Покупка недвижимости в Индонезии: особенности и последовательность

Индонезия привлекает россиян живописными пляжами и экзотическими островами. У многих иностранцев возникает вопрос, можно ли приобрести недвижимость в стране. В 2025 году государство заняло одно из почетных мест в рейтинге пяти востребованных направлений для приобретения зарубежной недвижимости. Инвесторов привлекают умеренные цены по сравнению с Европой и Северной Америкой. 

Какие типы собственности предусмотрены в законодательстве Индонезии

Совершая сделку, нужно учитывать, что в стране существует четыре категории прав владения недвижимым имуществом:

• Hak Milik (фрихолд) — этот вид права доступен исключительно гражданам Индонезии. Владельцы получают бессрочные права на владение землей и строениями, могут свободно распоряжаться. Иностранцам форма собственности недоступна. Единственный вариант приобретения недвижимости нерезидентом — оформление временной передачи имущества через специальный кредитный договор с местным резидентом.
• Hak Sewa (лизхолд) — эта форма доступна иностранным гражданам и компаниям. Предполагает долгосрочную аренду земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями. Правообладатель может проживать, сдавать в аренду, продавать и передавать жилой объект по наследству, но все сделки проводятся только с одобрения владельца земли. Срок договора лизинга варьируется от 25 до 45 лет с возможностью последующего продления. 
• Hak Pakai (пользование) предоставляется зарубежным инвесторам как физлицам, так и юрлицам. Получив соответствующий сертификат, инвестор приобретает право пользоваться объектом недвижимости в течение ограниченного срока — первоначально 30 лет, далее возможны две пролонгации (на 20 и 30 лет соответственно). Покупателю разрешается иметь лишь одно подобное жилье общей площадью до 2 тыс. кв.м. Существуют определенные ограничения относительно краткосрочной аренды объектов.
• Hak Guna Bangunan (право застройки) доступно исключительно юридически зарегистрированным предприятиям в Индонезии. Статус предусматривает использование земли для строительных целей на срок до 30 лет с правом дальнейшего продления до общего периода 80 лет. Подходит для компаний, осуществляющих крупные инвестиционные проекты в области строительства.

Приобретая недвижимость в Индонезии лучше проконсультироваться с профессионалами и составить план действий.

Какие права и обязанности у покупателей из России

Сделки, связанные с приобретением недвижимости, связаны с юридическими и налоговыми обязательствами. Владельцы имущества могут проживать, дарить, сдавать в аренду и проводить другие действия. Иностранные граждане  имеют право завещать недвижимость родственникам или третьим лицам, соблюдая законодательство государства. Обязанности российских владельцев:

• Приобретая недвижимость требуется уплатить пошлины и сборы. Если объект сдается в аренду, начисляется налог. Инвесторы уплачивают налог на землю и строительство.
• Иностранец, проживающий в стране более 183 дней в году, становится налоговым резидентом и платит подоходный налог. Налоговые резиденты России, обязаны уведомлять ФНС о счетах в иностранных банках и созданных юридических лицах.

Важно своевременно платить налоги, чтобы избежать проблемы и спокойно пользоваться недвижимостью.

Как проходит процесс 

При покупке недвижимого имущества в Индонезии нужно следовать четкому алгоритму:

1. Прежде всего, покупателю необходимо удостовериться в юридической чистоте приобретаемого объекта. Проводится проверка последних 5 квитанций об оплате налога на землю и строительство, оригинала документа о праве собственности, подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Если объект находится в ипотеке, запрашивается письмо банка о погашении кредита и соответствующая документация от продавца (например, справка о составе правления компании, директорах и представителях организации).  Россияне представляют паспорт гражданина РФ, если сделка совершается юридическим лицом, необходимо подготовить регистрационную документацию фирмы.
2. Следующий важный этап — подписание предварительного договора купли-продажи (CSPA), который фиксирует обязанности сторон сделки, условия платежа и размер задатка. Документ служит гарантией соблюдения обязательств сторонами.
3. Подписание основного договора купли-продажи (AJB). Контракт оформляется непосредственно в государственных органах регистрации земельной документации Pejabat Pembuat Akta Tanah или в присутствии уполномоченного государственного нотариуса. Процедура фиксируется официально, обеспечивая законность сделки.
4. После заключения договора производится оплата стоимости недвижимости. Порядок расчета и сроки устанавливаются индивидуально сторонами.
5. Получение необходимых документов, после завершения официальной регистрации сделки. Владелец недвижимости получает комплект бумаг, подтверждающих переход права собственности: свидетельство о предоставлении долгосрочного права пользования участком (сертификат Hak Pakai), копию акта приема-передачи, налоговую декларацию, квитанции об уплате налогов.

Процесс покупки объекта недвижимости займет не меньше месяца. 

Недооценка скрытых затрат

Часто покупатели сосредотачиваются только на начальной стоимости объекта, игнорируя дополнительные расходы. Нужно учитывать налог на приобретение объекта в стране — 5% от стоимости. Оформление сделки требует участия юристов, стоимость услуг от 1% до 2% от цены жилья. Затраты на нотариуса включают оформление договора купли-продажи и регистрацию права собственности.

Большинство недвижимости в Индонезии продается на правах аренды (leasehold), срок которой обычно составляет 25–30 лет. По окончании срока потребуется продление, которое стоит дорого. Покупатели должны учитывать расходы на коммунальные услуги, налоги на землю и строение, охрану, уборку и ремонт. Расходы могут возрастать со временем.

Если недвижимость планируется сдавать в аренду, необходимо учитывать налоги на доход от аренды, которые составляют от 10% до 20%. Грамотный подход к учету всех расходов поможет избежать неожиданных сюрпризов и обеспечить максимальную отдачу от инвестиции в недвижимость.

Резюмируем

Приобретая недвижимость в Индонезии нужно учитывать вид владения имуществом, а нотариус — обязательный участник сделки купли-продажи.

Несмотря на возможность самостоятельной покупки, на практике иностранцы предпочитают сотрудничать с агентами недвижимости.