«Период охлаждения»: как новый законопроект меняет рынок недвижимости

«Период охлаждения» на рынке вторичного жилья: правовая защита или новая бюрократия?

В последние годы вторичный рынок жилой недвижимости оказался в центре тревожной тенденции: число сделок, признаваемых недействительными из-за заявлений продавцов о «потере дееспособности», растет. Согласно информации, размещенной на сайте Госдумы, только в 2024 году более 3000 сделок с участием граждан пенсионного возраста были признаны недействительными, а количество аннулированных продаж за два года выросло на 20%.

Проблема в том, что за внешне частноправовым спором скрывается тревожная тенденция. Схема проста: продавец получает деньги, оформляет сделку, а затем утверждает, что в момент подписания договора был введен в заблуждение или находился под влиянием злоумышленников. На основании п. 1 ст. 177 ГК РФ суд признает сделку недействительной и покупатель остается без квартиры и без денег. Никаких действенных механизмов реального возврата полученных «мошенниками» денег сегодня нет.

Государство столкнулось с ситуацией, когда гражданско-правовые механизмы перестали работать: рынок стал уязвимым, а добросовестные приобретатели — фактически незащищенными. Дополнительным свидетельством этому являются ситуации, когда некоторые продавцы повторяют эту схему неоднократно, что создает системную угрозу вторичному рынку жилья, а также финансовой устойчивости покупателей.

Что предлагает законопроект

Ситуация стала настолько критичной, что в Государственную думу внесли законопроект, одним из ключевых решений которого является установление семидневного «периода охлаждения». Фактически — это отсрочка на семь календарных дней после подписания договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности.

1. Семь дней на окончательное решение

По замыслу авторов проекта:

• регистрация сделки будет производиться не ранее чем через 7 календарных дней после заключения договора купли-продажи;
• продавец в этот срок сможет без давления и спокойно обдумать свое решение;
• если он передумает — сможет отказаться от сделки, но с обязанностью возместить покупателю ущерб, если такой возникнет.

2. Деньги — только после регистрации

Второе ключевое изменение — перевод денежных средств только после перехода прав собственности на квартиру, но также обязательное использование банковского аккредитива или защищенного счета.

Это сделает невозможной основную часть мошеннических схем. Причем многие крупные банки уже используют такие инструменты, но теперь они станут обязательными для всех.

3. Полный отказ от наличных расчетов

Законопроект исключает возможность передачи денежных средств за жилье наличными. После нескольких громких уголовных дел последних лет, связанных с «пропажей наличных» при крупных сделках, это выглядит логичным и  назревшим решением.

4. Защита продавцов, продающих единственное жилье

Еще одно нововведение — обязанность продавца доказать, что после продажи квартиры ему будет где жить. В такой ситуации продавец должен будет предоставить нотариально заверенное согласие от собственника иного жилья.

Такая мера направлена на предотвращение ситуаций, когда продавцы, особенно пожилые, остаются фактически без крыши над головой.

Как изменения повлияют на рынок

На первый взгляд, введение «периода охлаждения» и дополнительных проверок может показаться новым витком бюрократии. Но если проанализировать эффекты, то структурные преимущества перевешивают издержки.

Если изменения будут приняты, это станет одной из самых заметных реформ на рынке недвижимости последних лет — и, возможно, позволит значительно снизить число судебных споров, связанных с куплей-продажей квартир.