Насколько защищены права собственности в Индонезии

Покупка недвижимости в рассрочку остается популярной формой приобретения объектов на Бали. Такая схема доступна преимущественно на первичном рынке у девелоперов. Однако условия могут существенно отличаться в зависимости от проекта, этапа строительства и политики компании.

При выборе страны для инвестиций в зарубежную недвижимость одним из ключевых критериев остается уровень правовой защищенности. Этот показатель определяет, насколько предсказуемо и безопасно можно оформить сделку, защитить свои интересы в случае споров, и быть уверенным в юридическом статусе актива.

Для оценки уровня защиты прав собственности используется международный индекс IPRI (International Property Rights Index), разработанный Property Rights Alliance. Он ежегодно публикует данные по более чем 120 странам, оценивая:

• качество правовой системы;
• уровень защиты физических и интеллектуальных прав;
• прозрачность сделок с недвижимостью;
• эффективность судопроизводства и соблюдение прав инвесторов.

Индонезия — в числе лидеров Азии

По данным IPRI за 2024 год, Индонезия заняла 62-е место из 125, получив общий балл 5.000. Это выше, чем у целого ряда стран, популярных среди инвесторов из России:

• Таиланд — 67-е место (4.807);
• Турция — 92-е место (4.258);
• Россия — 103-е место (3.797).

В сегменте стран Юго-Восточной Азии Индонезия входит в тройку лидеров по уровню правовой стабильности, уступая только Сингапуру и Малайзии. Это создает положительную репутацию страны как юрисдикции для долгосрочных инвестиций.

Почему это важно для инвестора:

• Предсказуемость сделок. Высокая позиция в рейтинге указывает на развитую судебную систему, защищенность контрактов и прозрачность юридических процедур.
• Снижение рисков. В странах с низким индексом выше вероятность административных задержек, нарушений прав собственности, сложностей с оформлением документов или их оспариванием.
• Уверенность при аренде. Поскольку иностранные инвесторы в Индонезии оформляют объекты через долгосрочную аренду (leasehold), важен правовой механизм, регулирующий передачу и продление таких прав.

Особенности законодательства Индонезии

Иностранцы не могут владеть землей в Индонезии на правах полной собственности (freehold), но могут приобретать недвижимость в формате долгосрочной аренды (leasehold), сроком до 30 лет с возможностью продления еще на 20–30 лет.

В договоре аренды прописываются условия владения объектом, ответственность сторон и порядок продления. При этом законодательство четко регулирует эти отношения, а сам механизм leasehold — устоявшаяся практика.

Важно учитывать:

• Земельный участок должен находиться в разрешенной зоне для застройки.
• Все объекты должны быть зарегистрированы в кадастре и сопровождаться полной документацией.
• Проверку документации лучше проводить через юридических консультантов, работающих по индонезийскому праву.

Дополнительные механизмы защиты

На Бали существует практика заключения договоров через нотариуса (Notaris/PPAT), который уполномочен проверять чистоту сделки, наличие всех разрешений, соответствие объекта текущему статусу земли. В ряде случаев используется система электронного реестра, которая позволяет проверить историю участка и его категорию через специальные государственные порталы.

Кроме того, в рамках деятельности девелоперских компаний, инвесторы могут получать доступ к юридическому аудиту объекта, что значительно снижает риски и помогает на этапе выбора проекта.

Компания BREIG Property с 2016 года реализует проекты жилой недвижимости на Бали. Все объекты проходят внутреннюю юридическую проверку и оформляются в соответствии с действующим законодательством. В портфеле компании — завершенные и текущие проекты в районах с высоким туристическим потенциалом. BREIG также имеет опыт в управлении жилыми объектами, включая взаимодействие с арендаторами и административным сопровождением.