Сохранение ипотечной квартиры в банкротстве: миф или реальность

Вот уже почти год, как введена в действие и применяется новая статья в Законе о банкротстве, позволяющая должникам-банкротам сохранить в собственности свою квартиру, даже если она находится в залоге у банка.

При этом, до сих пор у большинства граждан нет понимания относительно механизма ее действия, условий сохранения ипотечной квартиры, гарантий именно такого исхода событий. Многие «ипотечники» элементарно боятся инициировать процедуру банкротства и остаться при этом с долгами и без квартиры.

В этой теме будем сегодня разбираться вместе с арбитражным управляющим и практикующим банкротным юристом, экспертом Мищенковой Марией Васильевной.

Как много должников имеют долги по ипотеке?

По статистике, около половины всех кредитных обязательств граждан составляют долги по ипотеке. Это объясняется как высокой стоимостью недвижимого имущества и, как следствие, отсутствием для большинства граждан возможности приобрести жилье, не привлекая заемные средства, так и действовавшей долгое время низкой кредитной ставкой по ипотеке, стимулирующей граждан приобретать жилье в кредит.

Но, как правило, обязательства по ипотечным кредитам граждане до последнего стремятся исполнять. Все понимают, каковы будут последствия нарушения данных обязательств — досрочное расторжение кредитного договора и изъятие квартиры.

С учетом такой перспективы многие заемщики, которые оказались не в состоянии платить по ипотечным обязательствам, оформляют потребительские кредиты под огромный процент, чтобы внести очередной платеж по ипотеке. Разумеется, это путь в никуда. Точнее — это путь в финансовую кабалу.  

Процедура банкротства граждан не могла помочь в такой ситуации?

К сожалению, нет. Процедура банкротства гражданина предусматривала (до вступления в силу ст. 213.10-1), что все имущество гражданина-должника поступает в конкурсную массу. После чего оно реализуется финансовым управляющим с публичных торгов. И за счет средств, вырученных от реализации имущества должника, погашаются требования кредиторов.

Единственное жилье должника также не было исключением, если оно находилось в залоге. Ипотечная квартира выставлялась на торги, наравне с другим имуществом. Залоговый кредитор (как правило, это банк) получал 80% от стоимости реализованного залоговой квартиры. Остальные деньги шли на погашение текущих расходов, расходов, с вязанных с ведением банкротной процедуры, и на погашение требований других, не залоговых кредиторов.

 Что предусматривает новая статья в Законе о банкротстве простыми словами?

Статья 213.10-1 предусматривает, что по заявлению должника суд может утвердить локальное мировое соглашение, по которому за должником сохраняется ипотечное жилье при условии гарантированной оплаты по кредитному договору.

То есть, ипотечная квартира выводится из-под процедуры обязательной реализации.

Такое соглашение может быть утверждено судом даже без согласия банка, прочих кредиторов должника и арбитражного управляющего.

Локальное мировое соглашение не затрагивает обязательства других кредиторов, не является основанием завершения или прекращения процедуры банкротства. Оно фиксирует лишь право должника на сохранение отношений, связанных с ипотекой. Все остальные вопросы банкротного процесса решаются в обычном порядке.

До вступления в силу данной нормы не было возможности заключать мировое соглашение в отношении ипотечной квартиры?

До принятия поправок, о которых мы говорим, у должников тоже была возможность заключить мировое соглашение. Это и сейчас допускается. Например, до введения процедуры банкротства мировое соглашение можно заключить в рамках судебного спора о взыскании банком задолженности по кредитному договору.

Также у должника есть возможность заключить мировое соглашение в ходе исполнительного производства.

В рамках процедуры банкротства стороны также могли заключить мировое соглашение, предусматривающее сохранение ипотечной квартиры.

Однако в каждом из этих случаев необходимо было получить согласие банка, как второй стороны договора. В случае же заключения мирового соглашения в банкротстве — требовалось согласие также всех других кредиторов должника.

Разумеется, добиться такого согласия было практически невозможно. Если ипотека оформлена несколько лет назад, в договоре предусмотрена довольно низкая ставка по кредиту. За это время значительно выросла не только стоимость объекта. Из-за увеличения ключевой ставки банки выдают новые кредиты под очень высокие проценты. Вот почему банку выгоднее отказать в заключении соглашения, реализовать имущество и полученные от продажи недвижимости средства пустить в оборот.

Другим кредиторам, тем более, нет никакого смысла одобрять соглашение, по которому обязательства должника перед ними будут списаны, а все имеющиеся у него и заработанные средства должник будет направлять на погашение ипотеки.

Вот почему новая статья принципиальным образом меняет ситуацию для должников, обремененных ипотечными обязательствами. Она позволяет и продолжить гасить ипотеку, и списать остальные долги без необходимости получать согласие других заведомо несогласных участников процесса.

И теперь такой «услугой», как банкротство с сохранением ипотеки может воспользоваться любой гражданин?

Любой гражданин, соответствующий предусмотренным законом условиям. К ним относятся в частности:

• недвижимость должна быть единственным жильем для банкрота и его семьи;
• на дату утверждения соглашения объект должен быть пригоден для проживания;
• право на подписание соглашения возникнет только после истечения срока на предъявление требований кредиторов (2 месяца после возбуждения банкротства);
• должник или иное лицо, готовое его финансировать, должен иметь постоянный доход, позволяющий соблюдать установленный договором график платежей
• у должника не должно быть серьезных просрочек по кредитному договору.

Если эти условия соблюдены, должник вполне может рассчитывать на утверждение мирового соглашения.

 Какова процедура заключения такого мирового соглашения?

Если все условия для оформления локального мирового соглашения соблюдены, должнику необходимо инициировать процесс его заключения. Алгоритм действий может выглядеть так:

• Прежде всего нужно заручиться поддержкой лица, имеющего постоянный доход и готового финансировать ипотеку;
• Разработать проект соглашения и обратиться в банк с предложением о его подписании;
• Если банк не возражает, необходимо согласовать условия документа и предоставить готовый проект на утверждение в суд;
• Если же банк отказался заключать соглашение, необходимо обратиться в суд с заявлением о его утверждении;
• На основании поступившего заявления будет назначено судебное заседание, в рамках которого суд заслушает мнения всех лиц, участвующих в деле и изъявивших выразить свою позицию, по итогам — будет вынесено судебное определение.

Какие условия погашения ипотеки должны быть предусмотрены проектом мирового соглашения?

В законе не слишком много сказано про условия, которые можно и нужно прописать в соглашении. В целом, стороны вправе указать в документе все, что угодно. Как вариант, заемщику могут дать отсрочку или рассрочку, изменить размер ежемесячного платежа.

Но чаще всего суд утверждает условия мирового соглашения, соответствующие условиями кредитного договора. В этом случае считается, что интересы сторон не страдают, поскольку не изменяется их положение, существовавшее до утверждения мирового соглашения.

Если на дату утверждения соглашения у должника имеется незначительная просрочка по ипотечному договору, соглашение обязательно должно предусматривать сроки и условия погашения этой задолженности.

Разумеется, учесть все особенности такого рода документа самостоятельно довольно сложно. Поэтому я советую гражданам заранее привлечь банкротного юриста или обратиться за помощью в составлении проекта соглашения к своему арбитражному управляющему. Если управляющий будет также, как и сам должник, ходатайствовать перед судом об утверждении соглашения, не заявлять мотивированных возражений, это может сильно упростить процедуру утверждения.

Что еще важно учесть при оформлении мирового соглашения?

Есть еще один важный момент — по результатам заключения мирового соглашения у должника не должны остаться непогашенными требования кредиторов первой и второй очередей (если они имелись).

 Перед утверждением соглашения суд обязан проверить, какое иное имущество включено в конкурсную массу, какова его стоимость, а также — каков размер требований кредиторов первой и второй очередей. Если стоимости активов (кроме ипотечного жилья) недостаточно для погашения таких обязательств, то суд утвердит соглашение только при следующих условиях:

• на спецсчет должника, открытый управляющим, необходимо внести деньги на выплату кредиторам из первой и второй очередей;
• размер средств, вносимых на специальный счет, не может превышать 10% от стоимости ипотечного жилья (она определяется на основании оценки);
• указанную выплату может сделать иное лицо (например, родственник должника).

Каковы последствия утверждения соглашения для должника и кредиторов?

После утверждения соглашения судом, банкротство не прекращается и не завершается, оно продолжается, как обычно.

При этом, из конкурсной массы будет выделена квартира либо дом с участком, на которые оформлен ипотечный залог. А реализация имущества продолжится только в отношении остальных активов (при наличии).

Из реестра требований кредиторов должника исключат требования банка-залогодержателя, т.е. он не будет принимать участие в собрании кредиторов и в распределении средств.

Что будет в случае нарушения должником условий мирового соглашения?

В статье 213.10-1 есть отдельный пункт, посвященный отмене или расторжению соглашения. Основанием для этого может стать нарушение обязательств со стороны заемщика. После отмены или расторжения соглашения, наступят вполне ожидаемые последствия:

• если банкротное дело еще не окончено, требование банка будет восстановлено в реестре, а недвижимость —  направлена на реализацию по общим правилам;
• если банкротство уже завершено, банк сможет обратить взыскание на предмет залога вне рамок банкротства на основании закона об ипотеке.