Как инвесторам взаимодействовать с городом для реализации проектов КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ) — один из главных драйверов российского рынка недвижимости на ближайшие годы. Возможность возводить новые жилые и бизнес-кварталы на месте бывших промзон и других заброшенных территорий привлекательна для девелоперов. Такие проекты особенно актуальны для Москвы, где с каждым годом остается все меньше свободных участков под застройку. 

Однако многие компании, желающие реализовывать такие проекты, не до конца разбираются в существующей нормативно-правовой базе, механизмах взаимодействия с властями и особенностях финансирования. При их неграмотной оценке и выборе неверного формата сотрудничества с городом достичь успеха не получится. 

Вместо получения поддержки, прибыли и развития бизнеса можно потерять финансовые средства, время и деловую репутацию. Эта статья поможет игрокам рынка разобраться в особенностях реализации проектов КРТ и реализовать сложный процесс в управляемый и прогнозируемый инвестиционный механизм.

Законодательная база КРТ столицы

В Москве проекты комплексного развития территорий реализуются в соответствии с постановлениями городских властей. 

• Постановление № 511-ПП (ред. от 18.04.2025) 

Регулирует порядок участия города в хозяйственных обществах — коммерческих организациях, уставный капитал которых разделен на доли их учредителей. На основе этого документа город может вместе с инвесторами входить в состав совместных проектных компаний (СП), которые создаются для реализации проектов КРТ.

• Постановление № 714-ПП от 05.04.2024 года

Регламентирует особенности заключения соглашений о реализации масштабных инвестиционных проектов (МАИП) в столице. Приняв этот документ, власти ввели специальный механизм взаимодействия Москвы с частными инвесторами. Его основой стало соглашение на реализацию проекта КРТ.  Как правило, оно заключается с девелоперской компанией на конкурсной основе. 

Рассмотренные нормативно-правовые акты стали «базой» для двух разных подходов к реализации проектов комплексной застройки с инвесторами: через долевое участие (акционерное партнерство) и контрактное соглашение. 

В партнерстве с городом

Существует три основных механизма партнерства девелоперов и городских властей для реализации проектов КРТ. 

• Совместная проектная компания

Согласно Постановлению № 511-ПП, Москва может выступить соинвестором и вместе с бизнесом создать новое хозяйственное общество. 

Обычно власти действуют через специально учрежденное «основное» общество — компанию, принадлежащую городу. Ее доля в уставном капитале нового совместного проектного предприятия должна составлять не менее 51%, а доля частного инвестора — до 49%.

Город может внести права на земельные участки, недвижимость и другие активы. Инвестор обычно вносит финансовые средства, опыт и организацию процесса проектного финансирования. Новая компания реализует проект под контролем учредителей. 

•  Опцион на выкуп доли города

Бизнес может выкупить долю соучредителя совместной компании, если это было предусмотрено заранее. 

Создавая новую структуру, стороны могут заключить соглашение о предоставлении опциона — договора, согласно которому город соглашается на продажу своей доли инвестору в установленный срок. Он составляет не более трех лет с начала партнерства.

Для полноправного владения проектом КРТ компания выплачивает городу опционный платеж — плату за право выкупа доли. Ее размер рассчитывается по формуле из Постановления 511-ПП. В документе также приведены формулы для застроенных и незастроенных территорий. Опционный платеж отражает экономический эквивалент городского актива, который передается инвестору.

Девелоперам, реализующим проекты на незастроенных территориях, опцион может предоставляться в рассрочку. Если его сумма превышает 100 млн рублей, платеж могут разделить на несколько частей. Однако бизнесу придется выплачивать проценты не ниже ключевой ставки Центробанка +3% годовых. 

• Соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта

Альтернативный механизм реализации проектов развития территорий введен Постановлением 714-ПП. Он предполагает заключение контракта с городом без создания совместной проектной компании.

Бизнес, инициирующий крупный проект КРТ, может заключить с городом соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта. По сути, оно заменяет инвестиционный контракт старого образца.

Решения о реализации таких проектов и необходимости проведения аукционов, как правило, принимаются на Градостроительной комиссии при мэре Москвы. Если проект одобряют, город проводит торги на право заключить соглашение на его реализацию. Инвестора могут определить и на внеконкурсной основе, если, к примеру, он владеет основной частью территории.

Победитель торгов заключает с Департаментом городского имущества соглашение, где прописаны его обязательства. Город предоставляет инвестору земельный участок за символическую арендную плату — 1 рубль в год на все время реализации проекта. 

При этом девелопер берет на себя серьезные обязательства. Если он нарушит условия соглашения: не реализует проект, сорвет сроки их сдачи в эксплуатацию и т. п., город применит санкции. Наиболее жесткие — расторжение договора и начисление арендной платы за предоставленный земельный участок по полной ставке с даты заключения договора.

В соглашениях обычно предусмотрено строительство компанией социальных объектов и дорог, которые передаются городу безвозмездно. Бизнес должен выполнять и другие показатели эффективности, в частности, создавать рабочие места и платить налоги в местный бюджет.

Какой механизм выбрать инвестору

У рассмотренных подходов есть свои преимущества, недостатки и зоны применения. Компания должна выбрать один из них. Что стоит учесть в первую очередь?

• Статус земельного участка и права на него

Если площадки для реализации проектов КРТ принадлежат Москве или должны быть изъяты у владельцев и переданы в ее собственность, власти вносят их в уставной капитал совместных проектных компаний. 

Когда большей частью территории под застройку владеет девелопер, и ему нужна помощь города в изменении градостроительного статуса площадки и иным вопросам, лучше оформить соглашение о реализации масштабного инвестпроекта.

•  Финансовые расчеты и распределение прибыли

Создавая совместную проектную компанию, поначалу город и инвестор вместе финансируют освоение выбранной территории. Стороны расходуют средства пропорционально своей доле или по взаимной договоренности, а прибыль от реализации проекта (продажи построенного жилья, коммерческих помещений и т. п.) делится между акционерами. 

Реализуя проект по схеме МАИП, бизнес не приобретает площадку, а арендует ее по минимальной ставке. Это позволяет снизить финансовую нагрузку и потратить больше средств на развитие инфраструктуры, а также благоустройство территории. Такая модель выгодна, если для реализации проекта КРТ инвестору придется потратить значительные средства на изъятие. Лучше финансировать строительство, а не выкуп прав.

При этом невыполнение обязательств чревато серьезными проблемами. Худший сценарий — начисление полной рыночной арендной платы с момента подписания договора. Подробнее — в Постановлении 714-ПП.

• Контроль и скорость принятия решений

В совместном предприятии город обладает большинством голосов и контролирует первые этапы реализации проекта. Все важные решения инвестор должен согласовывать с государственным акционером.

Положительная сторона такого партнерства — в значительном сокращении рисков. Будучи одним из акционеров, город заинтересован в успехе проекта и может содействовать прохождению административных барьеров. Компании проще получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешения на строительство и другие документы.

Используя механизм МАИП, бизнес действует самостоятельно, ему легче управлять всеми процессами. Город вмешивается только как регулирующий орган — проверяет исполнение этапов, но не задействован в решении операционных вопросов, возникающих в ходе строительства. Эта модель подходит опытным инвесторам, которые умеют работать автономно.

• Юридические процедуры

Для создания совместного производственного предприятия девелоперу следует подготовить финансово-экономическое обоснование (ФЭО) и технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта, представить его на рассмотрение межведомственной комиссии, сформировать распоряжение о создании новой бизнес-структуры, заключить корпоративный договор, соглашение об опционе и т. д. Обычно на это уходит много времени.

Соглашение о реализации масштабного проекта также требует обоснования и последующего одобрения на высоком уровне. Должно быть получено разрешение Градостроительно-земельной комиссии Москвы, проведены или отменены торги. Выбрав такой механизм, инвестор сможет быстрее заключить договор с городом, чем при создании совместного предприятия.

Зная особенности реализации проектов КРТ, бизнес сможет наладить сотрудничество с властью, построить новые объекты и сделать столицу еще более красивой и современной.