Вторичный рынок Петербурга растет: что стоит за увеличением сделок и цен

В феврале 2026 года на вторичном рынке города зарегистрировали 7,8 тыс. сделок с квартирами в готовых домах — на 40% больше, чем в январе (по данным arspb.ru). Разбираемся, почему спрос смещается к «вторичке» и какие объекты выигрывают в новой рыночной ситуации.

Первичный рынок сбавляет темп, вторичный — прибавляет

Первый квартал 2026 года показал важный для частного инвестора сдвиг: вторичный рынок жилья снова оказался в спросе. По данным РБК со ссылкой на SRG, из 50 крупнейших городов России снижение цен за квартал произошло только в двух, тогда как в остальных 48 городах готовое жилье подорожало. 

Что показывают цифры

По итогам I квартала 2026 года Петербург сохранил статус одного из крупнейших рынков готового жилья в России. Динамика выглядит так:

• Санкт-Петербург — 14,8 тыс. договоров купли-продажи между физическими лицами за I квартал 2026 года. Годом ранее было 13,4 тыс., рост составил 11% (по данным fontanka.ru). Март 2026 года в Петербурге — +24% сделок на вторичном рынке год к году.
• Ленинградская область — +39% сделок в марте год к году.
• Москва — около 30,3 тыс. сделок на вторичном рынке за I квартал 2026 года, что на 10,5% ниже результата января — марта 2025 года.
• Санкт-Петербург по цене — средняя стоимость предложения на вторичном рынке достигла 272 тыс. руб. за кв. м, рост за год — 16%.
• Ленинградская область по цене — 119 тыс. руб. за кв. м, рост за год — 2%.
• Сочи — один из двух крупных городов, где вторичное жилье за I квартал подешевело: цена 1 кв. м на вторичном рынке Сочи снизилась на 6,9% за пять месяцев 2026 года — с 253,4 тыс. рублей в январе до 236 тыс. рублей по данным на май.  
• Махачкала — минус 0,3%, до 126,1 тыс. руб. за кв. м.

48 из 50 крупных городов показали рост цен на вторичное жилье за первые три месяца 2026 года.

Картина неоднородная, но общий вывод очевиден: готовое жилье дорожает не только в Петербурге. Российский вторичный рынок постепенно выходит из периода ожидания, а покупатели активнее реагируют на ликвидные предложения.

Почему спрос смещается в сторону готового жилья

Главная причина — изменение баланса между новостройками и вторичным рынком. В Петербурге доступных новостроек становится меньше: комфорт-класс постепенно вымывается, а новые городские проекты чаще принадлежат более дорогому сегменту. Земельных участков под крупную недорогую застройку в границах города мало, поэтому девелоперы либо работают с редевелопментом, либо выводят отдельные редкие проекты с более высокой ценой.

Для покупателя это означает, что разница между первичным и вторичным рынком становится не только вопросом цены. Готовое жилье дает несколько практических преимуществ:

• понятное состояние дома и квартиры;
• сформированная городская среда;
• готовая инфраструктура;
• отсутствие периода ожидания сдачи;
• возможность быстрее использовать объект для жизни или аренды;
• меньше неопределенности, связанной со сроками строительства.

В Петербурге средняя разница между первичным и вторичным жильем, по оценке аналитиков, составляет около 6% (kommersant.ru). Но этот показатель сильно зависит от района, класса дома, состояния объекта и конкретного предложения. 

Исторический центр выигрывает дважды

Сильнее всего ценность готового жилья проявляется в локациях, где новое строительство ограничено особенностями исторического центра и правилами градостроительства. Исторический центр Петербурга — именно такой рынок. Здесь покупатель получает не просто «квадратные метры», а редкий объект в уже сложившейся городской среде: рядом транспорт, культурные кластеры, активности.

Для инвестора это особенно важно. Объект в центре можно оценивать не только за счет цены метра, но и по ликвидности локации, потенциальному спросу на аренду и сравнительной уникальности предложения. Готовое жилье в историческом фонде выигрывает дважды: оно находится в развитой части города и не влечет за собой рисков, которые связаны с ожиданием завершения строительства.

В этом сегменте работают проекты реновации исторического фонда. Например, формат студий ГК «МЕТРЫ» в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах.

Рост вторичного рынка не означает, что покупатели полностью отказываются от новостроек. Скорее, рынок становится более рациональным. На квартиры в строящихся домах сохраняется спрос, особенно при привлекательных условиях покупки. Но готовое жилье усиливает позиции тоже по показателям скорости, выгодной локации.

Для Петербурга это особенно заметно. Городской рынок ограничен по земле, стоимость новых проектов растет, а покупатели внимательнее сравнивают не только цену, но и будущие расходы. Поэтому вторичный рынок в 2026 году может оставаться одним из самых устойчивых сегментов недвижимости: он дает покупателю понятный актив, а инвестору — объект с более прогнозируемым использованием.