Юрий Бычков о мифах, окружающих российский термальный бизнес

Юрий Федорович, этих мифов только шесть или больше?

Разумеется, намного больше, чем шесть. Одни мифы умирают, другие рождаются. Я выделил шесть главных и наиболее распространенных..

Начнем с первого, вы его сформулировали так: «люди не хотят видеть других людей в купальниках»…

Трудно понять, откуда взялся этот миф. Думаю, корнями он уходит в наше советское прошлое, когда поездки на заграничные курорты были редки, а видеть людей в купальниках можно было только летом на пляже.

Когда появилась возможность ездить за границу, мы узнали, что самые дорогие номера на курортах — с видом на море, чуть дешевле — на бассейн, то есть на людей в купальниках, и наконец самые дешевые — на сад. Я сам неоднократно останавливался в номерах с видом на бассейн, и у меня никогда не возникало желания кого-то специально разглядывать. И купающиеся — не важно, в бассейне отеля или терм, окруженных жилыми домами, поверьте, не думают, что кто-то будет на них смотреть.

Согласитесь, есть разница: или окна квартиры выходят на соседний жилой дом, или открытую зону термального комплекса. Не случайно квартиры с видом на радость и атмосферу праздника растут в стоимости на 50-100%.

Иными словами, проблема надуманна, никакой реальной основы она под собой не имеет.

Миф номер два: «собственнику ТРЦ достаточно сдать площади в аренду, строительство терм — не его дело». Разве это не жизнеспособный сценарий?

Эту проблему я бы рассматривал с двух сторон.

Большая часть площадей в ТРЦ сдается на определенный период и может быть пересдана. Договоры аренды заключаются на срок от года до пяти лет, долгосрочные, на срок более пяти лет, — исключения, которые делаются для крупных федеральных и международных операторов.

При этом и арендодатели понимают, что ситуация и цены могут измениться — появится более привлекательный арендатор или начнутся проблемы с действующими, и арендаторы сомневаются, что проработают двадцать лет.

Существующие на сегодняшний день ТРЦ не рассчитаны и не предусматривают арендаторов, берущих площади на 30-40 лет и больше. И в этом главная причина того, что качественных термальных комплексов в ТРЦ не будет, а будет то, что за них выдают — времянки с каркасно-панельными бассейнами, простенькими саунами и ларьком с шаурмой на трех квадратах метрах в качестве субарендатора. Строить качественно, красиво, надежно, надолго и функционально, с большим объемом инженерных работ — опасно, нет гарантий, что через пять лет не попросят на выход. Собственник же как раз это делает с руки.

Да, есть проекты для современных ТРЦ, но вкладываться в них по полной инвесторы никогда не будут. Но простые концепции в простом исполнении работают только в ситуации отсутствия конкуренции, когда в городе появляются еще два-три термальных комплекса, они работать перестают и становятся неконкурентоспособным: арендатор перестает получать прибыль, а собственник ТРЦ лихорадочно думает, как выйти из этой ситуации.

Это с одной стороны.

С другой, на стадии проектирования ТРЦ собственник решает вопросы по стоимости объекта, его мощностям, долговечности, внешней привлекательности. И для того, чтобы вписать в этот проект термальный комплекс, собственник должен понимать, что термы возьмут на себя огромный объем мощностей и расходов. Квадратный метр терм значительно дороже квадратного метра ТРЦ, потребляет больше энергии, сложнее в управлении.

Поэтому необходимо чтобы собственник ТРЦ непосредственно участвовал и в проектировании, и в строительстве, и в управлении термами. В идеале — был их собственником.

Термальный комплекс — якорь ТРЦ, он определяет трафик, поэтому должен быть центральной его частью, атриумом, вокруг которого все строится и который приносит больше прибыли, чем сам ТРЦ. Собственник ТРЦ, спроектировав и построив термальный комплекс будет зарабатывать в несколько раз больше, чем если сдаст площади в аренду по низкой ставке на долгий срок, рискуя при этом проиграть конкуренцию.

Говорят, что термальный рынок заполнен процентов на 85 и давно поделен. Что вы скажете на это?

Скажу, что это очередной миф.

Посмотрите на индустрию фитнес-клубов и залов. По статистике в них ходит 5% населения, практически не ходят дети и пожилые, а количество клубов только увеличивается, в городе могут работать и 20, и 30, и больше.

В термы ходит 85% населения: пожилые, дети, люди всех возрастов и доходов. При этом терм пока значительно меньше, чем фитнесс-клубов, несмотря на большую востребованность в разных форматах по аналогии с ритейлом: малые — «магазины у дома», средние — супермаркеты, большие — площадью 20-100 тыс. кв. м., которых сегодня в России нет. Рано или поздно они появятся.

Согласно нашим подсчетам объем инвестиций, который предстоит освоить за десять лет термальному рынку, составляет 2-2,5 трлн рублей. И это не считая объемов инвестиций арендаторов, которые делают за свой счет ремонты, формируют штаты сотрудников, формируют выручку.

Те комплексы, что уже построены и строятся сейчас — это капля в море. Да, в некоторых городах может быть и несколько десятков термальных комплексов, в основном малых и средних, больших же не существует вовсе, а потребность в них с каждым днем все очевиднее. Поэтому выходящий на термальный рынок инвестор понимает, что видит перед собой голубой океан.

Вам возразят: далеко не все термальный комплексы стабильно приносят прибыль. Почему, на ваш взгляд?

Потому что с собственниками и инвесторами играет злую шутку еще один миф — о наличии на рынке большого количества специалистов, знающих, как правильно строить термальные комплексы.

К мифу еще вернемся, тут важно сказать, что термы так же, как, например, рестораны и кафе, могут приносить большую прибыль, прибыль меньше, работать «в ноль» или генерировать убытки, иногда — большие. Успешность проекта зависит от суммы факторов, заказчики же очень часто полагают, что достаточно построить нечто там, где есть большие людские потоки, воткнуть какие-то сауны с бассейнами, и вот уже у них термальный комплекс. Строят и ждут прибыль.

Или, если не могут сами, обращаются к «экспертам»-консультантам, уверяющим, что точно знают, как правильно строить термальные комплексы. Наслушавшись, строят, привычно обращаясь к знакомым проектировщикам и подрядчикам: проектировал дачу — будешь проектировать термы, делал там бассейн — будешь строить бассейны в термах…

Верх наивности со стороны заказчика считать, что знакомый проектировщик, красиво говорящий «специалист» или «свой» подрядчик сделают концепцию, построят, оснастят и управлять будут лучше, чем профессионалы.

Рынок, к сожалению, сам плодит «специалистов»-консультантов, заинтересованных, по большому счету, только в деньгах инвестора и ни в чем другом. Общаясь с такими, всегда следует интересоваться результатами их работы: построенными комплексами, их управлением, прибылью, которую они принесли. И спрашивать, почему они ушли с такой прекрасной работы или почему их выгнали?

Профессионалов действительно знающих, как строить термальные комплексы и эффективно управлять ими, в действительности очень мало. Я думаю, даже меньше 5% от всех, кто предлагает свои услуги.

Позвольте вернуться к «голубому океану» и инвестициям. В каждом городе найдутся бани, сауны, спа-салоны или даже аквапарки. Разве это не термы?

Нет, это не термы.

Начнем с аквапарков. это долгий разговор и вести его стоит отдельно, но аквапарки, как правило имеющие внутри собственные термальные комплексы, это все же совершенно иной в сравнении с термами продукт. 

Что касается фитнесс-залов и клубов, то, видя популярность терм, к ним пристраивают какой-нибудь бассейн с сауной.

Если банный комплекс построит у себя термальный бассейн, ничего не изменится — ни специфика, ни целевая аудитория,  ни прибыль. То же самое можно сказать и про спа-салоны, аудитория которых еще уже, чем у банных комплексов. Можно пристроить к ним сауны и бассейны, но это ни на что не повлияет и термами они не станут.

Тогда в чем же специфика термальных комплексов, что их отличает от всего остального? И какое влияние Термы могут оказать на все сферы жизни людей?

Это еще одна большая тема для разговора, но попробую объяснить кратко…

Представьте на минуту, что в вашем городе вдруг появилось черноморское побережье. Настоящее море с соленой водой. Яркое солнце и жара. Отличные пляжи и возможность загорать и купаться сколько вздумается. И все это — в шаговой доступности.

Как вы думаете, изменится ли что-то после этого в вашем городе? Конечно изменится, причем буквально все! К вам поедут туристы, которых нужно где-то селить, чем-то кормить и поить, как-то развлекать. Появится инфраструктура, неизбежно вырастут цены на жилье. Городское пространство станет инвестиционно привлекательнее, изменится экономика города.

Организовать черноморское побережье в отдельно взятом городе мы не можем. Но в наших силах построить термальные комплексы — городские курорты: доступные абсолютному большинству населения, безопасные, с высоким уровнем сервиса и неисчислимым количеством опций: банями, саунами, хаммамами, бассейнами, спа, оздоровительными процедурами, хороший кухней, детскими развлечениями.

Возникновение и функционирование системы городских курортов повлияет на индустрию отдыха выходного дня и загородного отдыха, изменит карту туристических потоков.

Сегодня мы стоим на пороге появления в стране новой отрасли, способной менять пространства, города, регионы, создавать рабочие места, осваивать инвестиции.