Новостройки лидируют: как первичный рынок обошёл вторичку в 2025 году

По моим наблюдениям за рынком недвижимости в 2025 году, разрыв между первичным и вторичным рынком достиг критической точки. Спрос на новостройки превышает спрос на готовое жилье более чем в два раза, доля продаж первички составляет 62–65% от общего объема сделок, а цены держат стабильность благодаря постоянному потоку льготной ипотеки. Вторичный рынок, в свою очередь, стагнирует: продавцы не хотят снижать цены, покупатели не торопятся с решениями, и в результате квартиры висят на объявлениях месяцами.​

Это не просто цифровой тренд — это структурное изменение, которое переформатирует рынок на ближайшие 3–5 лет. И если вы инвестор или планируете купить жилье, вам нужно понимать, почему это происходит.

Статистика: цифры не врут

За девять месяцев 2025 года, по данным аналитиков Финуниверситета и РБК, спрос на новостройки составил 62% от общего объема сделок с жильем. Объемы продаж первичного жилья выросли на 12% год к году, в то время как вторичный рынок показал рост всего в 3–4%.​

Важнее всего вот что: соотношение сделок остается стабильным в течение года. 

Ключевые цифры по первичному рынку:

• Средний чек сделки: 8,2 млн рублей
• Рост цен за год: +14,5%
• Доля договоров с льготной ипотекой: 55–60%

Вторичный рынок:

• Средний чек: 7,1 млн рублей
• Рост цен за год: +3,2%
• Среднее время размещения объявления: 6–9 месяцев
• Доля успешно проданных объектов за 3 месяца: 25–30%

Разрыв очевидный. На первичном рынке объекты летят сразу — часто на стадии котлована или рабочих этажей. На вторичном — квартиры застаиваются, продавцы рассчитывают на чудо, а покупатели ждут дна.

Льготная ипотека: главный драйвер первички

Если бы не семейная ипотека под 6% на покупку новостроек, первичный рынок выглядел бы совсем иначе.

Программа работает просто: государство предоставляет кредит под льготную ставку молодым семьям, семьям с детьми и определенным категориям граждан. В 2025 году эта программа была продлена и даже расширена — что дало девелоперам уверенность в спросе.

Как льготная ипотека влияет на сделки:

1. Застройщики дают скидки 10–20% исключительно покупателям с льготным кредитом. Де факто первичка становится дешевле при всех прочих равных.
2. Банки охотнее кредитуют первичку — документация прозрачна, риск минимален, они знают застройщика.
3. 90% программ господдержки ориентированы только на новостройки. Вторичка в этом смысле просто выпала из экосистемы финансирования.

На вторичном рынке льготной ипотеки почти нет. Ставки держатся на уровне 18–22%, что делает покупку для обычной семьи неподъемной.

Простой расчет: квартира за 7 млн рублей при ставке 22% обойдется в платеж 75–80 тысяч рублей в месяц. Это больше, чем средняя заработная плата в большинстве регионов. Никто не купит.

Квартира в новостройке за 8 млн при ставке 6% — это 40–45 тысяч в месяц плюс полученная скидка от застройщика. Вполне реально.

Отсюда следует главный вывод: пока работает льготная ипотека, первичка будет доминировать просто за счет экономики, а не за счет качества или удобства объектов.

Застройщики контролируют предложение и цены

Девелоперы выработали тактику, которая позволяет им держать цены стабильными, несмотря на мягкий спрос.

1. Контроль ввода объектов

Застройщики вводят жилье ровно столько, сколько могут продать без скидок. В 2025 году объем ввода новостроек вырос всего на 5%, в то время как спрос на первичку — на 12%.

Дефицит предложения поддерживает цены. Если бы застройщики выбросили на рынок весь возможный объем, цены упали бы на 15–20%. Но они этого не делают — напротив, замораживают части проектов и выводят продажи малыми партиями.

2. Рабочие этажи и предпродажи

Большинство сделок происходит на ранних стадиях строительства — на этапе котлована, фундамента, рабочих этажей. Покупатель платит 20–30% первоначального взноса, затем растягивает платежи на 2–3 года строительства.

Это решение экономической задачи:

• Для застройщика: деньги поступают постепенно, риск просрочки снижается.
• Для покупателя: первоначальный взнос ниже, чем при покупке готового жилья.

В результате средний чек сделки кажется меньше (8,2 млн вместо 10+ млн), и это привлекает больше покупателей.

3. Корпоративные скидки и рассрочки

Застройщики активно работают с корпоративными клиентами — крупными компаниями, IT-парками, федеральными ведомствами. Они предоставляют скидки 15–25% сотрудникам, создавая замкнутые каналы сбыта.

Это genius move: компания не исчезает завтра, сотрудники туда приходят, работают несколько лет — это гарантированный спрос. Вторичному рынку такого канала нет.

Вторичка: почему она буксует

Вторичный рынок попал в порочный круг, из которого не может выбраться.

Высокие ставки по ипотеке

Без льготных программ покупатели вынуждены брать кредиты под 18–22%. Это примерно в четыре раза дороже, чем семейная ипотека.

Когда ставка такая, человек перестает рассчитывать на кредит и ждет накоплений или других источников. А поскольку большинство людей не имеют свободных денег в нужной сумме, спрос просто испаряется.

Низкая ликвидность

Вторичные объекты продаются в среднем 6–9 месяцев. За это время продавец может несколько раз изменить цену, заказать ремонт объявления, поменять риэлтора. Но объект все равно сидит.

Почему? Потому что цены завышены. Продавцы помнят, что два года назад такая квартира стоила столько-то, и цена должна была расти. И они держатся за эту цифру, не понимая, что рынок изменился.

Покупатели, в свою очередь, ждут дна. Они знают, что продавцы в панике, и рано или поздно снизят цену. Поэтому делают предложение на 10–15% ниже, а продавец отказывает, и процесс зависает.

Юридические проблемы

У 20–25% вторичных объектов есть какие-то проблемы: обременения, ипотека банка, споры о долях, несоответствия в ЕГРН, задолженность по ЖКХ. Покупатели слышат слово «проблема» и сразу уходят.

Застройщик такие риски минимизирует — документация его объекта чистая, гарантии ясны, никаких сюрпризов.

Состояние жилья

Большинство вторичного жилья — это дома 70–90-х годов постройки, порой и старше. Планировка устаревшая, требуется серьезный ремонт (1–2 млн рублей минимум), окна могут быть оригинальными из 1995 года.

Покупатель смотрит на это и думает: «Зачем мне тратить силы на переделку? Куплю в новостройке — там все свежее, красиво, с гарантией».

Калининград и региональные рынки

В Калининградской области разрыв между первичкой и вторичкой выглядит даже более ярко.​

Новостройки:

• Продажи: +12% за год
• Средняя цена: 145 тыс. руб./кв. м
• Время продажи: 1–3 месяца (если на привлекательной локации)

Вторичка:

• Продажи: +3% за год
• Средняя цена: 116 тыс. руб./кв. м
• Время продажи: 6–9 месяцев
• Интерес растет только в сегменте студий (+28% предложения), и то потому, что много молодежи ищет компактное жилье с низким ценником

На побережье (Зеленоградск, Светлогорск) новостройки держат позицию на уровне 170–230 тыс. руб./кв. м, потому что там есть специфичный спрос — люди готовы платить за вид на море и статус.

Когда вторичка была сильнее: исторический контекст

Интересный момент: двадцать лет назад все было наоборот.

В 2000-е и ранние 2010-е годы первичный рынок был небольшим, застройщиков было мало, а вторичка — это был основной объем сделок. Люди покупали дома у соседей, через знакомых, через местных риэлторов. Первичка была дорогой и экзотичной.

Затем пришла кризис 2008 года, потом восстановление, потом санкции. На фоне этих потрясений государство начало активно поддерживать строительство — льготная ипотека, программы развития отдельных регионов, инвестиции в инфраструктуру.

Девелоперы окрепли, появились сетевые бренды, и система финансирования под жилищное строительство стала предсказуемой.

Итог: рынок поляризовался: первичка стала проще, доступнее и безопаснее для покупателя. Вторичка — более сложной, ненадежной и дорогой. Логика выбора изменилась в пользу новостроек.

Когда вторичка может вернуть силы

Есть несколько сценариев, при которых вторичный рынок оживет.

Сценарий 1: Закрытие льготной ипотеки
Если государство свернет семейную ипотеку раньше срока (например, из-за бюджетных ограничений), первичка может просесть на 10–15%. Вторичка в этом случае сдвинется вверх, потому что она станет более доступной альтернативой.

Сценарий 2: Насыщение первичного рынка
Если будет построено слишком много новостроек, предложение на первичке превысит спрос, цены упадут, и они станут конкурировать с вторичкой на равных. Это маловероятно в ближайшие 2–3 года, но возможно.

Сценарий 3: Ценовое выравнивание
Если цены новостроек и вторички выровняются (вторичка упадет в цене, первичка вырастет), то вторичка может стать привлекательной за счет локации. Например, старая квартира в центре может стоить столько же, как новая квартира на окраине.

На данный момент ни один из этих сценариев не реализуется. Льготная ипотека продлена до 2027 года, новостроек достаточно, а цены растут параллельно.

Что это значит для инвестора и покупателя

Для покупателя жилья под себя:

• Если у вас есть доступ к льготной ипотеке — берите новостройку без раздумий. Вы получаете скидку, современное жилье и гарантии.
• Если льготной ипотеки нет и вы не готовы к ставке 20% — лучше накопляйте или ищите вторичку в центре города, где она дешевле и имеет хорошую ликвидность.

Для инвестора:

• Первичка для быстрого переворота (1–3 года): рост цен 15–25% за счет спроса и переложения платежей со строительства на введение.
• Вторичка в центре: стабильная долгосрочная аренда, ниже входной порог, ниже риск.
• Первичка для аренды: выше доход, но нужна активность и соответствие новым правилам по посуточной аренде.

Главный вывод: первичка больше не предмет спекуляции. Это инвестиционный инструмент, который работает за счет спроса и государственной поддержки. Когда поддержка кончится, картина может измениться. Но пока — первичка едва ли не в любом городе России будет выигрывать в продажах и ценах.

Прогноз на 2026: первичка сохранит лидерство

Я ожидаю, что в 2026 году разрыв может даже немного сократиться, но первичка останется доминирующим форматом.

Поддерживающие факторы первички:

• Льготная ипотека подтверждена на ближайшие два года
• Рост строительства прогнозируется на +15% в 2026
• Девелоперы активно работают с корпоративными клиентами и внешними инвесторами

Проблемы вторички:

• По-прежнему нет господдержки
• Ставки по рыночной ипотеке остаются высокими
• Накопился избыток предложения в малопривлекательных локациях

Возможный поворот: если льготную ипотеку внезапно свернут (политическое решение, экономия бюджета), то в Q2–Q3 2026 года может случиться коррекция первичного рынка на 10–15%. Это откроет окно для вторички. Но пока этого нет в планах.

Заключение: эпоха вторички закончилась

2025 год не просто подтвердил, что первичный рынок сильнее вторичного. Он доказал, что эпоха вторички как основного сегмента рынка закончилась.

Вторичка станет нишевым сегментом для людей, которые ищут конкретное место в конкретном районе и готовы потратить время на поиск и переговоры. Для основной массы покупателей и инвесторов первичка — более очевидный, безопасный и экономичный выбор.

Если вы планируете покупку или инвестицию, не сопротивляйтесь логике рынка. Первичка выигрывает не потому, что она красивее, а потому что экономика работает в ее пользу. И эта экономика будет работать как минимум еще несколько лет.