Как возвратный лизинг превращает недвижимость в источник ликвидности

В последние годы возвратный лизинг недвижимости стал одним из самых гибких инструментов корпоративных финансов. Он помогает компаниям получить оборотные средства, не теряя при этом контроль над используемыми помещениями. Фактически это способ «перезапустить» стоимость своих активов — без привлечения новых кредитов. 

Мы ЛК Пруссия отмечаем, что интерес к возвратному лизингу растет ежегодно: предприниматели все чаще рассматривают его как инструмент финансовой устойчивости, а не как разовую сделку по продаже недвижимости.

Как работает возвратный лизинг

Механика проста: компания продает принадлежащий ей объект недвижимости лизинговой компании и тут же берет его в лизинг с правом последующего выкупа.
В итоге бизнес получает живые деньги, но продолжает пользоваться тем же офисом, складом или цехом, как и раньше.

Это не продажа в классическом смысле, а финансовый инструмент, который позволяет конвертировать «замороженные» в активах средства в оборотный капитал.

Этапы сделки

Процесс оформления возвратного лизинга делится на несколько шагов:

1. Оценка и проверка объекта.
   Проводится анализ юридической чистоты, технического состояния, рыночной и балансовой стоимости.
2. Согласование условий.
   Определяется цена продажи и параметры будущего лизинга: срок, аванс, выкупная стоимость, график платежей.
3. Продажа недвижимости.
   Лизингодатель выкупает объект, а средства поступают компании-продавцу.
4. Заключение договора лизинга.
   Оформляется и регистрируется договор с правом выкупа, фиксируется график платежей.
5. Использование и выкуп.
   Компания продолжает работать в помещении и по завершении срока — возвращает объект в собственность.

Зачем бизнесу возвратный лизинг

Высвобождение капитала.
Средства от продажи сразу пополняют оборот, что особенно важно при инвестициях в развитие, маркетинг или оборудование.

Налоговая эффективность.
Лизинговые платежи можно относить на расходы, а НДС — принимать к вычету.

Гибкость и скорость.
Меньше требований к финансовым показателям, чем при банковском кредите, и минимум времени на одобрение.

Контроль над активом.
Компания сохраняет право пользования помещением, при этом снимая с баланса тяжелый актив и улучшая показатели ликвидности.

Налоговые и юридические аспекты

• При продаже объекта возникает налог на прибыль с разницы между ценой реализации и балансовой стоимостью.
• НДС по сделке исчисляется по общему порядку.
• До выкупа налог на имущество платит лизинговая компания, после — клиент.
• Договор лизинга подлежит регистрации в Росреестре; если есть земельный участок, заключается отдельный договор аренды.

Возвратный лизинг или кредит: в чем разница

Когда это выгодно

Для роста и инвестиций.
Компания может направить высвобожденные средства на развитие сети, покупку оборудования, цифровизацию.

Для рефинансирования.
Сделка помогает реструктурировать долговую нагрузку и улучшить баланс.

Для «замороженных» активов.
Если в балансе есть недооцененная недвижимость, возвратный лизинг позволяет вернуть капитал в оборот без продажи бизнеса.

Риски и ограничения

Как и любой финансовый инструмент, возвратный лизинг недвижимости имеет ряд особенностей, о которых стоит помнить.

Налоговая нагрузка.
Продажа объекта лизинговой компании влечет налог на прибыль и НДС. Если балансовая стоимость ниже рыночной, возникает дополнительный расход — его важно просчитать заранее.

Возможная потеря актива.
До выкупа собственником остается лизинговая компания. При серьезных просрочках объект может быть изъят, поэтому важно соблюдать график платежей.

Юридическая чистота объекта.
Не каждая недвижимость подходит: у объекта не должно быть обременений или споров, иначе оформление затянется.

Инструмент действительно эффективен, если у компании есть долгосрочные планы на объект и стабильный денежный поток. Но если речь идет о временной мере, нужно тщательно просчитать налоговый и финансовый эффект. Лизинг — это стратегия, а не просто способ быстро получить деньги.

В заключение

Возвратный лизинг недвижимости — инструмент для компаний, которые хотят использовать капитал эффективнее. Он позволяет не просто привлечь деньги, но и перестроить финансовую модель: улучшить баланс, сохранить активы и ускорить развитие.

Мы видим, что возвратный лизинг все чаще выбирают зрелые компании — не ради краткосрочного эффекта, а как элемент стратегического управления капиталом.