Команда Artsofte Digital собрала тренды в диджитал-недвижимости в 2026

В 2025 году происходит трансформация лидогенерации в девелопменте. Традиционные каналы теряют эффективность, а новые инструменты и стратегии работы с холодной аудиторией становятся ключом к успешной лидогенерации. 

В этой статье, на основе данных и реальных кейсов, мы покажем, как изменилась тройка лидеров в лидогенерации застройщиков. Вы узнаете, как работать с холодным трафиком, который приносит 70% лидов, и почему сейчас лучшее время, чтобы тестировать рекламу в новом кабинете Авито.

Этот материал — краткая версия большой аналитической статьи Artsofte Digital. Команда агентства собрала данные по проектам, выделила главные тренды и добавила практические рекомендации.

Трансформация каналов лидогенерации 

Основные каналы остались прежними — РСЯ, VK Реклама и Поиск. Но распределение изменилось:

• VK Реклама — лидер (40% целевых лидов),
• РСЯ — 31% (доля сокращается),
• Поиск — 23% (в начале года было 11%).

VK Реклама выросла благодаря улучшению алгоритмов и активному внедрению видео. РСЯ теряет долю из-за высокой стоимости и «холодности» трафика. Застройщики перераспределяют бюджеты в пользу каналов с более горячим спросом — в том числе в брендовый Поиск.

Есть ли продажи с холодных каналов

Аналитика по проектам показывает, что 70% целевых лидов застройщики получают из каналов с холодным трафиком. Конверсия в продажу здесь в 1,5–2 раза ниже, чем с органического Поиска, но в абсолютных цифрах холодные каналы дают кратно больше сделок. В рассмотренных проектах стоимость продажи составляла 160–220 тыс. руб. — что полностью укладывается в экономику проектов.

Классифайды как новый Поиск

Горячий спрос на недвижимость снижается, а Поиск Яндекса все чаще приносит нестабильные по качеству и объему лиды по коммерческим запросам. В этих условиях классифайды — Авито, Яндекс Недвижимость и ЦИАН — становятся ключевыми источниками целевой горячей аудитории.

Почему их значимость растет:

• они работают на всех этапах принятия решения клиентом;
• занимают топовые позиции в органической выдаче;
• перепродают трафик застройщикам по модели оплаты за целевой звонок.

Классифайды становятся вторым Поиском — каналом с наиболее качественными лидами на текущий момент.

Рекомендации по эффективному продвижению на классифайдах

Не ограничивайтесь простой выгрузкой фидов. Используйте все доступные инструменты:

• Создавайте брендированные кабинеты на Авито. Они помогают визуально отстроиться от конкурентов;
   

  

• Отправляйте скидки пользователям, которые лайкнули или добавили ваши объявления в избранное на Авито. Это позволяет «реанимировать» и прогреть эту аудиторию;
   

  

• Используйте платные опции продвижения: выделение цветом, поднятие в ТОП. Не обязательно продвигать все объявления — достаточно вложиться в 15–20%;

• Тестируйте новые форматы, например, 3D-тур от Яндекс Недвижимости на базе 2D-планировок.

  

Яндекс Директ — что работает хорошо, а что не показывает результаты

Лидогенерация с Поиска по коммерческим запросам (таким как «купить квартиру в новостройках [застройщика] в [городе]»), показывает резкое падение эффективности. С конца 2024 года стоимость лида на некоторых проектах выросла более чем в 5 раз. Мы почти полностью отказались от такой рекламы и сосредоточились на брендовом спросе.

Но брендовый спрос ограничен узнаваемостью. Поэтому стратегические инвестиции в охватные кампании (РСЯ, VK) становятся необходимостью — они формируют лояльность и создают запас доверия.

Инструменты для конвертации холодного трафика из РСЯ

1. Сайт-чат (чат-лендинг) — интерактивная страница в формате диалога. Пользователь отвечает на вопросы, получает специальное предложение и оставляет контакты. Конверсия выше, чем у классических одностраничных сайтов. Возможность сайта в виде чата адаптироваться под мобильные устройства делает этот формат более удобным.
2. ПромоСтраницы — статьи с иллюстрациями. Раскрывают ценность продукта истории: герой рассказывает о проблемах «до» и жизни «после». Читатель видит свои боли, получает эмоциональный отклик и переходит на сайт-чат.

В наших кейсах ПромоСтраницы приносили до 70% целевых лидов, конверсия в целевой лид достигала 58% (средняя по рынку — 30–40%), стоимость лида была в 2 раза ниже, чем в других каналах.

VK Реклама — важный канал перформанс-маркетинга для застройщиков

VK Реклама, как и РСЯ, требует прогрева холодной аудитории, но предлагает для этого другие инструменты. Наиболее эффективными для нас стали видеоформаты и лид-магниты.

Видео — основной лидогенератор

Мы провели множество экспериментов и определили наиболее эффективный формат объявлений — видео с представителем застройщика.

Формула успешного видео, по опыту наших проектов, выглядит так:

• презентация проекта: представитель лично показывает жилой комплекс, передает его атмосферу,
• детализация: демонстрирует элементы благоустройства, квартиры, МОПы,
• сильное предложение: попутно озвучивает несколько финансовых акций, которые усиливают друг друга.

Такой подход к VK Рекламе оказался чрезвычайно эффективным: если в январе 2025 года видеоформат на одном из проектов принес 22% от общего числа всех целевых лидов, то после масштабирования, к маю, VK Реклама стала приносить до 70% всех целевых лидов на проекте.

Подробнее об этих кейсах мы описали статье «Как получать лиды с рекламы ВКонтакте по низкой стоимости».

Работа со сложными проектами: прогрев аудитории контентом

Не у каждого проекта есть «вкусное» коммерческое предложение или простой для понимания продукт. В таких случаях можно прогревать аудиторию через контент. Он позволяет постепенно раскрывать преимущества продукта.

Кейс: продажа таунхаусов бизнес-класса

Перед нами стояла сложная маркетинговая задача — продвижение таунхаусов бизнес-класса в условиях, когда:

• отсутствовали ценовые предложения,
• целевая аудитория плохо знала продукт,
• воронка показывала низкую эффективность: уникальных лидов было мало, а их конверсия в целевые лиды и встречи оставляла желать лучшего.

Мы разработали специальный PDF-гид с планировками и сравнением таунхаусов и коттеджей. В объявлениях использовали видео с представителем застройщика, обзорами и интервью с жильцами.

В объявлениях использовали видео с представителем застройщика, обзорами и интервью с жильцами. После клика по объявлению пользователь попадал лид-форму с предложением скачать PDF и после ее заполнения получал доступ к материалу.

Результаты:

• Конверсия из уникального лида в целевой выросла в 1,5 раза;
• Количество целевых лидов увеличилось в 4,5 раза.

Этот кейс подтверждает, что контентные механики VK Рекламы позволяют успешно генерировать лиды на сложные продукты без агрессивных ценовых стимулов. При этом важно учитывать, что такая стратегия требует регулярного обновления материалов и создания специализированных страниц. 

Авито Реклама — новый перспективный инструмент лидогенерации

В середине 2025 года Авито обновил рекламный кабинет. Главное изменение — снижение порога входа: теперь минимальный бюджет составляет 5000 рублей, вместо прежних 500 000. Также кабинет стал самонастраиваемым — это означает, что рекламодатель может самостоятельно настраивать и запускать кампании.

Мы протестировали новый кабинет на ЖК комфорт-класса в Тюмени. Запустили формат с оплатой за клик. Для объявлений использовали предложения с рассрочкой, ремонтом в подарок и специальной выгодой. Объявления показывались в поисковой выдаче, на главной странице, в рекомендациях и в карточках товаров. Трафик вели на сайт-чат.

Результат за 3 недели:

• 76 целевых лидов — 43% от всех лидов на проекте за этот период,
• стоимость лида — в 4 раза ниже, чем в РСЯ,
• стоимость клика — 30 руб. (в РСЯ — 203 руб.),
• конверсия в целевой лид — 33%.

Выводы: эффективная лидогенерация в 2026 году

1. Совмещайте лидогенерацию с инвестициями в бренд. Это создает «запас доверия», который прогревает холодную аудиторию, повышает конверсию из брендового трафика и снижает общую стоимость лида.
2. Не отказывайтесь от холодного трафика, а научитесь его конвертировать. 70% лидов приходят из каналов с холодной аудиторией (VK Реклама, РСЯ). Обучите менеджеров «дожимать» такие лиды через многоканальную коммуникацию.
3. Рассматривайте классифайды как новый Поиск. Выделяйте бюджет, подключайте брендированные кабинеты, рассылки и платное продвижение.
4. Используйте инструменты прогрева в Яндекс Директе. Внедрите ПромоСтраницы. Это мощный инструмент для конвертации холодного трафика из РСЯ. Настройте сайт-чат. Используйте их для быстрой лидогенерации по простым предложениям.
5. Используйте VK Рекламу с видео объявлениями и лид-магнитами. Делайте ставку на видео с представителем застройщика, которые показывают конверсию значительно выше статических баннеров.Прогревайте сложную аудиторию контентом. Для проектов без агрессивных акций создавайте PDF-гиды и лид-магниты.
6. Протестируйте Авито Рекламу. Низкий порог входа и не перегретый аукцион позволяют получать дешевые лиды. Платформа планирует войти в ТОП-3 кликовых площадок — функционал будет развиваться.