Конституционный Суд РФ: защита интересов владельцев недвижимости

Гражданин через суд хотел получить право собственности на объект недвижимости, используя приобретательную давность, на основании договора, заключенного им как генеральным директором ООО. Он требовал присоединить к своему сроку владения зданием период нахождения объекта в собственности юридического лица, чьим правопреемником он считал себя.

Суды с его позицией не согласились, установив отсутствие правопреемства между гражданином и бывшим владельцем общества. По мнению судов, юридическое лицо не имело должным образом оформленных прав на объект.

Гражданин обратился в Конституционный Суд. В жалобе он указал, что п. 3 ст. 234 ГК РФ не соответствует Конституции в той мере, в какой он не позволяет складывать сроки давностного владения имуществом нескольких лиц в случае наличия между ними отношения сингулярного правопреемства (переход части прав и обязанностей от одного лица к другому).

Конституционный Суд отметил, что применительно к вопросу сложения сроков давностного владения сам по себе переход имущества в фактическое владение иного лица, хотя и оформленный как сделка, правопреемства не порождает. Использование законодателем термина «правопреемство» может рассматриваться как необходимость наличия связи на основании сделки. Однако буквальное толкование ст. 234 ГК РФ позволяет усмотреть иной подход к решению вопроса о правопреемстве. Давностный владелец и иные лица, владеющие имуществом в отсутствие надлежащего правового основания, имеют различное правовое положение. В п. 2 ст. 234 ГК РФ законодателем предоставлена защита владения лицу, которое владеет имуществом, как своим собственным, в отсутствие правового основания. Такое право возникает до приобретения права собственности на соответствующее имущество. Такая интерпретация позволяет давностному владельцу быть признанным способным произвести отчуждение другому лицу причем в порядке перехода как всех прав и обязанностей, так и их части (т.е. как универсального, так и сингулярного правопреемства).

Конституционный Суд отметил, что в судебной практике имеет место применение взаимоисключающих подходов к толкованию ст. 234 ГК РФ.

Поскольку отказ от признания возможности присоединения к сроку давностного владения уже истекшей части срока приобретательной давности при отчуждении вещи по договору приводил бы к тому, что во всех подобных случаях срок начинал бы течь заново, а возвращение вещи в гражданский оборот откладывалось бы (в том числе вопреки интересам потенциальных приобретателей), Конституционный Суд счел сложение сроков последовательного давностного владения несколькими лицами возможным содействию достижения целей института приобретательной давности с учетом реалий оборота и хозяйственной жизни. Конституционный Суд также отметил, что наличие пороков, которые препятствуют давностному владельцу приобрести права собственности в обычном порядке, не дает иным участникам оборота права произвольно и безнаказанно нарушить имущественные интересы давностного владельца.

Конституционный Суд признал п. 3 ст. 234 ГК РФ не соответствующим Конституции в той мере, в какой он не дает однозначного ответа на вопрос о допустимости присоединения лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения срока, в течение которого имуществом владело иное лицо, если переход был обусловлен заключением договора между ними.

Выводы:

Таким образом, конституционный Суд РФ встал на сторону более гибкого подхода и фактически подтвердил, что при приобретательной давности срок владения может быть присоединен и от предыдущего владельца, если имущество перешло по договору. Иными словами, срок владения не должен автоматически начинаться заново только потому, что вещь перешла от одного фактического владельца к другому.

При этом КС РФ не признал за заявителем право собственности автоматически, а указал, что сама норма закона сформулирована неопределенно и допускает противоречивую судебную практику. Поэтому пункт 3 статьи 234 ГК РФ признан не соответствующим Конституции в этой части — именно потому, что он не дает однозначного ответа, можно ли складывать сроки владения при договорной передаче имущества.