Зачем оценивать недвижимость для ЗПИФ

В последние годы все больше собственников недвижимости в России выбирают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) как инструмент для управления и оптимизации своих активов. Одной из ключевых причин этого выбора является возможность оптимизировать налогообложение, поскольку ЗПИФ не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода пайщикам. Это позволяет реинвестировать полученные средства, что существенно повышает эффективность инвестиций. 

Какими преимуществами обладает ЗПИФ

Налоговые преимущества: ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому не облагается налогом на прибыль. Это означает, что все доходы от аренды или продажи недвижимости могут быть реинвестированы без уплаты налога, что существенно увеличивает доходность инвестиций. 

Защита активов: В случае долгов собственника, взыскание может быть обращено только на паи фонда, а не на сами активы. Это обеспечивает высокий уровень защиты имущества. 

Упрощение управления: Управляющая компания занимается всеми вопросами, связанными с управлением недвижимостью, что позволяет собственникам сосредоточиться на других аспектах бизнеса. 

Конфиденциальность: Информация о конечных бенефициарах ЗПИФ не раскрывается в публичных реестрах, что обеспечивает конфиденциальность владельцев паев. 

Пример владения недвижимостью через ЗПИФ и без него

Владение без ЗПИФ (физлицо):

• Арендный доход: 5 млн руб.
• НДФЛ: 13% от 5 млн = 650 тыс. руб.
•  Налог на имущество: 1,5 млн руб.
• Чистый доход: 5 млн — 650 тыс. — 1,5 млн = 2,85 млн руб.

Владение через ЗПИФ:

• Арендный доход: 5 млн руб.
• Комиссия УК: 3% от чистых активов (например, 150 тыс. руб. в год).
• Чистый доход: 5 млн — 150 тыс. = 4,85 млн руб. (без учета НДФЛ, который платится только при реализации паев).

Мы привели условный расчет для общего понимания.

Но в ЗПИФ есть не только преимущества, но и минусы (риски). Давайте их рассмотрим для составления полноты картины.

1. Ограниченная ликвидность: Паи ЗПИФ могут быть менее ликвидными, чем другие финансовые инструменты, что затрудняет быструю продажу или обмен на денежные средства. В особенности, когда мы говорим про фонды, не торгующиеся на бирже.
2. Сложность управления: Инвесторам необходимо полагаться на управляющую компанию, что может привести к потенциальным конфликтам интересов или неэффективному управлению активами. Есть такая поговорка: «Хочешь, чтобы было сделано хорошо — делай сам».
3. Комиссии и сборы: Управляющие компании взимают комиссии за управление фондом, что может уменьшить чистую доходность инвесторов. И подобный инструмент наиболее актуален для собственников с капиталом от 500 млн. руб.
4. Ограниченный контроль: Инвесторы имеют ограниченное влияние на стратегию управления фондом и выбор объектов недвижимости.

Оценщики оценивают для ЗПИФ различные объекты, включая:

1. Недвижимость: земли, объекты капитального строительства, здания, сооружения, незавершенное строительство, цеха, имущественные комплексы.
2. Обязательства и ценные бумаги: права требования, доли в ООО и АО.
3. Бизнес: доли в уставном капитале обществ.

Методы оценки:

• Сравнительный (рыночный) подход: используется для оценки на основе аналогичных объектов на рынке.
• Доходный метод: основан на потенциальной доходности объекта.
•  Затратный метод: используется для объектов, которые не могут быть проданы на открытом рынке или для которых недостаточно данных.

Цели оценки:

• Приобретение имущества.
•  Передача в качестве пая.
• Периодическая переоценка.
• Отчуждение активов.

Оценка проводится не реже двух раз в год, и результаты используются для определения стоимости чистых активов и расчета стоимости паев.