Разморозка спроса на загородном рынке уже произошла

- Юрий, можно ли утверждать, что рынок загородной недвижимости размораживается? 

- По нашим наблюдениям, разморозка спроса на загородную недвижимость уже проявила себя в полном объеме. Но связано это в первую очередь не со снижением ключевой ставки и даже не с рынком ипотеки, а с окончанием зимы — времени, когда покупатели просто физически не могли выехать из Москвы, чтобы выбрать для себя тот или иной коттеджный поселок. 

Сейчас весна полностью вступила в свои права, и спрос на загородную недвижимость растет с каждым теплым днем. 

Количество входящих заявок всегда напрямую связано с сезонностью: зимой их меньше, летом больше. Если говорить о прямой корреляции, связанной с отсутствием ипотеки, то, безусловно, количество заявок уменьшилось. Но если сохранять пропорцию в конверсии заявки в показ, из показа в сделку, то она осталась прежней.

- Насколько вообще загородный рынок зависит от ключевой ставки и ипотечных условий?

- Во-первых, это зависит от сегмента. Для премиум-участков, стоимость которых начинается от 20 млн ₽, изменения на ипотечном рынке незначительны. 

Ипотека в первую очередь затрагивает сегмент комфорт-класса, где общий лимит на строительство участка и дома на текущий промежуток времени не превышает 12 млн ₽.

Во-вторых, до пандемии количество ипотечных сделок в рамках календарного года не превышало 10%. Все остальные сделки проводились за наличные без привлечения банковского сектора. Затем пандемия внесла свои коррективы: банки почувствовали большой интерес  россиян к покупке недвижимости и начали его стимулировать, разрабатывая разного рода кредитные продукты. Процентная ставка тогда была приемлемой, и ипотека пользовалась стабильным спросом. 

Сейчас такие блага практически недоступны. 

И если политика ЦБ в области ипотечного кредитования не изменится, покупатели привыкнут к тому, что дешевых денег больше нет. 

Они вернутся к допандемийным схемам покупки — за уже имеющиеся на руках средства, без привлечения банка. А значит, рынок еще меньше будет зависеть от ключевой ставки. 

- Интересный парадокс! Может ли здесь что-то поменяться? 

- Девелоперы как раз на это и надеются. Конечно, мы, подстраиваясь под тенденции рынка, разрабатываем различные программы рассрочки. Но цены за последние годы выросли в 2-3 раза буквально на все. И многие покупатели перешли в режим ожидания: приобретение участка это все-таки не приоритетная задача. 

Но если государство все-таки пойдет навстречу и будет продолжать политику снижения ставки, львиная доля «зависших» покупателей решится на сделку. Что, безусловно, оживит рынок.