Нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости

Налоговый кодекс РФ прямо не регулировал порядок определения налоговой базы по НДФЛ при договоре мены для физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Налоговые органы все чаще исходили из того, что при обмене недвижимостью у физического лица возникает доход, равный стоимости полученного имущества. Даже в случаях, когда обмен носил равноценный характер, ФНС доначисляла НДФЛ, предлагая налогоплательщику применять имущественный вычет.

В январе 2026 года Конституционный суд РФ дал разъяснения: в ряде случаев договор мены не образует налогооблагаемого дохода. Разбираемся с деталями в статье.

Новая позиция Конституционного суда

Если физическое лицо получает по договору мены имущество, эквивалентное по стоимости переданному, и сделка не связана с извлечением дохода, налоговая база по НДФЛ отсутствует. Иными словами, равноценный обмен сам по себе не образует дохода, подлежащего налогообложению.

Когда НДФЛ все же подлежит уплате

НДФЛ подлежит уплате в случае, если эквивалентность обмена опровергнута. Это возможно, в частности, при существенном превышении кадастровой стоимости полученного имущества над стоимостью отчуждаемого.

При отсутствии кадастровой стоимости налоговый орган вправе ориентироваться на рыночную стоимость, определяемую на основании отчета об оценке. В расчет принимаются также все денежные доплаты, предусмотренные договором мены.

Если обмен не имеет экономического или иного обоснования и используется как формальный способ передачи имущества, риск доначисления НДФЛ существенно возрастает.

Противоречивая практика до решения КС РФ

В постановлении Конституционный суд отдельно указал на непоследовательность судебной практики.

В 2009 году Верховный суд РФ исходил из того, что при равноценном обмене налоговая база равна нулю.

Однако в 2015 году подход был изменен: суды стали считать доход, исходя из стоимости полученного имущества, даже при наличии встречного предоставления равной стоимости.

При этом нормы главы 23 НК РФ за этот период так и не были дополнены специальными правилами налогообложения договоров мены.

Сейчас условия налогообложения договоров мены для физических лиц стали определенными

Это особенно актуально на фоне существенного роста налогового контроля.

По итогам девяти месяцев 2025 года средний размер доначислений по одной выездной проверке физлиц, не имеющих статуса ИП или самозанятых, превысил 31 тыс₽, тогда как годом ранее этот показатель составлял около 9 тыс₽. Таким образом, налоговые риски для физлиц за короткий период выросли более чем в три раза.