным инвесторам. Их интерес к инструментам размещения капитала во многом был удовлетворен благодаря выходу на рынок спекулятивных проектов в мелкой нарезке.

Средняя вакантность офисов классов Prime, A и B+ в Москве по итогам 2025 года составила около 4%, а в 2026 году может вырасти до 5-8%. При этом ситуация по субрынкам остается неоднородной. Наиболее низкая вакантность сохраняется в ключевых деловых районах — таких как Москва-Сити, Белорусский и Ленинградский деловые кластеры. В то же время на юге и востоке Москвы доля свободных площадей заметно выше — около 16% и 12% соответственно.

Такая динамика объясняется тем, что темпы нового строительства пока не компенсируют дефицит качественных площадей в наиболее востребованных локациях, а менее востребованные локации с одной стороны теряют привлекательность, а с другой — в дальнейшем могут стать альтернативой для бизнеса, которому необходимо оптимизировать расходы в текущей экономической ситуации.

Кроме того, часть девелоперов поставила на паузу реализацию отдельных проектов, прежде всего спекулятивных, в ожидании смягчения денежно-кредитной политики и восстановления деловой активности. На этом фоне к концу третьего квартала 2025 года темпы снижения вакантности начали замедляться, а рост арендных ставок — стабилизироваться. В годовом выражении средние ставки аренды в 2025 году показали рост от 11 до 30% в зависимости от класса.

При этом и динамика вакантности, и уровень ставок по-прежнему существенно различаются в зависимости от качества объекта и его расположения. Наиболее качественные предложения быстро уходят с рынка, причем зачастую по ставкам выше среднерыночных. В удаленных районах, напротив, растет объем экспонируемых лотов, с сохранением или небольшим ростом арендных ставок. 

В этих условиях в ближайшие годы выиграют не просто удачно расположенные объекты, а проекты с точным позиционированием, качественной эксплуатацией, сильной сервисной моделью и способностью адаптироваться под запросы арендаторов, собственников и конечных пользователей. Именно поэтому ключевые участники рынка сегодня пересматривают стратегии и ищут новые точки роста для своих активов.

2026-й год большинство участников рынка оценивают как сложный. Это подтверждается и падением темпов роста деловой и потребительской активности, фиксируемым Банком России в январе и феврале, и снижением уровня оптимизма у предпринимателей. Поэтому с большой долей вероятности, мы увидим рост вакансии площадей, который отчасти компенсируется за счет снижение темпов строительства.

Что касается нашей компании, то City&Malls PFM идет по пути усовершенствования продукта, цифровизации и поиска новых рынков. После проведенного ребрендинга и запуска нового сайта компания продолжает развивать цифровую платформу для взаимодействия с собственниками и арендаторами. Кроме этого, мы планируем внедрение новых решений, в том числе на базе ИИ, которые позволят нам оптимизировать и повысить эффективность части процессов.

Сегодня в портфеле City&Malls PFM — более 990 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, в команде работает более 560 специалистов, а на объектах компании ведут деятельность свыше 4 500 собственников и арендаторов.