Предевелопмент: что нужно знать инвестору

Когда речь заходит о девелопменте, многие сразу представляют себе процесс строительства. Однако в российском правовом поле и медийном пространстве термин «предевелопмент» остается в тени, хотя именно он закладывает основу для успешной дальнейшей работы строителей и проектировщиков проекта. Этот этап, предшествующий строительству, требует разнообразных навыков. Владение разными видами права, знание основ строительства и принципов территориального планирования, градостроительной деятельности. Специализация по землеустройству и кадастровому делу, навыки анализа, понимания рынка недвижимости и умение работать с потребностями инверторов и переводить это в задание для проработки и поиска объекта.

Однако именно на этапе предевелопмента закладываются основы успешного строительства. По сути, успех любого проекта начинается с тщательной проработки его концепции на этапе предевелопмента, «нулевого цикла».

Важно отметить, что предевелопмент должен включать в себя не только анализ рынка, но и взаимодействие с местными властями и сообществом, что позволяет избежать конфликтов и создать проект, который будет востребован.

Примером успешного предевелопмента может служить проект преобразования старого промышленного района столицы в современный жилой и коммерческий комплекс. Команда разработчиков провела обширные исследования, выявила потребности местных жителей и предпринимателей, а затем предложила концепцию, которая учитывала интересы всех сторон. В результате проект не только привлек инвесторов, но и стал центром притяжения для новых жителей и бизнеса.

Предевелопмент — это не просто этап, а основа для успешного строительства и инвестиций в недвижимость. Он требует от разработчиков не только профессионализма, знаний земельного и градостроительного права, экологических норм, но и чуткости к потребностям рынка и территории.

В условиях быстро меняющегося мира, где требования клиентов становятся все более разнообразными, умение предвидеть и адаптироваться к изменениям становится ключевым фактором успеха.

Инвесторы, осознающие важность предевелопмента, могут значительно повысить шансы на успешную реализацию своих проектов.

Таким образом, понимание этапа предевелопмента — это не просто полезное знание, а необходимый инструмент для каждого инвестора, стремящегося к успеху в сфере недвижимости.

От идеи до строительства

В процессе работы с создаваемыми объектами недвижимости мы начинаем с идеи, которая рождается в голове будущего инвестора. Затем мы проводим предварительный анализ и подбираем участок, который соответствует необходимым параметрам для формулирования технического задания.

К таким параметрам относятся:

• Расположение участка
• Его конфигурация, полезная площадь
• Категория, вид разрешенного использования, территориальная зона, градостроительные регламенты
• Перспективы изменения участка с правовой и фактической точки зрения
• Социальное окружение, перспективы развития территории
• Требования к целевой аудитории, которая будет посещать объект в будущем

Эти характеристики играют ключевую роль в формировании технического задания для подбора подходящей площадки.

Предевелопер в начале работы понимает идею заказчика, помогает скорректировать задание к выбору объекта и может работать одновременно с несколькими земельными площадками одного заказчика, включая разные сегменты рынка.

Мы говорим об участках, но в некоторых случаях это может быть объект недвижимости с существующими объектами капитального строительства или даже целый имущественный комплекс, который необходимо подобрать. Во всех этих случаях процесс начинается с формулировки целей и задач, составления задания на выбор объекта, предварительного отбора объекта, получения и формулирования.

На этапе составления технического задания инвестор должен четко понимать свои цели и задачи, а также бюджет и источники финансирования. Ему необходимо составить список ограничений и особенностей, с которыми он готов мириться. От идеальной модели все равно придется частично отказаться, особенно когда речь идет о недвижимости, которая считается самым сложным сегментом. В этом сегменте требования к земле, объекту недвижимости и его правовому статусу во многом определяют успех финансовой модели.

Пошагово: предварительная стадия изучения объекта

Изучая объект недвижимости, нужно соблюдать определенную этапность, которая будет практически одинаковой для инвесторов в любой стране мира. Прежде всего, это составление задания на подбор объекта, сам подбор и анализ вариантов. На этапе изучения участка проводится проверка информации и об объекте, и о его владельце (если это вторичный рынок), и окружающей территории. Прогнозируется финансовая и налоговая нагрузки, проводится анализ всех видов рисков. Часто при составлении задания на подбор удобнее идти от финальной цели и модели работы готового объекта.

Из этих знаний и будет складываться череда этапов предевелопмента, которые в наших реалиях будут персональными у каждого инвестора. Часть действий носит постоянный характер, а другая часть — переменная и зависит от нескольких факторов, сочетание которых крайне вариативно даже в пределах одного муниципалитета.

Итак, какие же это факторы?

Прежде всего, это вид объекта, который будет возводиться.

Потому что, например, рекреационная недвижимость — это одни требования; санаторно-курортная, лечебная — другие, недвижимость в уникальной природной локации — третьи критерии. Промышленное производство, складская, офисная, торговая — это совершенно другие требования. Поэтому прежде всего мы будем отталкиваться от целевого назначения будущего объекта.

·Важно учитывать, на каком рынке мы приобретаем объект — на первичном или вторичном.

Этап предевелопмента предполагает изучение рассматриваемого к покупке объекта и продавца объекта, а также изучения регламентов и процедур, в случае приобретения на первичном рынке. Это прямо влияет на время и затраты, которые понесет инвестор.

Правовая и градостроительная диагностика объекта

Это, пожалуй, самый большой и емкий этап. Ведь важно на этапе предварительного изучения выявить объем рисков и пороков права, носителем которых может быть объект. Слово «диагностика» мне лично гораздо ближе, чем комплексный правовой аудит, due diligence, в который многие компании на рынке зашивают разнообразный, определенный конкретным исполнителем набор действий. Предлагаю эти понятия развести, они отличаются по содержанию.

Анализ потенциала изменений объекта

Что еще принципиально важно отметить? Предевелопер способен увидеть потенциал правовых изменений участка и учесть его при оформлении результатов анализа для инвестора.

Итог предварительного этапа может выглядеть и как основательная концепция проекта — с бизнес-планом, сменой вида разрешенного использования участка, разработкой технико-экономического обоснования, согласованием градостроительного плана земельного участка, подготовкой площадки под инвестиционный проект, строительством объекта для резидента, сдачей в аренду площадей, сформированными процессами управления проектом. А может быть развернутым заключением по части пунктов,  с картографическим и текстовым материалом.

Анализ смежных земель и социального окружения, а также изучение территории муниципалитета, субъекта

Важным аспектом успешного предевелопмента является, в том числе и социальный анализ территории, создание прозрачной и открытой коммуникации с местным сообществом. Это позволяет не только избежать конфликтов, но и создать проект, который будет поддержан местными жителями.

На результат влияет не только анализ рынка, но и построенное взаимодействие с местными властями и сообществом, что позволяет избежать конфликтов и создать проект, который будет востребован.

Недостаток внимания к этапу предевелопмента может привести к негативным последствиям. В одном из регионов был запущен проект, который, несмотря на значительные инвестиции, столкнулся с серьезными проблемами из-за отсутствия должного анализа рынка и взаимодействия с местными жителями. В итоге проект оказался невостребованным, а инвесторы понесли убытки.

Взаимодействие с сообществом — это не просто формальность, а фундамент проекта и инструмент профилактики рисков.

Предеволопмент определяет сроки дальнейшего проектирования 

Формулирование идеи, четкое техническое задание, определение пути, которым будет приобретаться объект, определение типа объекта, тщательный анализ и сужение круга поисков, изучение документов на объект и происхождения объекта и многое другое — все это ложится на предевелопера.

Безусловно, важна проверка продавца, который предлагает объект, или проверка сложности пути приобретения его на первичном рынке — это азы, те действия, которые фактически позволяют минимизировать и предвидеть финансовые, временные и гражданско-правовые риски, которые будет нести инвестор.

Поэтому предевелопмент как процедура работы до получения разрешения на строительство фактически во многом определяет успех дальнейшего проектирования, возможность посадки проекта на местность, скорость, расходную часть, согласование самого проекта. И все, что будет касаться экономической составляющей эксплуатации объекта, нужных потоков и организации доходного бизнеса во многом тоже базироваться на результате этого важного этапа.