265 млрд рублей просрочки: чем обернется ипотечный бум для стройотрасли

Недавно появились данные о рекордной просрочке россиян по ипотеке — 265,6 млрд рублей. Что, на ваш взгляд, стоит за этими цифрами?

Абсолютное значение суммы просроченных ипотечных платежей действительно вызывает озабоченность. Однако важнее не сама сумма, а доля просрочек в ипотечном портфеле и их продолжительность.

Пока ЦБ РФ не публиковал актуальные данные* по совокупному объему ипотечного портфеля всей банковской системы, поэтому полноценно оценить структуру просрочек сложно. Тем не менее, по предварительным оценкам, доля просроченной задолженности по ипотеке составляет около 1%, что является относительно низким уровнем.

Важно понимать, что текущие рекордные значения просрочек с небольшим временным разрывом следуют за ипотечным бумом последних трех лет. Высока вероятность, что этот рекорд может быть обновлен.

Причины у каждого заемщика, безусловно, индивидуальны, но в целом рост просрочек говорит об ошибках в долгосрочном финансовом планировании и управлении личными расходами.

Если говорить об объективных причинах, не зависящих от заемщиков, то ключевым фактором становится рост доли текущих обязательных расходов — на продукты питания, ЖКУ, медицину и лекарства. После их оплаты доля свободных доходов, уходящих на погашение ипотеки, сокращается.

Можно ли говорить, что это системная проблема, или пока речь идет о точечных сложностях отдельных групп заемщиков?

Для окончательных выводов необходимо дождаться официальной статистики и более детально проанализировать структуру просрочек, в том числе по регионам. Однако уже сейчас можно отметить, что негативная динамика сильнее проявляется в южных регионах страны, а также в субъектах с ухудшающейся отраслевой экономикой — угледобывающих регионах, в автопроме и смежных со строительством отраслях, например, в мебельной промышленности.

Очевидно, что ситуация будет ухудшаться для заемщиков с ограниченным потенциалом роста доходов и высокой долей стандартных потребительских расходов. Чем меньше запас «свободных» средств, тем выше вероятность выхода в просрочку и тем длиннее становятся ее сроки.

Да, это системное явление. Управляемое охлаждение экономики неизбежно отражается на темпах роста заработных плат. Кроме того, просрочки растут не только на первичном рынке недвижимости, но и на вторичном, а также в сегменте индивидуального жилищного строительства.

Это означает, что на рынок потенциально может выйти дополнительный объем жилья, который банки будут реализовывать для сокращения проблемных кредитов и резервов. Стоит отметить, что пока сложно оценить потенциальный объем жилья, который банки решат реализовывать как залоговое по договорам ипотеки, но эти объемы поглотят часть платежеспособного спроса. Дело в том, что залоговая недвижимость реализуется в конкурсном порядке (через торги), на балансах банков она уже числится с неким дисконтом к рыночной, как минимум на размер первоначальных взносов. С другой стороны, приоритетная цель банков уже не заработать, а уменьшить потери. Открытые торги всегда отражают равновесное состояние рынка. Поэтому эти объемы окажут прямое влияние если не на падение цен, то на сдерживание роста точно.

Насколько текущая ситуация отличается от кризисов 2014 или 2020 годов?

Сегодня ипотека стала неотъемлемой частью жизни огромного числа граждан. Если раньше ипотечные кредиты были дорогими и редкими, то сегодня рынок сформирован за счет субсидированных ставок, льготных программ и маркетинговых продуктов, в разработке которых активно участвовали застройщики. В таком масштабе этого раньше не было.

Предыдущие кризисы, как правило, сопровождались либо высокой долговой нагрузкой государства, либо значительными корпоративными долгами. Сейчас в эту систему активно вовлечено и население, уровень закредитованности которого заметно вырос.

Рост ипотечного портфеля — это свидетельство «игры в долгую», тогда как в экономике по-прежнему нарастает острый дефицит длинных денег.

Что рост ипотечных просрочек означает для экономики в целом — это тревожный сигнал или реакция на уже произошедшие изменения?

Сами по себе показатели просрочек — их количество, длительность, объем и доля — являются индикаторами целого ряда процессов: качества кредитного портфеля, устойчивости доходов населения, эффективности кредитной политики.

Но гораздо важнее не точечные данные, а их динамика. Именно анализ трендов позволяет прогнозировать дальнейшее развитие ситуации и корректировать потенциально негативные тенденции.

Все это сопровождается бюджетным дефицитом на уровне государства и регионов, источниками покрытия которых выступают или налоги, или внутренние заимствования. К тому же сегодня и у бизнеса, и у государства, и у населения стоимость долгов сопоставимо выше, чем в прошлые кризисы. Это приводит к тому, что на рынке уже сформировался и развивается дефицит коротких денег (дефицит ликвидности).

Недавние крупные дефолты на долговом рынке, а также наблюдения за способностью бизнеса обслуживать свои долги, частота технических дефолтов и банкротств указывают на ухудшение экономической динамики. Дефолт или банкротство — это не только трагедия вчера еще успешных компаний, но и тысячи людей, потерявших работу и, как следствие, возможность обслуживать свои долги, среди которых во многом ипотечные кредиты.

Таким образом, рост ипотечных просрочек можно рассматривать как реакцию на бурный и во многом необоснованный рост предыдущих трех лет.

Два года назад, когда ключевую ставку повысили до 16% и Центробанк предупреждал об опасности необеспеченного роста, я тоже рекомендовал не тратить, а экономить, формировать финансовую подушку и снижать долговую нагрузку. Сегодня, при той же ставке 16%, рост просрочек можно рассматривать как тревожный сигнал, указывающий на ухудшение перспектив.

Ипотека — ключевой драйвер жилищного строительства. Как ее замедление отражается на отрасли?

Жилищное строительство крайне неоднородно. Основной объем квадратных метров традиционно формируют массовое жилье и ИЖС, тогда как премиальный и бизнес-сегменты при более высокой себестоимости обеспечивает большую маржинальность.

Сильный дисбаланс наблюдается и на региональном уровне. Экономические центры продолжают активно застраиваться, цены там растут быстрее, в то время как малые города и поселки, испытывающие отток населения, сокращают объемы строительства. Эти регионы особенно остро реагируют на снижение платежеспособного спроса.

Если на государственном уровне не будут утверждены программы малоэтажного строительства и расширенные меры поддержки населения с низкими доходами, строительная отрасль, вероятнее всего, будет консолидироваться вокруг крупнейших системообразующих игроков. Рынок при этом сместится в сторону высокомаржинальных проектов в крупных городах и курортных зонах, в инвестиционных объектах жилой недвижимости.

Какие сегменты чувствуют давление сильнее — массовое жилье, ИЖС, коммерческая недвижимость?

Под давлением сегодня находятся все сегменты, однако наиболее глубокая просадка наблюдается в массовом жилье и коммерческой недвижимости. Платежеспособный спрос сужается, перспективы накопления первоначального взноса для населения становятся все менее очевидными, при этом Банк России продолжает ужесточать качественные требования к заемщикам.

Коммерческая недвижимость испытывает особенно сильное давление. С одной стороны, это связано с ужесточением фискальных мер — ростом налогов, сокращением льгот, увеличением неналоговых сборов, а также отложенной индексацией коммунальных тарифов. С другой — заметно сократились возможности поддержки бизнеса со стороны региональных и муниципальных властей, усилились инфляционные ожидания.

При этом ключевым ограничивающим фактором остается ухудшение условий для ведения бизнеса: высокая стоимость и фактическая недоступность кредитов. Далеко не каждый предприниматель готов брать на себя риски высокой арендной нагрузки. С экономической точки зрения говорить о строительстве новых коммерческих площадей в собственность сегодня практически не приходится.

Дополнительное давление создает и вторичный рынок коммерческой недвижимости, который активно пополняется новыми объектами. Эти квадратные метры становятся прямыми конкурентами новому строительству.

Сегмент индивидуального жилищного строительства сохраняет определенный потенциал, однако и здесь рост ограничен существенным удорожанием строительных работ и услуг за последние три года.

Как все это отражается на цементной отрасли и конкретно на ЦЕМРОСе?

Это уже видно по отраслевым новостям. Мы приняли ряд организационных решений: перераспределили производственные мощности, пересматриваем объемные и ценовые прогнозы на ближайшие годы.

Даже при изменении ключевой ставки вряд ли в горизонте до 2028-2029 годов она станет фактором, стимулирующим рост потребления. Мы находимся в фазе профицита цементных мощностей.

С высокой вероятностью рынок ждет борьба за удержание долей, а значит — период ценовой конкуренции и ценовых войн.

Какие факторы сегодня поддерживают спрос на цемент, даже на фоне сложностей в жилищном строительстве?

Текущий уровень спроса прежде всего поддерживают крупнейшие застройщики и объекты, которые уже находятся в стадии строительства. В определенной степени рынок продолжает поддерживать инерция, однако ее потенциал постепенно исчерпывается.

Чего ждать дальше: восстановления, стагнации или трансформации рынка?

Прогнозы — дело неблагодарное. В любом случае «невидимая рука рынка» со временем сбалансирует мощности, цены и потребление. Вопрос лишь в направлении и сроках этого процесса.

Для полноценного восстановления необходимы изменения в государственной политике. При этом первичному рынку еще есть куда снижаться. Не случайно вице-премьер Марат Хуснуллин уже высказывал обеспокоенность перспективами ввода жилья в 2028–2029 годах — на фоне слабых ожиданий 2027 года и падающего рынка в 2026-м.

Мы также видим смещение спроса с первичного рынка на вторичный, о чем говорят отраслевые обзоры (в том числе актуальный обзор рынка недвижимости на Авито). Сопоставимые кредитные условия и ужесточение льготной ипотеки ведут к трансформации рынка и сокращению массовых новостроек.

Дисбаланс между ценами на жилье и доходами населения усиливает эту тенденцию, смещая рынок в сторону недвижимости, доступной ограниченному числу покупателей.

Насколько важна сегодня роль государства для отрасли и какие меры могли бы реально поддержать рынок?

В строительном секторе государство, в лице Правительства и ЦБ РФ, играет ключевую роль. Оно формирует денежно-кредитные условия, определяет параметры адресной отраслевой поддержки и обеспечивает балансировку экономики при достижении приоритетных национальных целей. Вопрос заключается в расстановке приоритетов.

*Справка от «ЦЕМРОС Медиа»:

ЦБ РФ пока не опубликовал официальные данные по совокупному объему ипотечного портфеля за декабрь. Однако уже появились оценки по совокупному портфелю ипотек (24 трлн — источник FRANK RG) и просрочки на 01.01.26 (265 млрд — источник Скоринг бюро)