Покупка новостройки в Сочи по эскроу счету: плюсы и подводные камни

С 1 июля 2019 года в России был внедрен механизм финансирования жилищного строительства через эскроу-счета. Это решение стало одним из самых значимых изменений на рынке недвижимости за последнее десятилетие. Оно позволило повысить прозрачность сделок и снизить риски для дольщиков — как при покупке квартиры в столичном ЖК, так и при выборе недвижимости в Сочи, где продолжает активно развиваться рынок новостроек.

Однако даже у самой прогрессивной модели есть нюансы, которые следует учитывать при покупке недвижимости.

Что такое эскроу-счет и как он работает

Эскроу-счет — это специальный банковский инструмент, при котором средства дольщика блокируются в банке до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Только после получения застройщиком разрешения на ввод дома, деньги переводятся ему. До этого момента средства находятся под защитой банка, а покупатель застрахован от недобросовестных действий девелопера.

Почему рынок стал устойчивее с приходом эскроу

С внедрением эскроу произошло сразу несколько позитивных изменений:

• Снизился уровень рисков. Рынок практически избавился от долгостроев. Особенно в курортных регионах, где активно развивается строительство — такие ситуации стали исключением.
• Появился контроль за финансовыми потоками. Банки финансируют застройку, контролируя использование средств.
• Спрос стал более осознанным. Покупатели активнее изучают проектную документацию, сроки и репутацию застройщика.

Сегодня механизм эскроу особенно актуален для тех, кто рассматривает покупку квартиры у моря и ищет новостройки в Сочи — на фоне популярности региона, понятная структура сделки помогает сделать более обоснованный выбор.

Что это значит для покупателя

Эскроу-счет стал важной частью процесса принятия решения при покупке жилья — особенно в регионах с высокой долей первичного рынка. Условия просты: если объект не достроен, средства возвращаются. Это исключает главную боль дольщиков — потерю денег.

Финансовые инструменты, такие как эскроу, формируют новую культуру сделок с недвижимостью. Например, если рассматривается квартира в Сочи — это может быть не только вопрос комфорта и ликвидности, но и расчет на стабильность и прозрачность сделки.

Долгосрочный эффект для рынка

В долгосрочной перспективе эскроу-счета привели к выравниванию рыночных условий. Девелоперы стали более дисциплинированными: каждый проект проходит банковский анализ, ведется в рамках четких смет, сроки строго соблюдаются.

Кроме того, повысилась прозрачность взаимоотношений между участниками сделки. Это положительно влияет на репутацию отрасли в целом.

Подводные камни системы: что важно знать заранее

Несмотря на очевидные преимущества, у системы есть особенности, о которых стоит знать:

1. Повышение конечной стоимости квартиры

Банки выдают проектное финансирование под проценты, и застройщик закладывает их в стоимость жилья. Это привело к удорожанию квадратного метра: по данным Росстата, с начала 2019 по 2025 года средняя стоимость жилья увеличилась с 52,6 тыс ₽ до 177,9 тыс ₽, что соответствует росту в 238 %.

2. Ограниченное предложение на старте

Финансирование осуществляется траншами, в зависимости от стадии строительства. Застройщики не всегда сразу выводят все квартиры в продажу, что сужает выбор, особенно на ранних этапах проекта.

3. Не все банки одинаково надежны

Деньги на эскроу-счетах не входят в систему страхования вкладов (до 1,4 млн рублей), однако в случае отзыва лицензии у банка, права дольщика защищены ФЗ-214 и государственными гарантиями. Но важно выбирать уполномоченный банк с устойчивым рейтингом. Проверьте, входит ли банк в перечень уполномоченных на сайте Дом.РФ.

4. Возможные задержки сроков

Из-за этапности финансирования, банки могут замедлять выдачу средств, если возникают вопросы по документам, подрядчикам или освоению предыдущих траншей. Это влияет на график строительства и может повлиять на дату ввода объекта.

5. Ипотечная нагрузка начинается до сдачи дома

Если вы берете ипотеку на этапе строительства, проценты банку начинают начисляться сразу после открытия кредита — даже если фактически вы еще не получили ключи.

Заключение

Эскроу-счета — это не только защита покупателя, но и инструмент трансформации отрасли. Сегодня рынок движется к зрелой модели, где каждая сделка проходит проверку, а репутация девелопера становится стратегическим активом. Однако покупателю важно понимать, что эскроу — это не волшебная таблетка, а часть системы, которая делает рынок безопаснее. И чем больше вы знаете об этой системе, тем увереннее и безопаснее будет ваше решение при выборе недвижимости в Сочи.