Коммерческая недвижимость и строительство в 2026: что нужно знать бизнесу

Коммерческая недвижимость (склады, офисы, торговые площади, производственные объекты) по-прежнему остается рабочим инструментом бизнеса. Одни компании используют ее для собственных нужд, другие рассматривают как инвестиционный актив. Иногда эти цели совмещаются.

В 2026 году изменились отдельные требования к строительству, кадастровому учету и финансовым условиям работы на рынке недвижимости. Часть нововведений касается технического регулирования, часть — налогов и отчетности, а часть — процедур, связанных с регистрацией объектов.

Разберем основные изменения и практические вопросы, которые важно учитывать компаниям.

Нововведения 2026 года в строительстве и коммерческой недвижимости 

В 2026 году регулирование строительной отрасли и операций с недвижимостью в целом осталось стабильным, однако появились несколько технических изменений, которые важно учитывать бизнесу.

По строительству: если раньше отрасль ориентировалась на перечни обязательных и добровольных ГОСТов и сводов правил, то теперь используется единый цифровой Реестр требований, размещенный в государственной системе «Стройкомплекс.РФ».

Усиливаются требования к кадастровому учету. С февраля 2026 года адрес объекта в документах должен полностью соответствовать данным Федеральной информационной адресной системы (ФИАС). При расхождениях Росреестр может отказать в постановке объекта на кадастровый учет.

Изменения затронули и финансовые условия работы строительного рынка. С начала 2026 года основная ставка НДС увеличилась до 22%, что влияет на стоимость строительных работ и долгосрочных контрактов. Если работы фактически выполняются в 2026 году, применяется новая ставка налога — даже в случаях, когда аванс был получен ранее.

Усиливается контроль со стороны саморегулируемых организаций в строительстве. Компании, состоящие в СРО, обязаны уведомлять организацию о каждом заключенном договоре, включая субподрядные. Сделать это необходимо в течение трех рабочих дней. Нарушение этого требования может повлечь дисциплинарные меры со стороны СРО.

В совокупности эти изменения носят скорее технический и административный характер, однако их необходимо учитывать при планировании строительных проектов и работе с коммерческой недвижимостью.

Как запускать строительный проект

Шаг первый — получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). На этом этапе формируется концепция будущего объекта. ГПЗУ определяет основные параметры застройки и ограничения, действующие на участке.

Шаг второй — разработка проектной документации и экспертиза. После подготовки проекта он проходит государственную или негосударственную экспертизу. При положительном заключении застройщик получает разрешение на строительство.

Шаг третий — постановка объекта на кадастровый учет. После завершения строительства объект регистрируется в ЕГРН. С 2026 года адрес объекта в документах должен полностью соответствовать данным ФИАС, иначе возможен отказ в учете.

Кадастровая стоимость: почему бизнесу важно ее контролировать

При работе с коммерческой недвижимостью компаниям важно учитывать не только рыночную стоимость объектов, но и кадастровую.

Кадастровая стоимость — это государственная оценка недвижимости, которая используется как база для расчета налогов, арендных платежей за землю и некоторых государственных пошлин. Она определяется по методике массовой оценки и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

При этом кадастровая стоимость не всегда совпадает с рыночной. В расчетах используются усредненные параметры объектов, не полностью учитываются особенности здания или участка, либо применяются данные, требующие уточнения. Именно поэтому законодательство предусматривает возможность ее пересмотра.

Если кадастровая стоимость оказывается завышенной, это напрямую увеличивает налоговую нагрузку на бизнес. Компании часто обращаются к профильным юристам и оценщикам, чтобы проверить корректность расчета и при необходимости инициировать процедуру ее пересмотра через комиссию или суд.

Как часто пересматривается кадастровая стоимость

В России действует единый цикл оценки: земельные участки переоцениваются с 2022 года, здания и сооружения — с 2023 года.

В большинстве регионов оценка проводится раз в четыре года, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года.

После каждой такой переоценки могут измениться размер налога на имущество и арендные платежи. Если кадастровая стоимость заметно превышает рыночную, ее можно оспорить.

Обычно процедура включает несколько этапов:

1. Определение рыночной стоимости объекта с помощью независимого оценщика.
2. Подача заявления в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости или в суд.
3. Внесение изменений в ЕГРН.

У компаний есть возможность снизить налоговую нагрузку, особенно если речь идет о крупных объектах недвижимости или земельных участках.

Земельные и имущественные вопросы, с которыми чаще всего сталкивается бизнес

Компании часто сталкиваются с юридическими вопросами, связанными с уже существующей недвижимостью и земельными участками:

• Проекты комплексного развития территорий (КРТ). При реализации проектов КРТ земельные участки и здания могут изыматься для государственных или муниципальных нужд. Собственнику выплачивается компенсация, однако ее размер нередко становится предметом спора. В таких случаях владельцы могут провести независимую оценку и оспорить предложенную стоимость.
• Выкуп арендуемых помещений по 159-ФЗ. Компании малого и среднего бизнеса могут выкупить арендуемые у города помещения без проведения торгов. Основные споры обычно возникают вокруг цены выкупа, которая определяется на основании оценки и может быть оспорена.
• Исключение объектов из перечня 700-ПП. В Москве часть коммерческой недвижимости облагается налогом исходя из кадастровой стоимости в рамках перечня, утвержденного постановлением 700-ПП. Если объект включен в список необоснованно, собственник может попытаться оспорить это решение и добиться исключения здания из перечня.

Такие ситуации могут влиять на налоговую нагрузку, стоимость активов и возможность использовать объект для бизнеса.

Подобные вопросы обычно требуют правовой оценки и работы с документами — кадастровыми выписками, договорами, архивными планами и результатами оценок. В таких ситуациях часто привлекает юристов по земельным и имущественным спорам, чтобы оценить перспективы дела и выстроить стратегию защиты интересов компании.