Ключевая ставка 21% и рынок недвижимости: парадокс устойчивости

Ключевая ставка держится на уровне 21% уже полгода — это исторически высокий уровень для российской экономики. В условиях дорогих денег логично было бы ожидать охлаждения ипотечного и строительного рынка, резкого падения спроса и снижения цен. Однако реальность — обратная: рынок жилой недвижимости, особенно в крупных агломерациях, не только не «сдулся», но демонстрирует признаки перегрева.

На первый взгляд — парадокс. На деле — закономерность, отражающая сложную конфигурацию из монетарной политики, государственной поддержки, потребительских страхов и «новой нормальности» в застройке.

Ключевая ставка: не просто цифра, а система сигналов

С конца 2024 года Центробанк сохраняет ключевую ставку на уровне 21% — это уже четвертое подряд аналогичное решение. Несмотря на заявления о замедлении инфляции, укреплении рубля и общей стабилизации, столь высокая ставка свидетельствует скорее о вынужденной паузе, чем о полном контроле над экономическими рисками. Однако на фоне этой жесткой политики регулятор впервые за долгие годы обозначил поворотный момент: в обновленном среднесрочном прогнозе ставка скорректирована с 22% до 21,5%.

Это не выглядит как прорыв, но для участников рынка подобное изменение — важный сигнал, который указывает, что текущий уровень ставок может стать пиковым и в обозримом будущем начнется постепенное снижение. Пока кредиты остаются дорогими, и доступность финансирования — как для покупателей жилья, так и для застройщиков — резко ограничена. Однако именно ожидание снижения, а не его факт, начинает формировать психологический спрос: потребители стремятся успеть зафиксировать цену на недвижимость до возможного роста.

Таким образом, ставка в 21% — не просто барьер, а новая точка отсчета, от которой будет отталкиваться как рынок, так и поведение инвесторов, девелоперов и банков.

Ипотека под 25% и рост продаж: как это возможно?

По данным Росреестра, в первом квартале 2025 года объем сделок с жильем по договорам долевого участия вырос на 15% по сравнению с аналогичными периодами 2023 и 2024 годов. 

При этом число ипотечных договоров как на первичном, так и на вторичном рынке достигло максимальных значений с 2022 года — более 29 тысяч. На фоне высоких ставок и сжатой ликвидности это выглядит неожиданно — но лишь на первый взгляд.

Ключевую роль в поддержке спроса продолжает играть семейная ипотека: более половины всех ипотечных сделок на первичке оформляется по этой госпрограмме со ставкой 6%. Благодаря ее широкому охвату, особенно в регионах, она остается главным драйвером спроса в условиях высокой ключевой ставки.

Вторым фактором стали субсидированные ставки от застройщиков. Крупные игроки активно предлагают покупателям ставки в диапазоне 15–16%, компенсируя разницу за счет собственной маржи или финансовых инструментов. Это позволяет снизить ежемесячный платеж и сделать покупку доступнее, пусть и за счет удорожания итоговой стоимости объекта.

Третьим, но не менее значимым фактором остается механизм рассрочек. У некоторых застройщиков доля сделок в рассрочку достигает 90–95%, что по сути стало альтернативой ипотеке. Это снимает краткосрочную платежную нагрузку с покупателя, однако создает отложенные риски — основной платеж приходится на 2026–2028 годы, и далеко не все покупатели смогут его обслужить в будущем.

В совокупности эти инструменты формируют парадоксальную ситуацию: при рекордно дорогих кредитах рынок не только не сокращается, но и показывает рост за счет все более изощренных форм стимулирования спроса.

Почему цены не падают? Пять факторов устойчивости

Несмотря на высокую ключевую ставку и резкое удорожание ипотечного финансирования, рынок жилой недвижимости продолжает демонстрировать устойчивость. Причин, по которым цены не только не падают, но в ряде сегментов продолжают расти, — как минимум пять. Каждая из них формирует основу текущей стабильности.

1. Дефицит качественного предложения

На фоне дорогого проектного финансирования девелоперы предпочитают не запускать новые стройки. В результате рынок испытывает острый дефицит новых проектов, особенно внутри МКАДа. Объемы ввода жилья в «старой» Москве близки к многолетним минимумам, а точечные проекты не способны компенсировать отложенный спрос.

2. Рост себестоимости строительства

Финансирование стройки при ставках 15–20% становится дорогим и рисковым. Это отражается в конечной цене квадратного метра. Дополнительно на себестоимость давят логистические издержки, инфляция стройматериалов и усиливающееся нормативное давление со стороны регуляторов. Все эти издержки закладываются в цену, и девелоперы стараются компенсировать их за счет покупателя.

3. Поведение потребителей

Фактор страха играет не меньшую роль, чем экономические параметры. Опасения, что «через год будет дороже», подталкивают людей к спонтанным или преждевременным покупкам. 

4. Трансформация спроса

Спрос на недвижимость сохранился, но изменил структуру. В комфорт-классе и масс-маркете его поддерживают субсидии и рассрочки. А вот вторичный рынок неожиданно ожил за счет того, что многие покупатели не готовы ждать новостройки в отдаленной локации и предпочитают готовое жилье с отделкой — пусть даже немного дороже.

5. Государственная поддержка

Финансовая и политическая поддержка рынка остается мощной. Программы семейной ипотеки, налоговые преференции, субсидированные кредиты — все это продолжает «удерживать» спрос в системе. Более того, власти обсуждают увеличение лимита семейной ипотеки до 18 млн рублей для Москвы, что даст дополнительный импульс продажам в столичном регионе.

Таким образом, даже в условиях жесткой денежной политики, рынок демонстрирует устойчивость за счет системных компенсаторов — от тактических мер девелоперов до стратегической поддержки государства.

Риски 2026–2028 гг.: замедленная бомба с рассрочкой

На фоне высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки одной из ключевых схем покупки жилья в 2024–2025 годах стала рассрочка от застройщика. Это позволило многим приобрести квартиру с минимальным первоначальным взносом и без банковского кредита. Однако большинство таких объектов находятся в стадии строительства, и получение ключей по ним ожидается в 2026–2027 годах, то есть срок погашения рассрочки наступит до того, как ставка ЦБ и ставки по ипотеке снизятся до комфортных значений. И, судя по всему, не все инвесторы справятся с этой задачей. 

В кулуарах девелоперы прогнозируют, что до 10–15% таких договоров рассрочек могут быть расторгнуты, поскольку покупатели либо не смогут оплатить остаток суммы, либо не найдут возможности для рефинансирования. Сложность в том, что эти объекты еще не сданы и не подлежат перепродаже на вторичном рынке — это строящееся жилье без отделки и часто без внятных сроков сдачи.

Возвращенные квартиры не попадут на вторичный рынок в традиционном понимании. Застройщики будут вынуждены перевыставить их на первичном рынке, но уже по более высоким ценам — с учетом увеличившейся стадии готовности. Это приведет к локальному избытку предложения и может усилить давление на рынок в моменте. В результате:

• Перегрев в сегменте новостроек будет нарастать.
• Для инвесторов, рассчитывавших на быструю перепродажу, возрастут риски убытков.
• Вероятны дефолты по обязательствам, особенно среди тех, кто строил спекулятивную стратегию на минимуме капитала.

Таким образом, бум рассрочек становится не только поддержкой спроса в настоящем, но и источником системных рисков в ближайшем будущем. Развязка наступит в 2026–2028 годах — и рынок должен быть готов к этому стресс-тесту.

Депозиты против недвижимости: как меняется логика инвестиций

На фоне высокой ключевой ставки население все активнее переводит свободные средства в банковские депозиты. По данным на начало 2025 года, общий объем вкладов превысил 60 трлн рублей. При текущих условиях вклад в размере 20 млн рублей может приносить до 4 млн рублей в год — что ощутимо выше средней доходности от аренды квартиры аналогичной стоимости.

В этой ситуации недвижимость временно проигрывает в сравнении с депозитами как инструмент сохранения и приумножения капитала. Ставка по вкладам дает фиксированный и относительно безопасный доход без операционных рисков и необходимости управления объектом.

Однако этот баланс — временный. Как только ключевая ставка опустится до уровня 10–12%, доходность по депозитам снизится, и начнется постепенный переток ликвидности на рынок недвижимости. Люди начнут искать альтернативные активы, способные приносить реальную доходность, — и первым кандидатом станет именно готовое жилье.

Важно понимать: этот процесс не будет резким. Он развернется медленно, по мере снижения ставок, но станет одним из ключевых факторов оживления рынка. Возврат покупателей с капиталом в сектор недвижимости сформирует новую волну спроса — в первую очередь на ликвидные, качественные объекты в крупных городах.

Вторичный рынок: переоценка и разочарование

Современный вторичный рынок жилой недвижимости демонстрирует все более четкое расслоение по качеству и локации. На фоне снижения доступности ипотеки и ужесточения требований покупателей, одни объекты уходят с рынка за считанные недели, другие — висят месяцами без интереса.

По опыту команды Смарент, наиболее ликвидный сегмент — это готовое жилье в пределах МКАДа, с отделкой, минимальной необходимой меблировкой и развитой инфраструктурой. Такие квартиры часто приобретаются для немедленного заселения, что особенно актуально при альтернативных сделках или при отказе от новостроек, где срок сдачи может растянуться на годы.

Наименее востребованные объекты — это квартиры в так называемых «картофельных полях»: отдаленные локации без транспортной доступности, школ, поликлиник и других признаков комфортной городской среды. Несмотря на то, что формально они входят в столичную статистику, их реальная ценность для покупателя крайне низка.

Ключевая проблема вторички — завышенные ожидания собственников. Многие продавцы исходят из субъективной ценности: «вид из окна», «вложили много в ремонт», «прекрасная аура», игнорируя реальную рыночную ситуацию. В результате такие объекты переценены и не находят отклика у покупателя.

Для вторичного рынка сегодня главное условие продажи — адекватная оценка и качественная подготовка объекта — меблировка, хоумстейджинг, фотографии. Именно этот сегмент первым почувствует приближение перетока капитала с депозитов, но только при условии, что предложения будут соответствовать ожиданиям покупателей.

Государственные планы: меньше льгот — больше контроля

На фоне растущей нагрузки на бюджет государство постепенно пересматривает стратегию поддержки рынка недвижимости. Основной вектор — снижение затрат при сохранении социально значимых программ.

Один из обсуждаемых шагов — сокращение банковских комиссий по семейной ипотеке. Сегодня за выдачу кредита на сумму 12 млн рублей банки могут получать от застройщика до 1,5 млн рублей комиссии, которые в итоге закладываются в цену квартиры. Эта практика воспринимается как скрытое удорожание жилья и искусственное стимулирование спроса, не отражающее реальной рыночной ситуации.

Также на повестке — возможное ограничение субсидирования ставок за счет застройщика. Подобные схемы, когда девелоперы предлагают «ипотеку под 0,1%» или другие маркетинговые продукты, фактически раздувают спрос и искажают ценообразование. В перспективе регулятор может ввести механизмы, сдерживающие или стандартизирующие такие предложения.

При этом государство не намерено полностью отказываться от поддержки. Наоборот, курс смещается в сторону сохранения «ядра» льгот — прежде всего, для семей с детьми и жителей приоритетных регионов. Это позволит сосредоточить ресурсы на наиболее уязвимых категориях населения, одновременно очищая рынок от перегрева и перекосов.

Таким образом, политика переходит от широкого стимулирования к более избирательному и адресному регулированию, где главная цель — сохранить доступность жилья, не перегружая при этом экономику и рынок избыточными субсидиями.

Заключение: рынок устойчив, но не универсален

Рынок недвижимости в условиях ставки 21% — не пузырь, но и не «тихая гавань». Это сложная система с высокой зависимостью от макроэкономических настроений, госпрограмм и грамотности потребителей.

Побеждают не те, кто покупает «все подряд», а те, кто понимают планировки, локализацию, девелоперов и стратегию. Умная покупка в 2025 году — это не ставка на рост, а ставка на устойчивость и адекватность выбора.