Дорогое vs массовое: какие парадоксы российского рынка новостроек

Российский рынок жилищного строительства демонстрирует противоречивую динамику. С одной стороны, доля бизнес-, премиум- и элит-класса в текущем строительстве достигла рекордных 21% — максимального показателя за всю историю. С другой — девелоперы в этом году все чаще заявляют о намерении строить максимально экономные проекты. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и как регионы адаптируются к новым условиям.

Рекордная доля дорогого жилья: отложенный эффект прошлых лет

Аналитики «Движение.ру» фиксируют: доля высококачественного жилья выросла до 21%. Однако это, по мнению экспертов, не столько результат текущих трендов, сколько «отложенный эффект» высокой девелоперской активности в дорогих сегментах в 2024–2025 годах. Тогда доля запусков бизнес- и премиум-класса достигала рекордных 18%, и эти проекты сейчас постепенно входят в стадию активного строительства, формируя текущую структуру предложения.

Наиболее ярко тенденция выражена в городах-миллионниках. В Москве доля дорогого жилья выросла с 57% до 61%, в Красноярске — с 11% до 22%, в Самаре — с 21% до 28%, в Нижнем Новгороде — с 30% до 37%, а в Санкт-Петербурге — с 15% до 18%.

Новая реальность: застройщики переключаются на эконом-проекты

Главный разворот произошел в структуре новых запусков в первой половине 2026 года. Доля дорогого жилья в новых проектах сократилась с 18% до 14%, а доля массового сегмента выросла с 82% до 86%.

В условиях снижения спроса девелоперы стремятся уменьшить цены, чтобы сохранить продажи, поэтому все больше закладываются проекты экономного характера. Это означает, что через 1–2 года мы можем увидеть обратную картину: доля массового жилья в текущем строительстве начнет расти.

Московский парадокс: реновация как главный драйвер масс-сегмента

В столице ситуация кардинально отличается от общероссийской. Здесь доля дорогого жилья в стройке выросла до 61%, а коммерческие застройщики массового сегмента сокращают запуски третий год подряд: −24% в 2023-м, −19% в 2024-м и еще −24% за 11 месяцев 2025-го. Доля массовых новостроек от коммерческих девелоперов упала с 55% до 42%.

Однако массовое жилье в Москве никуда не делось. Его строительством занимается Фонд реновации. В прошлом году Фонд ввел 2 млн кв. м жилья — и это полностью массовый сегмент. Еще 2 млн кв. м из 4 млн, введенных в рамках долевого строительства, также пришлись на масс-сегмент.

Материалы для массового сегмента: на что делают ставку застройщики

Переход девелоперов к более экономным проектам требует пересмотра подходов к выбору строительных материалов. В условиях конкуренции и необходимости сокращать затраты ключевыми становятся скорость возведения, доступность материала и логистическая близость к стройплощадке.

Газобетон остается одним из лидеров в этом сегменте. По данным банка «ДОМ.РФ», его доля на рынке стеновых материалов продолжает расти. Для застройщиков важно, чтобы материал был не только качественным, но и доступным по цене и логистике. И здесь решающим фактором становится географическая близость производства: чем ближе завод, тем ниже транспортные расходы и выше стабильность поставок в пик строительного сезона.

Наш опыт работы в ключевых строительных регионах подтверждает этот тренд. Присутствие производственных мощностей непосредственно в Московской области, Краснодарском крае и Ростовской области позволяет нам обеспечивать застройщиков стабильными поставками даже в период пиковых нагрузок. Сокращение логистического плеча дает девелоперам возможность оптимизировать затраты — а это напрямую влияет на себестоимость квадратного метра в проектах комфорт- и эконом-класса.

Регионы: где массовый сегмент остается безусловным лидером

В большинстве регионов России тревога о «вытеснении массового жилья премиальным» не подтверждается. В Санкт-Петербурге, Нижегородской и Самарской областях, Татарстане на бизнес- и элитный класс приходится около 30% строящегося жилья — и это происходит на фоне сохранения значительного объема массового предложения.

Есть и регионы, где доля дорогого жилья остается минимальной. Например, в Тюменской и Новосибирской областях она составляет около 10%. Это означает, что застройщики там по-прежнему ориентированы преимущественно на доступное жилье.

Российский рынок новостроек переживает структурную перестройку. Рекордная доля дорогого жилья в текущем строительстве — это скорее «эхо» прошлых решений девелоперов. А вот новые тренды говорят о развороте в сторону экономных проектов.

В Москве складывается модель: дорогое жилье от коммерческих застройщиков соседствует с массовым от Фонда реновации. И в ближайшие годы именно эта модель будет определять облик столичных новостроек. В регионах же массовый сегмент сохраняет доминирующие позиции, и оснований для его вытеснения пока нет.

Ключевым условием успешной реализации масштабных проектов становится надежная логистика и доступность материалов. Производители, чьи заводы расположены в непосредственной близости к стройкам, обеспечивают застройщикам важное преимущество — стабильность поставок и снижение затрат, что в конечном итоге влияет на доступность жилья для конечного потребителя.