Что происходит на строительном рынке и когда ждать разворота

Строительная отрасль переживает период охлаждения: спрос снижается, проекты откладываются, а компании пересматривают бюджеты. При этом сами процессы внутри рынка остаются сложными и многослойными — от ипотечных программ до бюджетной политики.

О том, как сегодня устроен рынок, какие факторы на него влияют и когда возможен разворот, рассказал директор по капитальному строительству ЦЕМРОСа Эдуард Шмидт.

Как вы оцениваете старт строительного сезона?

Сезонность — это неотъемлемая характеристика отрасли, которая влияет на строительное производство из года в год, как и сезонность влияет, например, в сельском хозяйстве. Есть более зависимые производства (уличное бетонирование) и менее (металлоконструкции, сети, внутриобъектовые работы). Но в этом сезоне на нее наложились дополнительные факторы. Зима оказалась существенно сложнее, чем в предыдущие 3–4 года: в ряде регионов морозы и обильные снегопады фактически останавливали производство бетонных работ. Это напрямую влияло на потребление цемента.

Кроме того, произошел сдвиг спроса из-за изменения НДС. В декабре многие застройщики стремились закрыть максимальный объем работ, чтобы пройти по старой ставке. В результате рынок получил пиковую сдачу объектов в конце года и «просадку» в начале следующего.

Но ключевой фактор — это не сезон, а снижение спроса в целом. Сезонность в текущих условиях просто усиливает отрицательный эффект.

Что сегодня определяет состояние рынка?

Мы находимся в начале строительной цепочки, как поставщики материала. И если спрос на строительном рынке сжимается, то мы это чувствуем практически сразу.

Снижается количество сделок с жильем — старт новых проектов откладывается, а значит, падает потребление цемента. Сокращаются инфраструктурные проекты — новые дороги не строим, из-за чего снова падает потребление цемента. Бизнес откладывает инвестиции в новое производство или расширение существующего — эффект тот же.

Основной драйвер прошлых лет — льготная ипотека — сегодня сильно ограничена. Если раньше все могли покупать и инвестировать в жилье на льготных условиях, то сейчас такие возможности остались только у узкого сегмента.

При этом важно понимать: оставшиеся льготные покупатели — это молодые семьи с детьми с малым бюджетом на покупку, которые приобретают, как правило, малометражные квартиры. Этого объема, конечно, недостаточно для поддержания строительного комплекса на прежнем уровне.

Как компания реагирует на снижение спроса?

Мы перешли в режим жесткой экономии. Если говорить о нашем блоке — эксплуатации зданий и сооружений — мы пересмотрели весь объем операционных ремонтов и срезали все, что можно отложить на будущие периоды.

Принцип простой: влияет ли это на выпуск цемента или безопасность? Если нет, то откладываем до лучших времен. В результате из запланированных затрат мы оставили порядка 40%. Все некритичные ремонты и работы перенесены.

Аналогичный подход — по инвестициям. Проекты с длинным сроком окупаемости поставлены на паузу. Это касается не только дирекции капитального строительства, но и всех остальных дирекций, например, производственной и горных работ, где мы сопровождаем договоры строительного подряда.

Как эта ситуация отражается на производстве?

В условиях снижения спроса наша компания не может продолжать работать в прежних объемах. Чтобы не продавать продукцию по заниженным ценам и не накапливать запасы, предприятия сократили производство. Были остановлены отдельные мощности и прекращен выпуск цемента на трех заводах. Это не кризис отдельной компании, это реакция на состояние рынка. Сегодня предложение превышает спрос.

И важно понимать, что это результат общего снижения активности в строительстве.

Как вы оцениваете текущий этап развития рынка?

Последние годы отрасль росла во многом за счет льготной ипотеки. Это был мощный стимул. Как мы уже с вами отметили, доступные кредиты позволяли активно покупать жилье и инвестировать в него. В результате росли все участники цепочки: от девелоперов до производителей стройматериалов.

Сейчас этот фактор практически исчез. Осталась ограниченная льготная ипотека, которая не покрывает прежние объемы. Фактически мы наблюдаем коррекцию этого роста. Рынок сжимается, и это естественный процесс после периода перегрева. Мир развивается подобно спирали.

Когда может вернуться спрос?

Основной ориентир — это уровень процентных ставок. Сегодня ключевая ставка Центробанка равна 15%. Это означает, что рыночная ипотека остается дорогой.

Психологически комфортный уровень для массового покупателя — рыночная ипотечная ставка 10-12%. Именно при таких значениях люди начинают активно принимать решения о покупке жилья. Пока ставка выше этого уровня, спрос будет оставаться ограниченным.

Что произойдет, когда ставка начнет снижаться?

Спрос начнет возвращаться, но с временным лагом к предложению. Строительство — это длинный цикл. От выбора участка до ввода объекта в эксплуатацию проходит порядка трех лет:

• поиск участка и оформление права на него;
• подготовка и согласование градостроительной документации;
• тех. присоединение к сетям;
• проектирование и экспертиза;
• само строительство (в среднем около двух лет).

Поэтому, даже если спрос вырастет, рынок не сможет быстро увеличить предложение. В какой-то момент может так произойти, что спрос будет опережать предложение с ростом цен.

Может ли государство поддержать рынок?

Строительство делится на три крупных сегмента: жилье, промышленность, а также инфраструктура — важнейший сегмент, который финансируется государством: дороги, мосты, аэропорты, железные дороги, метро и т. д.

Здесь тоже есть ограничения. Мы видим рост бюджетных затрат при незначительном росте доходов: задолженность бюджета РФ за 2025 г. выросла на 21%. Ужесточение налоговой политики, ввод дополнительных инструментов контроля связаны со значительным дефицитом бюджета. Это говорит о том, что рассчитывать на значительное расширение инфраструктурных проектов как драйвера рынка не стоит.

Какой прогноз вы считаете наиболее реалистичным?

Спрогнозировать ближайшее будущее практически невозможно. Но если не учитывать внешние факторы и смотреть на рынок позитивно, то стадию отрицания и гнева мы уже прошли. Картина может выглядеть следующим образом:

• 2026 — 2027 годы — период высокой рыночной ипотечной ставки и сдержанного спроса;
• 2028 год — поиск баланса спроса и предложения;
• 2029 год — медленное восстановление рынка;
• 2030 год — попытка (первая) вернуть то, что мы потеряли.

При этом важно понимать: прежней модели роста уже не будет. Льготная ипотека не вернется в прежнем виде, а значит, рынок жилья будет развиваться более сдержанно.

Оптимистичный сценарий — начало восстановления с 2028 года, за счет перераспределения бюджетных затрат с силового блока на инфраструктурные проекты, а также начало реализации отложенного спроса на жилье. Выиграют те, кто переживет этот цикл.

Какой главный вывод мы можем сделать для отрасли?

Сейчас ключевая задача — не рост, а выживание и эффективность. ЦЕМРОС уже живет в новой реальности: сократили затраты, адаптировали производство, пересмотрели инвестиции.

Компании, которые смогут пройти этот период, окажутся в более сильной позиции, когда рынок начнет восстанавливаться, потому что в итоге на рынке остаются те, кто смог адаптироваться и повысить свою эффективность.