Обзор рынка ипотеки от компании Frank RG за октябрь 2025 года

Ключевые выводы

1. По оценке Frank RG, в октябре 2025 года объем выданных ипотечных кредитов достиг 499,9 млрд рублей, что на 18% выше сентября 2025 года и 33% — октября 2024 года. В количественном выражении выдачи увеличились на 19%, составив 110,8 тысяч ипотечных кредитов (+28% к аналогичному периоду 2024 года). В октябре 2025 года ипотечный рынок по-прежнему поддерживали госпрограммы, выдачи по которым увеличились на 18% в денежном выражении и на 22% — в количественном. Высокие темпы роста наблюдались также и по рыночным ипотечным программам: на 19% и 15% соответственно. В конце года традиционно наблюдается повышенный потребительский спрос. Помимо этого, на рынке постепенно начинается реализация отложенного спроса на фоне цикла снижения ключевой ставки Банка России и стремления клиентов зафиксировать стоимость недвижимости.

Средний размер выданных ипотечных кредитов сохраняется на уровне 4,5 млн рублей на протяжении трех месяцев (+5% к октябрю 2024 года). На рынке новостроек средний чек снизился до 6 млн рублей (-5% к сентябрю 2025 года; -6% к октябрю 2024 года). На рынке готовых квартир средний размер ипотечного кредита сохранился на уровне предыдущего месяца — 3,3 млн рублей (+10% к аналогичному периоду 2024 года). На готовые дома и ИЖС средний чек также остался без изменений — 5,1 млн рублей (-12% к октябрю 2024 года). В сегменте рефинансирования средний размер выданных ипотечных кредитов вырос на 3% до 3,7 млн рублей (-29% к аналогичному периоду прошлого года).

По итогам октября 2025 года в структуре выданных ипотечных кредитов в количественном выражении произошел ряд изменений. Доля новостроек увеличилась до 42% (+2 п.п. к сентябрю 2025 года; +9 п.п. к октябрю прошлого года). Доля готовых квартир возросла до 37% (+2 п.п. к предыдущему месяцу; -3 п.п. к октябрю 2024 года). Доля загородной недвижимости сохранилась на уровне предыдущего месяца и составила 11%: готовые дома — 8% (без изменений; -2 п.п. соответственно), ИЖС — 3% (без изменений).

После сокращения выдач в сентябре 2025 года по программам с государственной поддержкой по итогам октября рынок восстановился. Банки выдали 61,3 тысячу кредитов по госпрограммам (+22% к сентябрю 2025 года; +67% к октябрю 2024 года) на сумму 363,3 млрд рублей (+18%; +50% соответственно). Доля госпрограмм в общем количестве выдач увеличилась на 1 п.п. до 55% (+13 п.п. к аналогичному периоду 2024 года). В общем объеме выданных ипотечных кредитов доля сохранилась на уровне 73% (+9 п.п. к октябрю 2024 года).

2. В октябре 2025 года средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам снизились на 0,4-0,5 п.п. к прошлому месяцу в сегменте готовых квартир (21,2%), готовых жилых домов (21,2%) и рефинансирования (22,4%). На рынке новостроек и ИЖС ставки сохранились на уровне предыдущего месяца — 21,7% и 20,9% соответственно. В то же время впервые за анализируемый период зафиксировано снижение ставок в годовом выражении на 3,1-5,1 п.п. Средневзвешенная ставка по «Семейной ипотеке» сохраняется на предельно допустимом уровне — 6%.

На заседании 24 октября 2025 года Банк России принял решение снизить ключевую ставку до 16,5%.

3. По оценке Frank RG, по состоянию на 1 ноября 2025 года объем ипотечного портфеля увеличился на 1% по отношению к предыдущему месяцу и составил 22 трлн рублей (+5% к 1 ноября 2024 года). В структуре ипотечного портфеля доля программ с государственной поддержкой сохранилась на уровне предыдущего месяца — 56% (+10 п.п. к 1 ноября 2024 года).

Объем выданных кредитов

По итогам октября 2025 года выдачи в количественном выражении увеличились на 19%, составив 110,8 тысяч кредитов (+28% к аналогичному периоду 2024 года). Объем выданных ипотечных кредитов достиг 499,9 млрд рублей, что на 18% выше сентября 2025 года и на 33% — октября 2024 года. Основным драйвером роста рынка ипотечного кредитования стали выдачи как по госпрограммам, так и по рыночным программам: в конце года традиционно наблюдается повышение потребительского спроса. Кроме того, на рынке постепенно начинается реализация отложенного спроса на фоне снижения ключевой ставки Банка России и стремления клиентов зафиксировать стоимость недвижимости.

По рыночным ипотечным программам в октябре 2025 года банки выдали 49,5 тысяч кредитов, что на 15% выше предыдущего месяца, но на 1% ниже октября 2024 года. В денежной оценке выдачи составили 136,6 млрд рублей (+19% к сентябрю 2025 года; +2% к октябрю 2024 года).

В октябре 2025 года по программам с государственной поддержкой выдано 61,3 тысяча ипотечных кредитов (+22% к сентябрю 2025 года; +67% к октябрю 2024 года) на сумму 363,3 млрд рублей (+18%; +50% соответственно).

Средний размер выданных ипотечных кредитов за месяц не изменился — 4,5 млн рублей (+5% к октябрю 2024 года).

Ставки

В октябре 2025 года средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам снизились на 0,4-0,5 п.п. в сегменте готовых квартир (21,2%), готовых жилых домов (21,2%) и рефинансирования (22,4%). На рынке новостроек и ИЖС ставки сохранились на уровне предыдущего месяца — 21,7% и 20,9% соответственно. В то же время впервые за анализируемый период зафиксировано снижение ставок в годовом выражении на 3,1-5,1 п.п. в рамках всех анализируемых сегментов. Средневзвешенная ставка по «Семейной ипотеке» сохраняется на предельно допустимом уровне — 6%.

На заседании 24 октября 2025 года Банк России принял решение снизить ключевую ставку до 16,5%.

Структура выданных кредитов

По итогам октября 2025 года наибольшую долю в структуре выданных ипотечных кредитов в количественном выражении занимает сегмент новостроек, которая увеличилась за месяц на 2 п.п. до 42% (+9 п.п. к октябрю прошлого года). Доля готовых квартир возросла до 37% (+2 п.п. к предыдущему месяцу; -3 п.п. к октябрю 2024 года). Доля загородной недвижимости сохранилась на уровне предыдущего месяца и составила 11%: готовые дома — 8% (без изменений; -2 п.п. соответственно), ИЖС — 3% (без изменений).

Продуктовые разрезы

1. Новостройки

По итогам октября 2025 года доля выданных ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках в количественном выражении увеличилась на 2 п.п. до 42% (+9 п.п. к октябрю 2024 года). В денежном выражении доля сохранилась на уровне предыдущего месяца — 56% (+7 п.п. к октябрю 2024 года).

По оценке Frank RG, в октябре 2025 года количество выданных ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках увеличилось на 27% и составило 46,8 тысяч кредитов (+63% к аналогичному периоду 2024 года). В денежном выражении выдано 280 млрд рублей (+19% к сентябрю 2025 года; +53% к октябрю 2024 года).

2. Готовые квартиры

По данным за октябрь 2025 года доля готовых квартир в общем количестве выданных ипотечных кредитов возросла до 37% (+2 п.п. к предыдущему месяцу; -3 п.п. к октябрю 2024 года). В общем объеме доля увеличилась на 2 п.п. до 27% (-1 п.п. к аналогичному периоду 2024 года).

По оценке Frank RG, в октябре 2025 года банки выдали 41 тысячу ипотечных кредитов на приобретение готовых квартир (+28% к сентябрю 2025 года; +17% к октябрю 2024 года) на сумму 135,7 млрд рублей (+28%; +31% соответственно).

3. Рефинансирование

В октябре 2025 года доля ипотечных кредитов в сегменте рефинансирования в количественном выражении увеличилась до 0,7% (+0,3 п.п. к сентябрю 2025 года; +0,5 п.п. к октябрю 2024 года), в денежном — до 0,6% (+0,3 п.п.; +0,4 п.п. соответственно).

По оценке Frank RG, в октябре 2025 года выдано 782 кредита для целей рефинансирования (+123% к предыдущему месяцу; +421% к аналогичному периоду 2024 года) на сумму 2,9 млрд рублей (+130%; +275% соответственно).

4. Земельные участки и индивидуальные жилые дома

По итогам октября 2025 года доля выданных ипотечных кредитов на загородную недвижимость в общем количестве выданных ипотечных кредитов сохранилась на уровне сентября 2025 года — 11% (-2 п.п. к октябрю 2024 года). В денежной оценке доля также осталась без изменений — 12% (-5 п.п. к аналогичному периоду 2024 года).

По оценке Frank RG, в октябре 2025 года по программам на ИЖС, загородные дома и земельные участки было выдано 11,4 тысяч ипотечных кредитов (+11% к сентябрю 2025 года; без изменений к октябрю 2024 года) на сумму 58,2 млрд рублей (+16%; -8% соответственно).

5.  Кредиты по госпрограммам

По данным за октябрь 2025 года доля программ с государственной поддержкой в общем количестве выдач увеличилась на 1 п.п. до 55% (+13 п.п. к аналогичному периоду 2024 года). В общем объеме выданных ипотечных кредитов доля сохранилась на уровне 73% (+9 п.п. к октябрю 2024 года).

По оценке Frank RG, в октябре 2025 года банки выдали 61,3 тысячу кредитов по госпрограммам (+22% к сентябрю 2025 года; +67% к октябрю 2024 года) на сумму 363,3 млрд рублей (+18%; +50% соответственно).

По программе «Семейная ипотека» выдано 54,9 тысячи кредитов (+24% к предыдущему месяцу; +78% к октябрю 2024 года) на сумму 323,1 млрд рублей (+21% к сентябрю 2025 года; +67% к октябрю 2024 года). Количество выдач по «ИТ-ипотеке» составило 1,3 тысячу кредитов, что на 20% выше предыдущего месяца и на 149% — октября 2024 года; объем выдач — 9,5 млрд рублей (+17%; +102% соответственно). По «Дальневосточной и арктической ипотеке» банки выдали 4,5 тысячи кредитов (+11%; +20%) на сумму 25,6 млрд рублей (+10%; +22%).

Ипотечный портфель                                   

По оценке Frank RG, по состоянию на 1 ноября 2025 года объем ипотечного портфеля увеличился на 1% по отношению к предыдущему месяцу и составил 22 трлн рублей (+5% к 1 ноября 2024 года).

В структуре ипотечного портфеля доля программ с государственной поддержкой сохранилась на уровне предыдущего месяца — 56% (+10 п.п. к 1 ноября 2024 года). Доля «Семейной ипотеки» увеличилась до 30% (+1 п.п.; +10 п.п. соответственно).

Данные в актуальном отчете могут немного отличаться от данных ретроспективных отчетов в связи с корректировкой информации от банков-участников исследования.