Как ИТ-платформа помогает создавать объекты, которые найдут резидента

За первые шесть месяцев 2025 года рынок LI пополнился новыми объектами общей площадью 254 тыс. кв. м, что на 5% больше по сравнению с аналогичным временным отрезком 2024 года.

Эксперт по внедрению ИИ, бизнес-консультант Валентина Шумилова, заслуженный строитель МО, девелопер и предприниматель, подчеркивает, что правильное проектирование объектов LI с использованием современных ИТ-платформ становится путем к успеху девелопера. Именно такой подход позволяет создавать объекты, которые гарантированно найдут арендаторов.

Рост Light Industrial

Рынок недвижимости в Московском регионе демонстрирует стремительный рост сегмента Light Industrial. По данным NF Group, объем LI увеличился с 510 тысяч до 761 тысячи квадратных метров всего за год, что составляет внушительные 49%. Это намного опережает темпы роста традиционных складских помещений.

Аналитики IBC отмечают, что LI уже занимает 38% всего объема спекулятивного ввода объектов во втором квартале 2025 года. Ожидается, что эта доля будет и дальше расти. Причина в изменении государственной политики поддержки. С 30 апреля 2025 года классические склады исключены из списка объектов, имеющих право на льготы для девелоперов за создание мест приложения труда (МПТ). В то же время, LI и индустриальные парки остаются в приоритете.

Почему фокус сместился на LI и индустриальные парки

Москва стремится активно развивать собственное производство, а не увеличивать количество обычных складов, которых на рынке уже предостаточно. Программа МПТ направлена на создание новых рабочих мест и стимулирование технологического развития. Именно LI и индустриальные парки в полной мере соответствуют этим задачам.

LI идеально подходит для городских промышленных зон благодаря своему компактному формату, высокому коэффициенту трудоустройства и возможности совмещать различные функции. Доля производителей среди арендаторов LI в Москве уже достигла 30% от общего спроса в 2025 году.

Для производственных компаний, которые нуждаются в гибких решениях, «биг-бокс» склады не подходят. Рост индустриального сектора напрямую стимулирует спрос на LI, делая этот формат наиболее перспективным на рынке складско-индустриальной недвижимости в 2025–2027 годах.

Сложности проектирования LI

Проектирование объектов Light Industrial представляет собой более сложную задачу, чем создание стандартных складов. LI — гибридный формат, который сочетает в себе производственные, складские и офисные функции.

В одном здании часто объединяются легкое производство, складские зоны, офисные помещения или шоурумы, а также технические помещения.

Каждая из этих зон требует индивидуальных решений по нагрузкам, инженерным системам, высоте помещений и температурным режимам. Задача проектировщика — грамотно увязать все эти элементы в единый комплекс, избегая конфликтов между различными функциями. Это значительно сложнее, чем спроектировать стандартную складскую «коробку».

Гибкие инженерные мощности

Современные ИТ-платформы позволяют генерировать десятки различных вариантов инженерных решений за считанные минуты. Это дает возможность девелоперам точно рассчитать необходимую мощность, исходя из предполагаемого использования помещения.

Например, для офиса и склада может потребоваться 150 кВт, для легкого производства — 500 кВт, а для сложных технологических процессов — до 1 МВт. Автоматизированный расчет позволяет выбрать оптимальный диапазон мощностей, избегая неоправданных затрат на избыточные инженерные системы, но при этом гарантируя, что объект будет соответствовать требованиям потенциальных арендаторов.

Универсальный шаг колонн и пролеты

Чтобы LI-объект мог успешно трансформироваться под различные производственные и складские нужды, важно предусмотреть гибкость конструктивных решений. ИТ-платформы позволяют заранее моделировать различные варианты шага колонн и пролетов, например, 9×18, 12×24 или 18×18 метров, а также различные высоты помещений — от 8 до 12 метров. Такой подход обеспечивает возможность адаптации пространства под разные типы оборудования и складских систем.

Ручной расчет множества комбинаций занял бы недели, тогда как автоматизированные системы справляются с этой задачей за минуты, одновременно оценивая стоимость, нагрузки и технологичность выбранных решений.

Расчет нагрузок на пол

Производственные процессы требуют учета различных нагрузок на напольные покрытия. Для легкой индустрии может быть достаточно 3–5 т/м², в то время как для установки станков потребуется 7–9 т/м², а для тяжелого оборудования — до 10–12 т/м².

ИТ-платформы позволяют оперативно просчитать, какие конструкции пола смогут выдержать все эти варианты, и оценить связанные с этим затраты. Это помогает девелоперу заранее заложить в проект необходимый запас прочности и избежать дорогостоящих переделок в будущем.

Множественные конфигурации вентиляции

Разнообразие арендаторов LI означает и разнообразие требований к вентиляции. Это может включать местную вытяжку для производственных зон, приточную вентиляцию для комфортной работы или системы охлаждения для специализированного оборудования. Алгоритмы автоматического проектирования могут строить несколько инженерных сценариев, начиная от базового и заканчивая усиленными или промышленными решениями. Это гарантирует, что объект будет готов к любым потребностям арендаторов, связанным с воздухообменом и климатом.

Возможность деления и объединения модулей

LI-объекты, как правило, строятся как модульные конструкции, чаще всего площадью от 600 до 1500 квадратных метров. ИТ-платформы позволяют легко моделировать различные варианты деления и объединения этих модулей. Это дает арендаторам возможность арендовать как отдельные блоки, так и несколько смежных помещений, а также выбирать между арендой «как есть» или с уже интегрированным офисным блоком. Автоматизированное проектирование учитывает при этом логистику, инженерные системы и требования к эвакуации, оптимизируя планировку для максимальной функциональности.

Компактные участки и сложная посадка здания

LI-объекты часто располагаются в черте города, на небольших участках или в уже сформированных промышленных зонах, иногда вблизи жилой застройки. Такие условия предъявляют строгие требования к компактности, парковке, логистике, уровню шума и экологии. Посадка стандартного склада на большой территории (10–20 гектаров) — задача более предсказуемая. В то же время, проектирование LI на участках площадью 0,5–2 гектара — это сложная инженерная задача с множеством ограничений. ИТ-платформы позволяют точно вписать здание в небольшую территорию, учитывая все эти факторы, и создать максимально эффективное пространство.

Таким образом, ИТ-платформы для автоматизированного проектирования становятся незаменимым инструментом для девелоперов.

Вывод

Рынок LI в Москве активно растет. Этот формат, сочетающий производство, склад и офис, стал приоритетным благодаря господдержке и растущему спросу со стороны производителей, которым не подходят стандартные склады.

Проектирование LI сложнее обычных складов из-за необходимости совмещать разные функции с различными требованиями к нагрузкам, инженерии и высоте. ИТ-платформы решают эту задачу, позволяя быстро моделировать множество вариантов проектирования, включая разные инженерные мощности, пролеты, нагрузки на пол и конфигурации вентиляции, а также гибко делить и объединять модули.

Это помогает девелоперам создавать универсальные объекты LI, которые легко находят арендаторов даже на небольших городских участках.