Филипп Шраге: «Класс жилья не определяется названием»

— Филипп Борисович, сегодня традиционные категории «эконом», «комфорт» и «бизнес» нередко сбивают покупателей с толку. По каким критериям теперь определяется класс жилья?

— Класс жилья складывается из целого комплекса факторов: планировочных решений, инженерных систем, уровня отделки, качества примененных материалов, степени безопасности, благоустройства и развитости инфраструктуры. Для примера: комфорт-класс предполагает современные планировки, потолки от 2,7 м, наличие парковочных мест, безопасные игровые зоны, видеонаблюдение и продуманный ландшафтный дизайн. В бизнес-классе к этому добавляются премиальные отделочные материалы, индивидуальные дизайн-проекты и увеличенная высота потолков.

Категория эконом-класса практически исчезла: если в 2019 году ее доля на первичном рынке Петербурга составляла 40–43 %, то к 2024–2025 годам она сократилась до 7–8 %. Сегодня эконом остается лишь нишевым продуктом — панельными домами без благоустройства в отдаленных районах. Покупатели все чаще выбирают качество, функциональность и безопасность, даже если это требует небольшой доплаты за уровень комфорт-класса. Девелоперы, включая Kronung, адаптируются к этой тенденции.

В наших проектах мы, например, предлагаем больше сервисов, чем принято для стандартного комфорт-сегмента: коворкинги, консьерж-службу, зоны приема и отправки посылок. Это уже новый уровень городской среды.

— Получается, что различия между классами размылись?

— Именно так. Формальной классификации нет — есть «Единая методика» РГР и РЖС, но на практике каждый девелопер трактует ее по-своему. Петербургский рынок уже давно сместился от «эконом» в сторону «комфорта» и «комфорт+».

В регионах эта граница еще менее очевидна: жилье, позиционируемое как премиальное, по питерским стандартам часто соответствует лишь уровню комфорт+. Поэтому сегодня разумнее смотреть не на название сегмента, а на содержание: местоположение, инженерные решения, благоустройство, сервис и инфраструктуру.

— Как изменились запросы покупателей? Что теперь считается нормой даже для массового сегмента?

— Покупатели стали более взыскательными. Пандемия, удаленная работа и тренд на осознанное потребление усилили интерес к качественной среде и продуманным планировкам. То, что раньше считалось опцией, сегодня стало стандартом.

Даже в доступных проектах встречаются эргономичные планировки, мастер-спальни, гардеробные, постирочные. Все чаще появляются квартиры с просторными балконами, террасами, рабочими зонами. Инфраструктура расширилась: кафе, коворкинги, зоны отдыха, йога-площадки, пространства для прогулок с питомцами.

С технологической точки зрения база тоже изменилась: видеодомофоны с распознаванием лиц, бесключевой доступ, зарядные станции для электромобилей, Wi-Fi в зонах общего пользования. Даже концепция «двор без машин» теперь подразумевает не просто отсутствие авто, а продуманную, зеленую, безопасную территорию с архитектурными элементами и качественным освещением.

— Насколько сегодня важна локация? Может ли эконом-проект находиться в престижном районе?

— Локация больше не играет решающей роли. Если раньше премиум ассоциировался исключительно с центром города и транспортной доступностью, то сейчас даже в непрестижной локации можно создать проект уровня комфорт+ благодаря архитектуре, инфраструктуре и наполнению.

Бывает наоборот: бизнес- или премиум-объекты появляются в спальных районах, если они предлагают интересные виды, благоустройство и концепцию. Пример — Красногвардейский район Петербурга: бизнес-класс развивается там из-за видов на Неву и близости парков, хотя сам район формально не считается премиальным.

— Что сейчас с предложением по сегментам?

— Эконом-класс практически исчезает, занимая лишь 8–9 % рынка. Основная масса сделок приходится на комфорт и комфорт+ — около 50–60 %. Бизнес-класс постепенно уступает место улучшенному комфорту, который дает почти те же преимущества, но доступнее по цене.

— Как формируются цены в каждом сегменте?

— На стоимость влияет множество факторов: местоположение, применяемые материалы, инженерные решения, инфраструктура, репутация бренда. Чем выше класс, тем выше требования: больше площадь, выше потолки, качественнее отделка, шире перечень сервисов.

За последние годы комфорт-класс заметно подорожал, но и качественно изменился — теперь это фактически новый стандарт массового жилья.

— Как изменилась роль управляющих компаний?

— Даже в комфорт-классе управляющие компании делают больше, чем просто убирают и обеспечивают охрану. Они поддерживают инфраструктуру: электрозарядки, круглосуточный сервис, цифровые каналы связи с жильцами. В бизнес-классе добавляются консьержи, клининг, уход за ландшафтным дизайном и общее ощущение премиального уровня.

— Какие мифы остаются у покупателей?

— Многие все еще думают, что классы четко разделены. Но рынок стал гибридным: встречаются проекты, где технологии и инфраструктура соответствуют классу выше. Комфорт-класс может включать элементы бизнес- или даже премиум-сегмента.

— Каковы перспективы разных классов жилья?

— Эконом-класс почти полностью ушел с рынка. Он может остаться только в виде господдержки или очень простых проектов на окраинах.

Комфорт-класс — центр сегодняшнего рынка, он растет и развивается за счет комфорт+. Это баланс цены и качества, который предлагает все больше опций при доступной стоимости.

Бизнес-класс сокращает присутствие, особенно в центре, из-за высокой стоимости земли и строительства. Зато он выходит за КАД, делая ставку на природу, виды, приватность и сервис.

Премиум — нишевый продукт: дорогой, высокомаржинальный и штучный. Ограничения накладывают и стоимость, и нехватка участков. Каждый такой проект уникален — с панорамами, особой архитектурой и сервисом уровня пятизвездочных отелей.

— И все же, как определить класс жилья?

— Сегодня это не ярлык, а содержание. Оценивайте качество среды, инженерные решения, сервис и инфраструктуру — именно они, а не формальное название, показывают настоящий уровень проекта.