Анализ коммерческой недвижимости — что выбрать

Мы занимаемся оценкой недвижимости, подготовкой аналитических обзоров, а также управлением недвижимостью. Поэтому мы подготовили краткий обзор на основе рыночных данных и своего опыта. Разберем специфику пяти сегментов.

1. Стрит-ритейл

Объекты стрит-ритейла ориентированы на товары повседневного спроса, обычно представлены небольшими отдельно стоящими зданиями или первыми этажами. Арендуются сетевыми магазинами, такими как «Магнит» или «Пятерочка». Любой покупатель хочет иметь стабильного понятного арендатора на долгие годы вперед.

Специфика:

• Устойчивость к экономическим колебаниям: Спрос на товары повседневного спроса обеспечивает стабильный поток клиентов независимо от экономической ситуации.
• Оперативная передача инфляции в доход арендодателя: Арендная плата, как правило, привязана к обороту торговой точки, что обеспечивает быструю адаптацию к росту цен. Потенциал для пересмотра арендной платы (rental reversion) может быть ограничен.
• Минимальная зависимость от качества управления: Доходы от стрит-ритейла в меньшей степени подвержены влиянию управленческой команды.
• Российская специфика: Высокий уровень цен на подобные объекты недвижимости из-за ликвидности, простоты управления и стабильного денежного потока. Все это приводит к повышенному спросу со стороны частных инвесторов и, как следствие, к снижению доходности (около 8%). Если раньше шла речь о доходности в 15-20% для подобных объектов, то сейчас подобная доходность может остаться только у организатора этого объекта.

2. Складская недвижимость

Особую популярность в России приобрели складские комплексы, ориентированные на обслуживание маркетплейсов, таких как «Ozon».

Специфика:

• Относительная устойчивость к экономическим колебаниям: Долгосрочные договоры аренды с крупными компаниями («Ozon», «Сберлогистика») обеспечивают стабильный доход независимо от макроэкономической ситуации.
• Передача инфляции в арендный доход: Условия индексации арендной платы варьируются, обычно привязаны к индексу потребительских цен (ИПЦ) с установлением минимального и максимального порогов. В условиях высокой инфляции возможен временной разрыв между индексацией и фактическим ростом цен.
• Незначительная зависимость от качества управления: Управление складской недвижимостью оказывает ограниченное влияние на доходность.
• Российская специфика: Высокая популярность складской недвижимости обусловлена простотой управления, хорошими результатами последних лет (рост выплат и цен на подобные объекты).

3. Офисная недвижимость

Специфика:

• Высокая зависимость от экономической ситуации: Экономический спад может привести к сокращению занимаемых площадей и снижению ставок аренды. В периоды экономического роста и дефицита качественных офисов наблюдается рост арендных ставок.
• Сложность передачи инфляции в доход арендодателя: Соотношение спроса и предложения оказывает большее влияние, чем уровень инфляции. Договоры с возможностью расторжения способствуют оперативной корректировке арендных ставок в соответствии с рыночными условиями.
• Критическая зависимость от качества управления: Эффективное управление может значительно повысить доходность объекта, в то время как некомпетентный менеджмент способен привести к убыткам.
• Исторический контекст: В период пандемии COVID-19 офисная недвижимость переживала кризис, однако последующее возвращение сотрудников в офисы восстановило позиции этого сегмента.

4. Торговые центры

Специфика:

• Значительная зависимость от экономического цикла: Зависимость варьируется в зависимости от конкретного объекта и состава арендаторов. Объекты с серьезными якорными арендаторами сохраняют устойчивость даже в периоды рецессии, в то время как экономический рост способствует увеличению прибыльности.
• Быстрая передача инфляции в доход арендодателя: Арендная плата частично привязана к обороту арендаторов, что обеспечивает адаптацию к росту цен.
• Крайне высокая зависимость от качества управления: Эффективное управление способно значительно увеличить доходность торгового центра, в то время как некомпетентный менеджмент может быстро привести к убыткам.
• Текущие тенденции: Развитие онлайн-торговли и уход западных брендов создают вызовы для торговых центров, однако потребительская психология и потребность в «экспириенсе» покупок остаются важными факторами.

5. Отели

Специфика:

• Высокие риски: Значительная зависимость от экономической ситуации и качества управления. Инвестиции в отельный бизнес сопряжены с повышенным риском убытков.
• Значительная зависимость от качества управления: Успех отеля напрямую зависит от эффективности управления. Непрофессиональный менеджмент может быстро привести к убыткам, даже при удачном местоположении и качественной инфраструктуре.
• Высокие операционные расходы: Содержание отеля требует значительных затрат на персонал, коммунальные услуги, маркетинг и поддержание инфраструктуры в надлежащем состоянии. 
• Сезонность: Во многих регионах России отельный бизнес подвержен сезонным колебаниям спроса, что затрудняет поддержание стабильного дохода в течение всего года. 
• Необходимость постоянных инвестиций: Для поддержания конкурентоспособности отеля требуются постоянные инвестиции в модернизацию, обновление номерного фонда и внедрение новых технологий.
• Низкая доходность по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости: В целом, доходность отельного бизнеса в России ниже, чем у других сегментов коммерческой недвижимости, таких как складские комплексы или стрит-ритейл.