Под микроскопом: как ипотечные каникулы влияют на рынок жилья

Один из таких инструментов — ипотечные каникулы, возможность временно снизить или приостановить платежи по кредиту без риска потерять положительную кредитную историю.

Механизм регулируется законом №76-ФЗ и активируется при ряде обстоятельств: потеря работы, инвалидность, временная нетрудоспособность, снижение дохода более чем на 30%, рождение ребенка. При этом ключевое условие — ипотека должна быть оформлена на единственное жилье.

В 2024 году количество заявлений на ипотечные каникулы в России выросло более чем в 2,5 раза — с 6,4 до 16,8 тысяч, что напрямую отражает состояние экономики и уровень закредитованности населения. Инструмент сработал как амортизатор: дал возможность заемщикам «перевести дыхание» и не сорваться в дефолт.

Однако, если смотреть на рынок жилья бизнес-класса и премиального сегмента, ситуация иная. Здесь ипотека — далеко не главный способ покупки. Начиная с 2023 года мы видим устойчивый сдвиг в сторону рассрочек от застройщика — сегодня их доля в Петербурге по некоторым проектам, в том числе нашим, превышает 60–70%. В ЖК «Знатный», например, на старте продаж из 80 ДДУ доля рассрочек составила 75%. Почему?

Покупатели бизнес-класса — это чаще всего клиенты, ориентирующиеся не столько на кредитное плечо, сколько на гибкость в форматах приобретения недвижимости. Рассрочка дает им свободу — возможность контролировать график выплат, не связывать себя банковскими обязательствами и управлять ликвидностью в нужный момент.

Ипотечные каникулы в таких условиях остаются скорее подстраховкой — значимой, важной, но все же не основным инструментом для этой аудитории. Так что да, ипотечные каникулы — это нужная мера. Но если смотреть шире, по сегментам, становится очевидно: современный рынок жилой недвижимости перестраивается. Гибкие программы от девелоперов, альтернативные модели владения и управление капиталом становятся новыми драйверами спроса. И именно они, а не классическая ипотека, будут формировать ландшафт сделок в ближайшие годы.