Глеб Белавин: «Ошибка бизнеса сегодня — начать экономить на всем подряд»

Какую вакансию по складам ждать в 2026 году? Как меняется — и меняется ли — поведение арендатора? Выгодно ли сегодня инвестировать в ГАБы и ЗПИФы? Какую ошибку важно не совершить в управлении не только коммерческой недвижимостью, но и любыми предприятиями реального сектора? Специально для РБК рассказывает заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, руководитель Бюро «Тактика» Глеб Белавин.

Склады показывали очень внушительные темпы роста последние 5 лет — только с 2020 по 2025 было введено более 20 млн м2 складов, при том, что их общая площадь по России сегодня насчитывает около 54 млн м2. Регулярно обсуждался дефицит складских площадей. Но в конце 2025 года заговорили о снижении темпов ввода и растущей вакансии — как в регионах, так и в МО. Расскажите, как сегодня выглядит ситуация «изнутри».

Задумался сейчас о том, что все, сказанное сейчас — и мной, и другими девелоперами, и тем более брокерами — может потерять свою актуальность в горизонте 3-6 месяцев. Вакансия действительно растет и, по внутренним оценкам, уже составляет около 10% (включая субаренду), но есть ощущение, что это только начало нового «тренда». Масштабы могут сильно удивить, точных прогнозов по ним, на мой взгляд, сегодня быть не может. Понятно, что тенденция нисходящая, но с какой скоростью нисходящая — пока открытый вопрос.

Да, складской рынок уже проходил через высокую вакансию и в 2008-2009, и в 2014-2015 годах, но тогда и сам объем рынка был другим. Скажем, в первую волну 10% свободных площадей составляли 500 тысяч квадратных метров, а сегодня те же 10% в Московской области — это уже около 2,7 млн «квадратов».

Кажется, ответ очевиден, и все же: чем обусловлено падение спроса на склады?

Падение спроса обусловлено вызовами, с которыми сейчас встречается наш конечный потребитель, — производство, логистика, ритейл, дистрибуция.

Экономика, как мы знаем, развивается не линейно, а циклично — если в какой-то период все растет, в следующий период корректируется. И чем резче растет — тем чувствительнее будет коррекция.

Последние 5 лет «бум» складского строительства происходил за счет экспансии маркетплейсов — сейчас темпы их роста снижаются. В 2020, а потом в 2023 все решили, что склады — это новая нефть, и построили такое количество «коробок», которое рынку в его нынешнем состоянии просто не переварить.

Если в известной «битве скидок» победят банки или будет услышан голос классического ритейла, и закон о платформенной экономике доработают в сторону регулирования маркетов, то только оттуда высвободится 15-20% складских площадей — а это еще примерно плюс 1,5-2 млн вакансии по стране.

Не так давно на MALLPIC озвучивали прогнозные цифры по вводу на 2026 год — 14 млн м2 — правда, с оговоркой, что эти планы могут быть скорректированы. Это более чем в 2 раза превосходит ввод в 2025 году. Разделяете ли вы такие прогнозы?

Думаю, в оптимистичном сценарии будет введена максимум половина, если не половина от половины. На самом деле, это зависит уже не от конечного потребителя — понятно, что рост спроса в 2026 не предвидится. А от того, сколько из этих объектов уже запущены в строительство, вышли на уровень фундамента. Когда стройка уже начата, тормозить ее и потом реанимировать — дороже, чем строить заново.

В любом случае, ввод даже 7 млн из 14 усугубит ту самую вакансию, которая и без новых площадей может составить порядка 3 млн м2 только в МО. Вот об этом стоит помнить. Почему-то с объемами ввода как ориентировались на показатели 2023 с его взрывным спросом, так и продолжают — если бы в расчет взяли хотя бы период лет в 10, с 2015, медиана была бы значительно ниже и ближе к реальным потребностям рынка.

Склады, в частности такой их сегмент как light industrial, сейчас предлагают как вариант инвестиций с высокой доходностью. Как вы считаете, стоит ли сейчас вкладываться в эти направления коммерческой недвижимости?

Исходя из тех тенденций по складам в целом, которые мы ждем в 2026 году, можно сделать вывод и про инвестиционный потенциал «лайтов». Безусловно, вакансия будет распределена неравномерно — будут и объекты, готовые демпинговать и сдавать площади буквально «за коммуналку», и склады с почти полной посадкой. Здесь всегда решает логистика: транспортная и трудовых ресурсов. Чем лучше эти показатели, тем больше перспектив у проекта.

Одно из основных направлений вашей деятельности — работа с арендаторами. На текущий момент это более 150 крупных компаний. Кажется, кому, как не вам, задать вопрос про ГАБы — в чем их плюсы и минусы, прибыльная ли это история, какие подводные камни ждут новичков в арендном бизнесе?

Здесь все даже проще, чем в складах — отталкиваться можно от известной системы 3P: place, place, place once again. Плюс портрет арендатора: если это ПВЗ, оформленный на ИП, то ГАБ с таким арендатором — это рискованный актив, поскольку нагрузка на подобного рода бизнес в 2026 будет только увеличиваться.

Если ГАБ предполагает контракт с сетями вроде крупного фуд-ритейла или аптек — это более стабильная история. И насчет подбора «правильного» места здесь, как правило, можно не переживать — трафик уже заранее просчитан самими сетями.

В этом году мы видели много новостей, как закрывались компании из классического ритейла, особенно в сегменте fashion, как крупные арендаторы вроде ВсеИнструменты отказывались от сотен тысяч квадратных метров складов. Сталкивались ли вы с досрочными расторжениями договоров аренды? Что делать собственникам, арендодателям в случае массового оттока арендаторов?

Знаете картину Эдварда Мунка «Крик»? Вот примерно это. А если серьезно, то в такой ситуации надо проявлять гибкость: маневрировать, искать новых арендаторов, договариваться со старыми, создавать для них какую-то добавленную стоимость. 

Арендатор не всегда может просто «встать и уйти» — долгосрочные договоры, как правило, не предполагают возможности одностороннего расторжения любой из сторон. Поэтому если у контрагента сложная ситуация, лучше искать компромиссные решения — это в интересах и арендатора, и самого арендодателя.

Видите ли вы какие-то изменения в поведении арендаторов — например, продлевая договор, они предпочитают более короткие сроки? Или просят скидку на ставку, наблюдая тенденции на рынке?

Системных перемен пока нет. Договоры перезаключаем на стандартные сроки — 3-5 лет. Разово бывают и договоры на 1 год, на небольшие площади, когда самому арендатору нужно «сориентироваться» и понять, как работать дальше. Что касается ставки, она индивидуальна и зависит от условий договора аренды. Средневзвешенная по Московской области пока держится в районе 12 тысяч (triple net) — наша статистика это подтверждает.

А в составе арендаторов на классических складах что-то меняется?

Какой-то очевидной тенденции по сегментам мы не наблюдаем. Если посмотреть на новые и продленные договоры в 2025 году, то 38% у нас пришлось на логистические компании, 24% — на дистрибьютора косметики и товаров для дома, 12% — на фарму, 9% — на производство, остальное — на дистрибьюторов в разных отраслях.

Еще в начале года заявлялось, что самый востребованный формат складов сейчас — это BTS, то есть объект под конкретного арендатора. Сейчас говорят о превалировании спекулятивного предложения. Согласны ли вы с этой оценкой и чем объяснить такую перемену?

Общий принцип такой: чем дороже деньги — тем больше BTS. Чем ниже ставка — тем меньше BTS. Новый нарратив про «популярность/востребованность» спекулятивного предложения, на мой взгляд, объясняется только тем, что часть арендаторов не заняли построенные под них склады — и эти площади «вывалились» в свободную продажу. Я бы не слишком придавал значение такому жонглированию категориями.

В условиях снижения арендной ставки, роста вакансии, роста задолженностей — какой выход у собственников недвижимости и девелоперов?

Самая большая ошибка, которую совершают руководители на падающем рынке — это начать экономить на всем подряд, резать косты, вместо того чтобы постараться откорректировать ситуацию. Это применимо к любым предприятиям, не только к управлению коммерческой недвижимостью. Даже оптимизационные решения рассматривают как «непозволительные издержки».

Условно: предприятие в убытке, ему нужно потратить на определенные мероприятия 30 рублей, чтобы заработать 100 — и дальше получать 100. Собственник решает: 30 сейчас — это дорого, и выбирает ничего не менять, надеясь, что все наладится «как-то само». Спойлер: дальше становится только хуже.

Вспомним слова Александра Григорьевича Лукашенко: «Экономить нельзя там, где нельзя экономить, но там, где можно экономить, значит, надо экономить. Надо очухаться». Пожалуй, самый подходящий совет.

Часто выход видят в автоматизации, которая поможет сэкономить и решит вопрос с кадрами. Как вы относитесь к таким решениям?

Не вижу их системного, массового применения «на земле» — пока в складском сегменте это скорее хайп, чем реальный инструмент. Дело в том, что любая цифровизация — это инвестиция, со своей окупаемостью, обычно от 3 лет и более, в идеале — со своей финмоделью. Позволить себе масштабные инвестиции сегодня могут буквально единицы из числа самых крупных компаний.

Но есть и хорошая новость — чтобы повышать производительность труда, не обязательно закупать роботов. Можно работать с кадрами и с операционкой — да, звучит не так модно, зато результат точно будет, и гораздо быстрее.

На своем канале в ТГ вы часто обращаетесь к теме менеджмента. «Все всегда упирается в управленческие решения» — причем не важно, для компаний какого сектора. А как же объективные причины вроде геополитической обстановки, санкций, конкуренции?

Объективные причины были и будут всегда. Санкции, экономическая ситуация, природные катаклизмы. «Теплая зима — шапки не продали». «Холодное лето — шорты не берут». Но за прогнозированием, за гибкостью и устойчивостью бизнеса в моменты какого-то форсмажора как раз и стоят те самые управленческие решения.

Бюро «Тактика», которое вы создали как идейное объединение руководителей крупных предприятий, как раз предлагает аутсорс управленческих решений. Как это происходит?

У каждого предприятия есть определенная парадигма, внутри которой эта компания функционирует. И есть свои руководители, которые успешно ведут процессы — в их профессионализме мы не сомневаемся и не стремимся занять место топ-менеджмента или надавать советов.

Но происходит какая-то нестандартная ситуация, когда компания выпадает из этой парадигмы — надо решать задачи, которые находятся за пределами стандартных компетенций. И тогда мы предлагаем свой опыт и берем на себя такие «локальные» решения.

Кто ваши клиенты сегодня и с какими запросами они приходят?

Клиенты — компании реального сектора: производство, логистика, ритейл, дистрибуция — с оборотом от 500 млн до 70-80 млрд рублей в год. 

Основные запросы — это финансовые услуги вроде аудита, составления финмодели, автоматизации управленческой отчетности. Работа со складом — как внутри, то есть оптимизация процессов и выстраивание системы складской логистики, так и во внешнем контуре — работа с арендаторами, юридическое сопровождение сделок. 

И еще один частый запрос — посредничество в спорных ситуациях, например, когда надо урегулировать конфликт в досудебном порядке.

Можете рассказать о нескольких интересных задачах, которые бюро «Тактика» решило в 2025 году?

Три результата из недавнего: в досудебном порядке урегулировали конфликт между арендодателем и арендатором, что помогло владельцу здания сэкономить около 250 млн рублей, а арендатору продолжить нормальную операционную деятельность. Разработали и внедрили новую систему оплаты труда в растущей компании, где затраты на ФОТ опережали выручку. Оптимизировали склад для крупного дистрибьютора — повысили производительность площадей на 40%, снизили логистические издержки на 15%.

Что бы вы посоветовали предпринимателям на 2026 год?

Раздавать советы — дело неблагодарное, особенно когда сами предприниматели их не просили. На самом деле, уверен, все знают действия, которые надо совершить. Единственное напутствие: лучше их делать сейчас, чем потом гораздо дороже. И не сублимировать в другие «телодвижения», не создавать имитацию бурной деятельности — сейчас для бизнеса не та ситуация, которая может простить бездействие или суету.