Как купить коммерческую недвижимость в Дубае в 2026 году

Коммерческая недвижимость — один из популярных инструментов инвестирования. Россияне по-прежнему интересуются вопросами по приобретению офисных помещений на территории Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ). Инвесторов привлекают два эмирата: Абу-Даби и Дубай. Минимальная прибыль коммерческой недвижимости составляет 4% в год. Иностранные инвесторы могут получить «Золотую визу» сроком на 5 лет, если стоимость объекта — не менее 5 000 000 дирхамов. В статье рассмотрим, чем вызван интерес покупки коммерческих помещений и последовательность действий. 

Интерес к недвижимости ОАЭ

В 2026 году россияне заинтересованы в покупке помещений под офис или магазин, благодаря локации и развивающейся экономике. Факторы, объясняющие повышенный интерес инвесторов:

• геополитические мотивы, безопасный и перспективный вариант;
• возможность заработать на инвестициях до 8%;
• политическая и экономическая стабильность, заинтересованность в привлечении капитала из-за рубежа;
• благоприятная среда для развития бизнеса;
• образ жизни и отдых (мягкий климат, наличие престижных магазинов и ресторанов);
• получение долгосрочного ВНЖ.

Инвестирование в объекты ОАЭ обусловлено политическими, экономическими и социальными факторами.

Как изменился спрос покупателей

Анализ рынка недвижимости за 2025 год показал, что реализация коммерческих помещений в Дубае среди россиян выросло в 2 раза. Объединенные Арабские Эмираты вошли в мировую пятерку востребованных направлений для приобретения объектов под офис или магазин. Нужно учитывать, с увеличением количества инвесторов, цены тоже выросли примерно на 15%. Покупателями или арендаторами офисных помещений становятся IT-компании, архитектурные бюро, различные представительства российского бизнеса.

В чем преимущества владельцев объектов недвижимости

С осени 2022 года в ОАЭ введена программа «Золотая виза», позволяющая иностранным инвесторам получить ВНЖ на несколько лет. Это возможность обосноваться в стране на постоянной основе. Условия получения:

• Для пятилетней визы требуется вложить свыше 5 000 000 дирхамов (около 1,36 млн долларов), а для десятилетней — от 10 000 000 дирхамов (около 2,7 млн долларов).
• Коммерческий объект должен находиться в частной собственности инвестора не менее 3 лет.
• Владелец должен обладать медицинским полисом. 

Какие налоги придется заплатить

В Объединенных Арабских Эмиратах к коммерческим объектам не относятся ЖК, виллы, и земельная территория кондоминиума. Инвестору необходимо заплатить налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 5%. Граждане ОАЭ и иностранцы находятся в равных условиях. Если покупатель оплачивает сумму в рассрочку, тогда налог уплачивается с каждого взноса. При планировании перевода коммерческой недвижимости в жилое, тогда можно вернуть уплаченный налог в течение 3 лет

Какие нюансы нужно учитывать при покупке

Оформление сделки предусматривает проверку документов и продавца. В результате переговоров составляется меморандум о взаимопонимании (MOU). Перед подписанием договора рекомендуется провести тщательную проверку. Процедура позволяет избежать рисков и проблем в будущем. Реализацией недвижимости занимается брокер, имеющий лицензию, и с которым заключается письменный договор. Брокерская комиссия варьируется в интервале от 2% до 5% от стоимости объекта. Строящаяся недвижимость должна быть одобрены Земельным департаментом Дубая (DLD).

В подписанном контракте прописываются условия сделки, а дополнительные соглашения — в приложении. Брокер предоставляет клиенту свидетельство о праве собственности. В документе указывается гарантия продавца в отношении возможного обнаружения дефектов в недвижимости. Сделка фиксируется в Реестре недвижимости Дубая, а строящийся объект — во Временном реестре (Interim Register).

Пошаговая инструкция покупки 

Важно уточнять актуальные условия приобретения коммерческой недвижимости у агента. Основные этапы:

1. Определить цель покупки: инвестирование в бизнес, сдача в аренду, комбинация целей. Исходя из этого выбирают район, типа объекта недвижимости и период сделки.
2. Выбрать надежного агента, у которого есть лицензия и он зарегистрирован в RERA. Для проверки и составления документов стоит обратиться к юристу. 
3. Получить одобрение банка на ипотеку, если это необходимо. Крупные банки Emirates NBD, Mashreq предоставляют иностранным инвестором ипотеку сроком до 20 лет по ставке 3,5-5%. Первоначальный взнос за недвижимость составляет 25–50% от стоимости. Покупатель должен представить паспорт, визовую регистрацию, подтверждение дохода, банковские выписки, референции по месту работы и т. п.
4. После выбора коммерческого объекта внести депозит (10%). Покупатель получает предварительный договор.
5. Провести юридический контроль на отсутствие долгов и действительности документов брокера. 
6. Заключить договор с продавцом и обсудить, как оплатить недвижимость.
7. Сделка регистрируется в Dubai Land Department (DLD) и оплачиваются все сборы. Сумма составляет не менее 4% от сделки. 
8. Переоформить и получить свидетельство о собственности (Title Deed). 
9. Оформить коммунальные счета на имя нового владельца. В каждом районе Дубая свой коммунальный оператор. 

Как правильно перевести деньги 

Выбрать коммерческую недвижимость в Дубае несложно — предложений на рынке много. Затруднение сделки заключается в переводе средств. На этом этапе инвесторы сталкиваются с проблемами банковского перевода, приводящими к потере залога и срыву сделки. Риски при отправке денег через банки:

• Отказ и возврат средств. Зарубежные банки часто отказывают в приеме средств из Российской Федерации. Даже при наличии всех документов деньги могут «отправить обратно» в течение 3 недель.
• Задержки перевода денег. Время исполнения международной оплаты до 30 дней. Причина — тщательная проверка и поиск «русского следа».
• Конвертация валюты. Российские рубли сначала переводят в доллары или евро, а потом в дирхамы. В результате инвестор может потерять до 7% от суммы.
• Беззащитность плательщика. Когда деньги «зависают», это критическая ситуация. 

Платежные посредники работают по своим продуманным схемам, поэтому риски международных переводов снижаются.

Возможна оплата криптовалютой, застройщики из Дубая работают с цифровой валютой. Но есть «подводные камни», проблема с бухгалтерской отчетностью. Застройщик выдаст чек о полученной оплате, а у налоговых органов возникнут вопросы. Отсутствует прозрачность перевода средств.

Стратегии инвестирования в 2026 году

В текущем году простые решения отсутствуют. Предыдущие годы можно было купить любой объект и ждать рост стоимости. Теперь стратегия будет работать, если соответствует определенной цели. В 2026 году можно выделить основные направления:

1. Точная привязка к цели. Если инвестор хочет получать доход в валюте, нужно выбирать коммерческую недвижимость только в городе, и размеры площади, которые пользуются спросом. Требуется заранее закладывать запас по ставке.
2. Цель — рост капитала. Недвижимость стоит поискать в крупных районах и ближе к воде.
3. Цель — недвижимость для постоянного проживания или сдачи в аренду. Фокус смещается на качество жизни, развитую инфраструктуру. Например, меблированные апартаменты в 200 метрах от пляжа.