От загрузки к концепции: что происходит с рынком апарт-отелей Петербурга

Санкт-Петербург сохраняет устойчивый рост турпотока, однако для гостиничного и апарт-отельного рынка сегодня важны не только абсолютные показатели, но и изменение структуры спроса. По итогам 2025 года город посетили 12,4–12,5 млн туристов, а на 2026 год прогнозируется дальнейший рост. При этом одновременно усиливается сегментация спроса: растет роль делового и событийного туризма, а сами гости становятся более рациональными в выборе формата размещения.

На этом фоне рынок апарт-отелей Петербурга входит в более конкурентную фазу. К началу 2026 года в городе насчитывалось 68 действующих или готовящихся к запуску объектов с совокупным номерным фондом 32,3 тыс. юнитов. Это означает, что дальнейшее расширение предложения неизбежно оказывает давление на загрузку и тарифы, особенно в проектах без выраженной концепции и профессионального управления.

По данным аналитиков, среднегодовая загрузка апарт-отелей в Санкт-Петербурге по итогам 2025 года составила 73,9%. Это ниже уровня 2024 года, но по-прежнему остается высоким значением. В центральных локациях показатели были существенно выше, что подтверждает растущую роль не только формата, но и качества локации, продукта и модели управления.

Дополнительный фактор — изменение потребительского поведения. В I квартале 2026 года в России спрос смещался в сторону более доступных и гибких форматов размещения, а в гостиничном сегменте наиболее заметную динамику по среднему чеку показывали категории 3* и 4*. Это говорит о том, что потребитель все чаще выбирает не просто номер, а функциональную и понятную модель проживания, сочетающую сервис, приватность и удобство.

В этих условиях сам по себе формат апартаментов перестает быть конкурентным преимуществом. Если раньше рынок во многом рос за счет новизны продукта, то сейчас спрос концентрируется вокруг проектов с четкой концепцией, прозрачной операционной моделью и профессиональным оператором. Напротив, объекты без ясного позиционирования все чаще вынуждены конкурировать преимущественно ценой, что снижает их маржинальность и делает показатели загрузки менее устойчивыми.

Показательно, что новые проекты, выходящие на рынок, все чаще делают ставку не на сам формат, а на внятную концепцию, сервисную модель и четко определенную аудиторию. Сейчас наибольшую устойчивость демонстрируют проекты, где изначально выстроена логика продукта: от архитектуры и сценария использования до сервисной модели и управления доходностью.